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Appartement 2 pièces 53 m²

VilleTourcoing (59)
Surface53m²
Coût Total117 900€
Loyer Annuel9 607€
Rentabilité8.15%
Cashflow/mois-98€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 92 500 €
Surface : 53 m²
Prix au m² : 1 745,28 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

APPARTEMENT T2 - CAVE ET BALCON

Découvrez ce bel appartement T2 de 58 m² idéalement situé sur le secteur recherché de la Croix-Rouge à Tourcoing.

Vous serez séduit par ses beaux volumes et sa luminosité. Pièce de vie spacieuse Une chambre possibilité deux Balcon Proche des commodités, transports et axes principaux

Idéal pour un premier achat ou un investissement locatif !

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Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : *** Référence annonce : TCG-39345-VRUBI Date de réalisation du diagnostic : 25/03/2026 Le prix indiqué comprend les honoraires à la charge de l'acheteur : 7,56% TTC du prix du bien hors honoraires Prix hors honoraires : 86 000 €

A propos de la copropriété : Charges prévisionnelles annuelles : 2400 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 250 € et 1 740 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Tourcoing
Département : Nord
Région : Hauts de France
Code postal : 59200
Coordonnées : 50.723454, 3.158580
Total : 117 900€
Prix d'acquisition : 92 500€
Travaux : 18 000€
Valeur du bien : 110 500€
Frais de notaire : 7 400€
Coût estimé : 7 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 53m²
Loyer prédit : 15.11€/m²/mois
Fourchette : 12.36€ - 18.46€/m²/mois
Loyer total estimé : 801€/mois
Loyer annuel estimé : 9607€/an
Fourchette totale : 655€ - 978€/mois
Fourchette annuelle : 7863€ - 11738€/an
Rentabilité brute :8.15%
Fourchette de rentabilité :6.67% - 9.96%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 766,75 €/m²
Basé sur :408 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :93 638 €
Prix d'achat :92 500 €
Décote à l'achat :-1 138€ (-1.2%)
Marge achat-revente :-24 262€ (-25.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :117 900€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :583,93€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :34,39€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 618,32€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :57 279,29€
Coût de l'assurance :10 316,25€
Taxe foncière : 960,68€/an
Soit par mois : 80,06€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 200,00€/mois
Soit par an : 2 400,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 800,57€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 898,38€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-97,81€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer un ancien système de chauffage
Quantité: 1 système pour 53 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes plomberie et électricité
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Ponçage et vitrification du parquet usé dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 - Parquet usé nécessitant un rafraîchissement
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 - Chambre en bon état, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :18 000 €(340 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 200€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 4200€ = 4200€ (inclut main d'œuvre)
  • Menuiseries:3 500€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 700€ = 3500€ (inclut main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€ (inclut main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (inclut main d'œuvre)
  • Salon:1 000€
    Ponçage et vitrification parquet: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (inclut main d'œuvre)
  • Chambres:300€
    Peinture murs et plafonds: 12 m² × 25€/m² = 300€ (inclut main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tourcoing (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 10 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 801 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 607 €/an
Calcul : 801 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 958 €/an
Base de calcul : Emprunt de 117 900 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 413 €/an
Calcul : 34 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 961 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 400 €/an
Calcul : 200 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 18 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 25 731 €
Revenus locatifs : +9 607 €
Charges déductibles : -25 731 €
Résultat foncier Année 1 : -16 124 €(Déficit de 16 124 €)
Imputable sur revenu global : 16 124 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 731 €/an
Revenus locatifs : +9 607 €
Charges déductibles : -7 731 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 876 €/an
Prix d'achat du bien : 92 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 60 125 €(65% de 92 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 186 €/an
Calcul : 60 125 € × 3,636% = 2 186 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 607 €25 735 €3 961 €-16 128 €16 128 €--
29 799 €7 630 €3 856 €2 169 €---
39 995 €7 521 €3 747 €2 474 €---
410 195 €7 408 €3 635 €2 787 €---
510 399 €7 292 €3 518 €3 107 €---
610 607 €7 171 €3 398 €3 435 €---
710 819 €7 047 €3 273 €3 772 €---
811 035 €6 918 €3 144 €4 118 €---
911 256 €6 784 €3 011 €4 472 €---
1011 481 €6 646 €2 873 €4 835 €---
1111 711 €6 503 €2 730 €5 207 €---
1211 945 €6 356 €2 582 €5 589 €---
1312 184 €6 203 €2 430 €5 981 €---
1412 427 €6 045 €2 272 €6 383 €---
1512 676 €5 881 €2 108 €6 795 €---
1612 929 €5 712 €1 939 €7 217 €---
1713 188 €5 537 €1 764 €7 651 €---
1813 452 €5 356 €1 583 €8 096 €---
1913 721 €5 169 €1 395 €8 552 €---
2013 995 €4 975 €1 202 €9 020 €---
2114 275 €4 774 €1 001 €9 501 €---
2214 561 €4 567 €794 €9 994 €---
2314 852 €4 352 €579 €10 500 €---
2415 149 €4 130 €357 €11 019 €---
2515 452 €3 901 €127 €11 551 €---
TOTAL307 709 €169 613 €57 279 €138 096 €16 128 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 4 838 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 138 096 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 607 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 017 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 017 €-4 838 €+6 855 €
2+2 017 €+651 €+1 366 €
3+2 017 €+742 €+1 275 €
4+2 017 €+836 €+1 181 €
5+2 017 €+932 €+1 085 €
6+2 017 €+1 031 €+986 €
7+2 017 €+1 132 €+885 €
8+2 017 €+1 235 €+782 €
9+2 017 €+1 341 €+676 €
10+2 017 €+1 450 €+567 €
11+2 017 €+1 562 €+455 €
12+2 017 €+1 677 €+340 €
13+2 017 €+1 794 €+223 €
14+2 017 €+1 915 €+102 €
15+2 017 €+2 038 €-21 €
16+2 017 €+2 165 €-148 €
17+2 017 €+2 295 €-278 €
18+2 017 €+2 429 €-412 €
19+2 017 €+2 566 €-549 €
20+2 017 €+2 706 €-689 €
21+2 017 €+2 850 €-833 €
22+2 017 €+2 998 €-981 €
23+2 017 €+3 150 €-1 133 €
24+2 017 €+3 306 €-1 289 €
25+2 017 €+3 465 €-1 448 €
Total+50 425 €+41 429 €+8 996 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 59 jours
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