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Ensemble Immobilier

Bien expiré
VilleAncenis (44)
Surface165m²
Coût Total199 300€
Loyer Annuel19 710€
Rentabilité9.89%
Cashflow/mois+444€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 150 000 €
Surface : 165 m²
Prix au m² : 909,09 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 7
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 165 m², 7 pièces, 245 m² de terrain, Climatisation, 1 garage, 20 places de parking, Frais d'agences inclus : 7,14% du prix

A VENDRE, Local commercial de plain-pied, situé dans un centre commercial dynamique. Sur la Commune de Liré à 5 mn d'ANCENIS entre NANTES et ANGERS. D'une superficie est de 165 m2. Le bâtiment est en bon état général. Il était utilisé par une banque. Un sas d'accueil équipé de portes automatisées, d'un espace d'attente, d'un bureau d'accueil, de 3 bureaux, d'un local d'archives, de sanitaires et d'une cuisine. Le local est adapté aux personnes à mobilité réduite. Climatisation réversible, double vitrage, sécurisé. Un parking de plus de 30 places est disponible pour les autres commerces tels que l'étude notariale, le centre commercial, le coiffeur, etc.... Libre. Agent commercial RSAC ANGERS 442 688 545 Honoraires : 7,14 % TTC inclus charge acquéreur (140 000  hors honoraires) .Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Ancenis
Département : Loire-Atlantique
Région : Pays de la Loire
Code postal : 44150
Coordonnées : 47.367531, -1.175843
Total : 199 300€
Prix d'acquisition : 150 000€
Travaux : 37 300€
Valeur du bien : 187 300€
Frais de notaire : 12 000€
Coût estimé : 12 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 165m²
Loyer prédit : 9.95€/m²/mois
Fourchette : 7.90€ - 12.54€/m²/mois
Loyer total estimé : 1643€/mois
Loyer annuel estimé : 19710€/an
Fourchette totale : 1304€ - 2069€/mois
Fourchette annuelle : 15651€ - 24823€/an
Rentabilité brute :9.89%
Fourchette de rentabilité :7.85% - 12.45%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 709,72 €/m²
Basé sur :38 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :447 103 €
Prix d'achat :150 000 €
Décote à l'achat :-297 103€ (-66.5%)
Marge achat-revente :247 803€ (55.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :199 300€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :976,49€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :58,13€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 034,62€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :93 648,02€
Coût de l'assurance :17 438,75€
Taxe foncière : 1 971,02€/an
Soit par mois : 164,25€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 642,52€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 198,87€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :443,64€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 258 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires si nécessaire et rafraîchissement du carrelage
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessitant un rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux meubles, électroménager et revêtement
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation des chambres avec revêtement de sol, peinture et mise aux normes électriques
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation du salon avec revêtement de sol, peinture et mise aux normes électriques
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises si nécessaire
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :37 300 €(226 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain - Rafraîchissement:4 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 3500€ = 3500€ (incluant remplacement des éléments sanitaires et rafraîchissement du carrelage). Main d'œuvre: 500€.
  • Cuisine - Rénovation:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 18000€ = 18000€ (incluant nouveaux meubles, électroménager et revêtement). Main d'œuvre: 2000€.
  • Chambres - Rénovation:6 800€
    Rénovation chambres: 3 chambres × 2000€ = 6000€ (incluant revêtement de sol, peinture et mise aux normes électriques). Main d'œuvre: 800€.
  • Salon - Rénovation:5 100€
    Rénovation salon: 1 salon × 4500€ = 4500€ (incluant revêtement de sol, peinture et mise aux normes électriques). Main d'œuvre: 600€.
  • Électricité générale - Mise aux normes:1 400€
    Mise aux normes électricité: 1 tableau électrique × 1200€ = 1200€ (incluant mise aux normes et ajout de prises). Main d'œuvre: 200€.
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Ancenis. Main d'œuvre incluse dans chaque poste. Les prix ont été adaptés pour une zone rurale, avec un coefficient de 0.9 appliqué.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 643 €/mois
Revenus locatifs annuels : 19 710 €/an
Calcul : 1 643 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 492 €/an
Base de calcul : Emprunt de 199 300 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 698 €/an
Calcul : 58 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 971 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 37 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 46 461 €
Revenus locatifs : +19 710 €
Charges déductibles : -46 461 €
Résultat foncier Année 1 : -26 750 €(Déficit de 26 750 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 16 050 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 161 €/an
Revenus locatifs : +19 710 €
Charges déductibles : -9 161 €
Résultat foncier Années 2+ : 10 550 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 16050.43 € reporté.
Prix d'achat du bien : 150 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 97 500 €(65% de 150 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 545 €/an
Calcul : 97 500 € × 3,636% = 3 545 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
119 710 €46 467 €6 498 €-26 757 €10 700 €16 057 €16 057 €
220 104 €8 992 €6 324 €11 112 €--4 944 €
320 507 €8 811 €6 143 €11 695 €---
420 917 €8 625 €5 956 €12 292 €---
521 335 €8 432 €5 763 €12 903 €---
621 762 €8 232 €5 563 €13 530 €---
722 197 €8 026 €5 357 €14 171 €---
822 641 €7 813 €5 144 €14 828 €---
923 094 €7 593 €4 924 €15 501 €---
1023 556 €7 365 €4 696 €16 191 €---
1124 027 €7 130 €4 461 €16 897 €---
1224 507 €6 886 €4 218 €17 621 €---
1324 997 €6 635 €3 967 €18 362 €---
1425 497 €6 376 €3 707 €19 122 €---
1526 007 €6 107 €3 439 €19 900 €---
1626 527 €5 830 €3 161 €20 698 €---
1727 058 €5 543 €2 874 €21 515 €---
1827 599 €5 247 €2 578 €22 352 €---
1928 151 €4 941 €2 272 €23 210 €---
2028 714 €4 624 €1 956 €24 090 €---
2129 288 €4 297 €1 628 €24 991 €---
2229 874 €3 959 €1 290 €25 915 €---
2330 472 €3 610 €941 €26 862 €---
2431 081 €3 249 €580 €27 832 €---
2531 703 €2 875 €207 €28 827 €---
TOTAL631 324 €197 662 €93 648 €433 662 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 433 662 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 19 710 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 139 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 139 €-3 210 €+7 349 €
2+4 139 €0 €+4 139 €
3+4 139 €+2 025 €+2 114 €
4+4 139 €+3 688 €+451 €
5+4 139 €+3 871 €+268 €
6+4 139 €+4 059 €+80 €
7+4 139 €+4 251 €-112 €
8+4 139 €+4 448 €-309 €
9+4 139 €+4 650 €-511 €
10+4 139 €+4 857 €-718 €
11+4 139 €+5 069 €-930 €
12+4 139 €+5 286 €-1 147 €
13+4 139 €+5 509 €-1 370 €
14+4 139 €+5 737 €-1 598 €
15+4 139 €+5 970 €-1 831 €
16+4 139 €+6 209 €-2 070 €
17+4 139 €+6 454 €-2 315 €
18+4 139 €+6 706 €-2 567 €
19+4 139 €+6 963 €-2 824 €
20+4 139 €+7 227 €-3 088 €
21+4 139 €+7 497 €-3 358 €
22+4 139 €+7 775 €-3 636 €
23+4 139 €+8 059 €-3 920 €
24+4 139 €+8 350 €-4 211 €
25+4 139 €+8 648 €-4 509 €
Total+103 475 €+130 099 €+-26 624 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 66 jours
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