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Vend T4 climatisé de 78m2

Bien expiré
VilleTarbes (65)
Surface78m²
Coût Total146 540€
Loyer Annuel8 192€
Rentabilité5.59%
Cashflow/mois-155€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 108 000 €
Surface : 78 m²
Prix au m² : 1 384,62 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Je vous propose cet appartement T4 de 80m² fraîchement rénové, situé au 1er étage d'un immeuble de 2 étages à Tarbes. Copropriété bénévole à faible charge

Cet appartement comprend 3 chambres et 1 salle de bain. La cuisine avec sont plan de travail en granite est équipée et ouverte sur le séjour.

  • Très bon état général
  • Chauffage électrique individuel (Clim réversible séjour / radiateur chambre )
  • les places de parking sont gratuite devant le bâtiment L'appartement est situé dans un quartier calme de Tarbes, avec beaucoup de commodité à proximité ( pharmacie / ostéopathe/ kiné / restauration / magasin alimentaire / gare … etc )

Pour les investisseurs, un bien prêt à être louer en colocation entre 350/380€ la chambres À l’année ~800€ En Airbnb 75€ la nuit Pas mal de demande avec les écoles à proximité / IUT… Rentabilité possible ~8% net

Classe énergie C - Classe climat B. N'hésitez pas à me contacter pour plus d'informations ou pour organiser une visite. Pas de démarchage professionnel merci

Ville : Tarbes
Département : Hautes-Pyrénées
Région : Occitanie
Code postal : 65000
Coordonnées : 43.233930, 0.072980
Total : 146 540€
Prix d'acquisition : 108 000€
Travaux : 29 900€
Valeur du bien : 137 900€
Frais de notaire : 8 640€
Coût estimé : 8 640€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 78m²
Loyer prédit : 8.75€/m²/mois
Fourchette : 7.10€ - 10.78€/m²/mois
Loyer total estimé : 683€/mois
Loyer annuel estimé : 8192€/an
Fourchette totale : 554€ - 841€/mois
Fourchette annuelle : 6649€ - 10092€/an
Rentabilité brute :5.59%
Fourchette de rentabilité :4.54% - 6.89%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 361 €/m²
Basé sur :820 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :106 158 €
Prix d'achat :108 000 €
Décote à l'achat :+1 842€ (+1.7%)
Marge achat-revente :-40 382€ (-38.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :146 540€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :726,56€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :42,74€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 769,30€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :71 427,88€
Coût de l'assurance :12 822,25€
Taxe foncière : 819,19€/an
Soit par mois : 68,27€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 682,65€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 837,57€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-154,91€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine équipée, incluant nouveaux placards, plan de travail, et électroménager.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - cuisine nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage des murs et du sol.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - salle de bain nécessite un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 1 salon (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :29 900 €(383 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:18 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète: 15000€, Main d'œuvre: 3000€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète: 6000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:2 700€
    Peinture 3 chambres: 60 m² (20 m² par chambre) × 30€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 900€
  • Salon:1 200€
    Peinture salon: 12 m² × 30€/m² = 360€, Main d'œuvre: 840€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tarbes (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 683 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 192 €/an
Calcul : 683 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 934 €/an
Base de calcul : Emprunt de 146 540 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 513 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 819 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 29 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 36 166 €
Revenus locatifs : +8 192 €
Charges déductibles : -36 166 €
Résultat foncier Année 1 : -27 974 €(Déficit de 27 974 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 17 274 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 266 €/an
Revenus locatifs : +8 192 €
Charges déductibles : -6 266 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 926 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 17273.78 € reporté.
Prix d'achat du bien : 108 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 70 200 €(65% de 108 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 553 €/an
Calcul : 70 200 € × 3,636% = 2 553 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 192 €36 170 €4 938 €-27 979 €10 700 €17 279 €17 279 €
28 356 €6 139 €4 807 €2 216 €--15 062 €
38 523 €6 004 €4 672 €2 519 €--12 543 €
48 693 €5 864 €4 532 €2 829 €--9 714 €
58 867 €5 719 €4 387 €3 148 €--6 566 €
69 044 €5 569 €4 237 €3 476 €--3 090 €
79 225 €5 413 €4 081 €3 812 €---
89 410 €5 253 €3 921 €4 157 €---
99 598 €5 087 €3 755 €4 511 €---
109 790 €4 915 €3 583 €4 875 €---
119 986 €4 737 €3 405 €5 249 €---
1210 186 €4 553 €3 221 €5 633 €---
1310 389 €4 362 €3 030 €6 027 €---
1410 597 €4 165 €2 833 €6 432 €---
1510 809 €3 961 €2 629 €6 848 €---
1611 025 €3 750 €2 418 €7 275 €---
1711 246 €3 532 €2 200 €7 713 €---
1811 471 €3 306 €1 974 €8 164 €---
1911 700 €3 073 €1 741 €8 627 €---
2011 934 €2 831 €1 499 €9 103 €---
2112 173 €2 581 €1 249 €9 592 €---
2212 416 €2 322 €990 €10 094 €---
2312 664 €2 055 €722 €10 610 €---
2412 918 €1 778 €445 €11 140 €---
2513 176 €1 491 €159 €11 685 €---
TOTAL262 387 €134 630 €71 428 €127 758 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 127 758 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 192 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 720 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 720 €-3 210 €+4 930 €
2+1 720 €0 €+1 720 €
3+1 720 €0 €+1 720 €
4+1 720 €0 €+1 720 €
5+1 720 €0 €+1 720 €
6+1 720 €0 €+1 720 €
7+1 720 €+217 €+1 503 €
8+1 720 €+1 247 €+473 €
9+1 720 €+1 353 €+367 €
10+1 720 €+1 463 €+257 €
11+1 720 €+1 575 €+145 €
12+1 720 €+1 690 €+30 €
13+1 720 €+1 808 €-88 €
14+1 720 €+1 930 €-210 €
15+1 720 €+2 054 €-334 €
16+1 720 €+2 182 €-462 €
17+1 720 €+2 314 €-594 €
18+1 720 €+2 449 €-729 €
19+1 720 €+2 588 €-868 €
20+1 720 €+2 731 €-1 011 €
21+1 720 €+2 878 €-1 158 €
22+1 720 €+3 028 €-1 308 €
23+1 720 €+3 183 €-1 463 €
24+1 720 €+3 342 €-1 622 €
25+1 720 €+3 506 €-1 786 €
Total+43 000 €+38 327 €+4 673 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 64 jours
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