Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement 5 pièces 117 m²

Bien expiré
VilleLesparre-Médoc (33)
Surface117
Coût Total173 636
Loyer Annuel13 972
Rentabilité8.05%
Cashflow/mois+125
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 134 200 €
Surface : 117 m²
Prix au m² : 1 147,01 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 5 pièces 117 m²

Appartement d'environ 116 m² situé dans une résidence calme et parfaitement entretenue, à proximité immédiate du centre-ville de Lesparre-Médoc.

Le bien bénéficie de deux places de parking privatives et se trouve à seulement 5 minutes de la gare de Lesparre-Médoc.

L'appartement se compose d'une vaste pièce de vie d'environ 51 m² comprenant un salon, un séjour et une cuisine aménagée. Un dégagement dessert une salle de bains équipée d'une baignoire, d'une double vasque et d'un WC, ainsi qu'un WC indépendant.

L'espace nuit comprend quatre chambres, dont une suite parentale disposant de sa propre salle d'eau avec douche à l'italienne.

À l'extérieur, vous profiterez d'un grand jardin privatif, idéal pour les moments de détente en famille.

Libre de toute occupation, ce logement est en parfait état et ne nécessite aucun travaux. Sa situation, ses volumes généreux et ses prestations en font un bien particulièrement attractif, aussi bien pour une famille à la recherche d'une résidence principale que pour des primo-accédants ou des investisseurs souhaitant réaliser un projet locatif.

Contactez-moi pour une visite !

Kévin GUERINET - AJP LESPARRE IMMOBILIER - [Coordonnées masquées]

Surface : 117 m² Non soumis au DPE

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Statut provisoire du syndicat : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 49

Consommation énergie primaire : Non communiqué Consommation énergie finale : Non communiqué

Ville : Lesparre-Médoc
Département : Gironde
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 33340
Coordonnées : 45.288296, -0.935828
Total : 173 636
Prix d'acquisition : 134 200
Travaux : 28 700
Valeur du bien : 162 900
Frais de notaire : 10 736
Coût estimé : 10 736
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 117
Loyer prédit : 9.95€/m²/mois
Fourchette : 8.01€ - 12.36€/m²/mois
Loyer total estimé : 1164€/mois
Loyer annuel estimé : 13972€/an
Fourchette totale : 937€ - 1446€/mois
Fourchette annuelle : 11248€ - 17355€/an
Rentabilité brute :8.05%
Fourchette de rentabilité :6.48% - 9.99%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :2 102,63 €/m²
Basé sur :37 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :246 008
Prix d'achat :134 200
Décote à l'achat :-111 808 (-45.4%)
Marge achat-revente :72 372€ (29.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :173 636
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :872,06€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :50,64€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 922,70€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :87 981,68
Coût de l'assurance :15 193,15
Taxe foncière : 1 397,16€/an
Soit par mois : 116,43€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 164,30€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 039,13€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :125,16€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 117 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimation basée sur 117 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau pour 117 m²
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en état bon nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 4/5 visible - murs nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :28 700(245 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 800
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 9000€ = 9000€, Main d'œuvre: 1800€
  • Menuiseries:9 600
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 800€ = 9600€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Chambres - Revêtement sol:3 200
    Parquet flottant: 40 m² × 60€/m² = 2400€, Main d'œuvre: 800€
  • Chambres - Peinture:1 600
    Peinture murs/plafonds: 40 m² × 40€/m² = 1600€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Lesparre-Médoc (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse dans tous les postes.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 164 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 972 €/an
Calcul : 1 164 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 053 €/an
Base de calcul : Emprunt de 173 636 à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 608 €/an
Calcul : 51 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 397 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 28 700
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 36 758
Revenus locatifs : +13 972
Charges déductibles : -36 758
Résultat foncier Année 1 : -22 786(Déficit de 22 786 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 1 386
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 058 €/an
Revenus locatifs : +13 972
Charges déductibles : -8 058
Résultat foncier Années 2+ : 5 914 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 1386.15 € reporté.
Prix d'achat du bien : 134 200
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 87 230(65% de 134 200 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 172 €/an
Calcul : 87 230 € × 3,636% = 3 172
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 97236 7636 059-22 79221 400 €1 392 €1 392 €
214 2517 9055 9006 346---
314 5367 7425 7376 794---
414 8277 5725 5677 255---
515 1237 3965 3917 727---
615 4267 2145 2098 212---
715 7347 0265 0218 709---
816 0496 8304 8259 219---
916 3706 6284 6239 742---
1016 6976 4184 41410 279---
1117 0316 2014 19610 830---
1217 3725 9763 97211 395---
1317 7195 7443 73911 976---
1418 0745 5023 49712 571---
1518 4355 2523 24713 183---
1618 8044 9932 98813 811---
1719 1804 7252 72014 455---
1819 5644 4472 44215 116---
1919 9554 1592 15515 795---
2020 3543 8611 85616 493---
2120 7613 5521 54817 209---
2221 1763 2331 22817 944---
2321 6002 90189618 699---
2422 0322 55855319 474---
2522 4722 20219720 270---
TOTAL447 513166 80487 982280 71021 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 280 710
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 972 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 934 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 934-6 420+9 354
2+2 934+1 486+1 448
3+2 934+2 038+896
4+2 934+2 176+758
5+2 934+2 318+616
6+2 934+2 463+471
7+2 934+2 613+321
8+2 934+2 766+168
9+2 934+2 923+11
10+2 934+3 084-150
11+2 934+3 249-315
12+2 934+3 419-485
13+2 934+3 593-659
14+2 934+3 771-837
15+2 934+3 955-1 021
16+2 934+4 143-1 209
17+2 934+4 336-1 402
18+2 934+4 535-1 601
19+2 934+4 739-1 805
20+2 934+4 948-2 014
21+2 934+5 163-2 229
22+2 934+5 383-2 449
23+2 934+5 610-2 676
24+2 934+5 842-2 908
25+2 934+6 081-3 147
Total+73 350+84 213+-10 863
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 67 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →