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Maison - 5 pièce(s) - 143 m²

VilleSentein (09)
Surface143
Coût Total145 920
Loyer Annuel12 040
Rentabilité8.25%
Cashflow/mois+128
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 88 000 €
Surface : 143 m²
Prix au m² : 615,38 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Sur la commune de Sentein, dans un hameau proche du village éponyme, ce bien souhaite vivre de nouvelles aventures. Il s'agit de deux maisons mitoyennes, qui pourraient servir de gites, ou encore servir de base pour un projet familial, les deux biens communiquant entre eux. La première partie dispose d'un séjour en rez de chaussée, avec sa salle d'eau, d'une chambre avec balcon à l'étage et de combles aménageables. La seconde dispose d'un séjour-cuisine, d'une salle d'eau et de deux chambres. A visiter d'urgence ! Prix : 88000.0 euros, Honoraires charge vendeur. Logement à consommation énergétique excessive : classe F.

Surface Loi Carrez : 126

Ville : Sentein
Département : Ariège
Région : Occitanie
Code postal : 09800
Total : 145 920
Prix d'acquisition : 88 000
Travaux : 50 880
Valeur du bien : 138 880
Frais de notaire : 7 040
Coût estimé : 7 040
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 143
Loyer prédit : 7.02€/m²/mois
Fourchette : 5.34€ - 9.22€/m²/mois
Loyer total estimé : 1003€/mois
Loyer annuel estimé : 12040€/an
Fourchette totale : 763€ - 1319€/mois
Fourchette annuelle : 9160€ - 15826€/an
Rentabilité brute :8.25%
Fourchette de rentabilité :6.28% - 10.85%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 199,63 €/m²
Basé sur :12 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :171 547
Prix d'achat :88 000
Décote à l'achat :-83 547 (-48.7%)
Marge achat-revente :25 627€ (14.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :145 920
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :732,86€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :42,56€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 775,42€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :73 937,94
Coût de l'assurance :12 768,00
Taxe foncière : 1 204,04€/an
Soit par mois : 100,34€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 003,36€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 875,76€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :127,61€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée
Logement à consommation énergétique excessive : classe F.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 143 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 143 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 18 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 - Salle de bain en bon état mais mise aux normes recommandée
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état mais rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon complet
Raison: État 4/5 - Salon en bon état mais rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :50 880(356 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:11 280
    Isolation toiture/combles: 143 m² × 75€/m² = 10725€, Main d'œuvre: 555€
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 500
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 12500€ (installation incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:12 600
    Fenêtres double vitrage: 18 fenêtres × 700€/fenêtre = 12600€ (installation incluse)
  • Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité = 3500€ (installation incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain = 8000€ (installation incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (installation incluse)
  • Salon - Peinture:1 200
    Peinture murs et plafonds salon: 50 m² × 24€/m² = 1200€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Sentein (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FC(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 39 880✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 003 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 040 €/an
Calcul : 1 003 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 087 €/an
Base de calcul : Emprunt de 145 920 à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 511 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 204 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 50 880
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 57 681
Revenus locatifs : +12 040
Charges déductibles : -57 681
Résultat foncier Année 1 : -45 641(Déficit de 45 641 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 24 241
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 801 €/an
Revenus locatifs : +12 040
Charges déductibles : -6 801
Résultat foncier Années 2+ : 5 239 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 24241.05 € reporté.
Prix d'achat du bien : 88 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 200(65% de 88 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 080 €/an
Calcul : 57 200 € × 3,636% = 2 080
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 04057 6865 091-45 64621 400 €24 246 €24 246 €
212 2816 6734 9595 608--18 638 €
312 5276 5364 8215 991--12 647 €
412 7776 3934 6786 384--6 263 €
513 0336 2464 5316 787---
613 2946 0934 3787 201---
713 5595 9344 2197 625---
813 8315 7704 0558 061---
914 1075 6003 8858 507---
1014 3895 4243 7098 966---
1114 6775 2413 5279 436---
1214 9715 0523 3389 918---
1315 2704 8573 14210 413---
1415 5764 6542 93910 922---
1515 8874 4442 72911 443---
1616 2054 2262 51111 979---
1716 5294 0012 28612 528---
1816 8593 7672 05313 092---
1917 1973 5251 81113 671---
2017 5413 2751 56014 266---
2117 8913 0151 30114 876---
2218 2492 7461 03215 503---
2318 6142 46875316 146---
2418 9862 17946516 807---
2519 3661 88116617 486---
TOTAL385 657167 68773 938217 97021 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 217 970
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 040 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 528 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 528-6 420+8 948
2+2 5280+2 528
3+2 5280+2 528
4+2 5280+2 528
5+2 528+157+2 371
6+2 528+2 160+368
7+2 528+2 288+240
8+2 528+2 418+110
9+2 528+2 552-24
10+2 528+2 690-162
11+2 528+2 831-303
12+2 528+2 975-447
13+2 528+3 124-596
14+2 528+3 276-748
15+2 528+3 433-905
16+2 528+3 594-1 066
17+2 528+3 758-1 230
18+2 528+3 928-1 400
19+2 528+4 101-1 573
20+2 528+4 280-1 752
21+2 528+4 463-1 935
22+2 528+4 651-2 123
23+2 528+4 844-2 316
24+2 528+5 042-2 514
25+2 528+5 246-2 718
Total+63 200+65 391+-2 191
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
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