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Appartement 4 pièces 79 m²

Bien expiré
VilleAngoulême (16)
Surface79m²
Coût Total144 810€
Loyer Annuel9 585€
Rentabilité6.62%
Cashflow/mois-281€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 92 000 €
Surface : 79 m²
Prix au m² : 1 164,56 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 79 m²

Appartement T3 (2 chambres) de 78.80m2 au 2ème avec ascenceur et 1 place de parking couvert. Ce bien très lumineux est à raffraichir et une cuisine est à installer. Cellier. Lingerie. Grand balcon

Chauffage central collectif, charges de copropriété avec chauffage inclus et très raisonnables (env. 250EUR/mois)

Contacter Bruno VANDESTICK [Coordonnées masquées] / [Coordonnées masquées] Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr 1 - Annonce rédigée et publiée par un Agent Mandataire -

Surface : 79 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 743 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 06/07/2026

Consommation énergie primaire : 282 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 278 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 680 € et 2 310 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Angoulême
Département : Charente
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 16000
Coordonnées : 45.642372, 0.133106
Total : 144 810€
Prix d'acquisition : 92 000€
Travaux : 45 450€
Valeur du bien : 137 450€
Frais de notaire : 7 360€
Coût estimé : 7 360€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 79m²
Loyer prédit : 10.11€/m²/mois
Fourchette : 8.03€ - 12.74€/m²/mois
Loyer total estimé : 799€/mois
Loyer annuel estimé : 9585€/an
Fourchette totale : 634€ - 1006€/mois
Fourchette annuelle : 7609€ - 12074€/an
Rentabilité brute :6.62%
Fourchette de rentabilité :5.25% - 8.34%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 449,28 €/m²
Basé sur :39 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :114 493 €
Prix d'achat :92 000 €
Décote à l'achat :-22 493€ (-19.6%)
Marge achat-revente :-30 317€ (-26.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :144 810€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :713,36€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :36,20€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 749,56€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :69 196,73€
Coût de l'assurance :10 860,75€
Taxe foncière : 958,50€/an
Soit par mois : 79,87€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 250,00€/mois
Soit par an : 3 000,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 798,75€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 079,43€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-280,68€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage individuel performant (ex: chaudière à condensation) pour remplacer le chauffage central collectif
Quantité: 1 système pour 79 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur 79 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain significatif sur l'échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle cuisine équipée avec placards, plan de travail, électroménager et mise aux normes de la plomberie et de l'électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 - Aucune photo fournie, état présumé mauvais
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 - Aucune photo fournie, état présumé mauvais
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement de la moquette par un revêtement de sol durable (parquet ou stratifié) dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 - Moquette usée nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 - Murs en mauvais état nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 45 m² total)
Raison: État 2.5/5 - Peinture légèrement abîmée nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :45 450 €(575 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Chaudière à condensation: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:9 600€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 1200€ = 9600€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4000€ = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 100€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 50€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:2 250€
    Peinture murs et plafonds: 45 m² × 50€/m² = 2250€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Angoulême (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 19 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 799 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 585 €/an
Calcul : 799 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 789 €/an
Base de calcul : Emprunt de 144 810 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 434 €/an
Calcul : 36 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 958 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 000 €/an
Calcul : 250 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 45 450 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 54 632 €
Revenus locatifs : +9 585 €
Charges déductibles : -54 632 €
Résultat foncier Année 1 : -45 047 €(Déficit de 45 047 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 23 647 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 182 €/an
Revenus locatifs : +9 585 €
Charges déductibles : -9 182 €
Résultat foncier Années 2+ : 403 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 23646.96 € reporté.
Prix d'achat du bien : 92 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 59 800 €(65% de 92 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 175 €/an
Calcul : 59 800 € × 3,636% = 2 175 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 585 €54 637 €4 794 €-45 052 €21 400 €23 652 €23 652 €
29 777 €9 058 €4 666 €718 €--22 933 €
39 972 €8 926 €4 533 €1 046 €--21 887 €
410 172 €8 789 €4 396 €1 383 €--20 504 €
510 375 €8 647 €4 254 €1 728 €--18 777 €
610 583 €8 501 €4 108 €2 082 €--16 695 €
710 794 €8 349 €3 956 €2 445 €--14 250 €
811 010 €8 193 €3 800 €2 817 €--11 432 €
911 230 €8 031 €3 638 €3 200 €--8 233 €
1011 455 €7 863 €3 470 €3 592 €--4 641 €
1111 684 €7 690 €3 297 €3 994 €--647 €
1211 918 €7 511 €3 118 €4 407 €---
1312 156 €7 326 €2 933 €4 830 €---
1412 399 €7 135 €2 742 €5 265 €---
1512 647 €6 937 €2 544 €5 711 €---
1612 900 €6 732 €2 339 €6 168 €---
1713 158 €6 520 €2 127 €6 638 €---
1813 421 €6 301 €1 908 €7 120 €---
1913 690 €6 075 €1 682 €7 615 €---
2013 964 €5 841 €1 448 €8 122 €---
2114 243 €5 599 €1 206 €8 644 €---
2214 528 €5 349 €956 €9 179 €---
2314 818 €5 090 €697 €9 728 €---
2415 115 €4 823 €430 €10 292 €---
2515 417 €4 546 €153 €10 871 €---
TOTAL307 010 €224 470 €69 197 €82 540 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 82 540 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 585 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 013 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 013 €-6 420 €+8 433 €
2+2 013 €0 €+2 013 €
3+2 013 €0 €+2 013 €
4+2 013 €0 €+2 013 €
5+2 013 €0 €+2 013 €
6+2 013 €0 €+2 013 €
7+2 013 €0 €+2 013 €
8+2 013 €0 €+2 013 €
9+2 013 €0 €+2 013 €
10+2 013 €0 €+2 013 €
11+2 013 €0 €+2 013 €
12+2 013 €+1 322 €+691 €
13+2 013 €+1 449 €+564 €
14+2 013 €+1 579 €+434 €
15+2 013 €+1 713 €+300 €
16+2 013 €+1 850 €+163 €
17+2 013 €+1 991 €+22 €
18+2 013 €+2 136 €-123 €
19+2 013 €+2 284 €-271 €
20+2 013 €+2 437 €-424 €
21+2 013 €+2 593 €-580 €
22+2 013 €+2 754 €-741 €
23+2 013 €+2 918 €-905 €
24+2 013 €+3 088 €-1 075 €
25+2 013 €+3 261 €-1 248 €
Total+50 325 €+24 956 €+25 369 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 69 jours
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