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Appartement 5 pièces 117 m²

Bien expiré
VilleLesparre-Médoc (33)
Surface117m²
Coût Total173 636€
Loyer Annuel13 972€
Rentabilité8.05%
Cashflow/mois+125€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 134 200 €
Surface : 117 m²
Prix au m² : 1 147,01 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 5 pièces 117 m²

Appartement d'environ 116 m² situé dans une résidence calme et parfaitement entretenue, à proximité immédiate du centre-ville de Lesparre-Médoc.

Le bien bénéficie de deux places de parking privatives et se trouve à seulement 5 minutes de la gare de Lesparre-Médoc.

L'appartement se compose d'une vaste pièce de vie d'environ 51 m² comprenant un salon, un séjour et une cuisine aménagée. Un dégagement dessert une salle de bains équipée d'une baignoire, d'une double vasque et d'un WC, ainsi qu'un WC indépendant.

L'espace nuit comprend quatre chambres, dont une suite parentale disposant de sa propre salle d'eau avec douche à l'italienne.

À l'extérieur, vous profiterez d'un grand jardin privatif, idéal pour les moments de détente en famille.

Libre de toute occupation, ce logement est en parfait état et ne nécessite aucun travaux. Sa situation, ses volumes généreux et ses prestations en font un bien particulièrement attractif, aussi bien pour une famille à la recherche d'une résidence principale que pour des primo-accédants ou des investisseurs souhaitant réaliser un projet locatif.

Contactez-moi pour une visite !

Kévin GUERINET - AJP LESPARRE IMMOBILIER - [Coordonnées masquées]

Surface : 117 m² Non soumis au DPE

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Statut provisoire du syndicat : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 49

Consommation énergie primaire : Non communiqué Consommation énergie finale : Non communiqué

Ville : Lesparre-Médoc
Département : Gironde
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 33340
Coordonnées : 45.288296, -0.935828
Total : 173 636€
Prix d'acquisition : 134 200€
Travaux : 28 700€
Valeur du bien : 162 900€
Frais de notaire : 10 736€
Coût estimé : 10 736€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 117m²
Loyer prédit : 9.95€/m²/mois
Fourchette : 8.01€ - 12.36€/m²/mois
Loyer total estimé : 1164€/mois
Loyer annuel estimé : 13972€/an
Fourchette totale : 937€ - 1446€/mois
Fourchette annuelle : 11248€ - 17355€/an
Rentabilité brute :8.05%
Fourchette de rentabilité :6.48% - 9.99%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :2 102,63 €/m²
Basé sur :37 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :246 008 €
Prix d'achat :134 200 €
Décote à l'achat :-111 808€ (-45.4%)
Marge achat-revente :72 372€ (29.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :173 636€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :872,06€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :50,64€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 922,70€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :87 981,68€
Coût de l'assurance :15 193,15€
Taxe foncière : 1 397,16€/an
Soit par mois : 116,43€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 164,30€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 039,13€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :125,16€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 117 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimation basée sur 117 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau pour 117 m²
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en état bon nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 4/5 visible - murs nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :28 700 €(245 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 800€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 9000€ = 9000€, Main d'œuvre: 1800€
  • Menuiseries:9 600€
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 800€ = 9600€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Chambres - Revêtement sol:3 200€
    Parquet flottant: 40 m² × 60€/m² = 2400€, Main d'œuvre: 800€
  • Chambres - Peinture:1 600€
    Peinture murs/plafonds: 40 m² × 40€/m² = 1600€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Lesparre-Médoc (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse dans tous les postes.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 164 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 972 €/an
Calcul : 1 164 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 053 €/an
Base de calcul : Emprunt de 173 636 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 608 €/an
Calcul : 51 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 397 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 28 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 36 758 €
Revenus locatifs : +13 972 €
Charges déductibles : -36 758 €
Résultat foncier Année 1 : -22 786 €(Déficit de 22 786 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 1 386 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 058 €/an
Revenus locatifs : +13 972 €
Charges déductibles : -8 058 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 914 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 1386.15 € reporté.
Prix d'achat du bien : 134 200 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 87 230 €(65% de 134 200 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 172 €/an
Calcul : 87 230 € × 3,636% = 3 172 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 972 €36 763 €6 059 €-22 792 €21 400 €1 392 €1 392 €
214 251 €7 905 €5 900 €6 346 €---
314 536 €7 742 €5 737 €6 794 €---
414 827 €7 572 €5 567 €7 255 €---
515 123 €7 396 €5 391 €7 727 €---
615 426 €7 214 €5 209 €8 212 €---
715 734 €7 026 €5 021 €8 709 €---
816 049 €6 830 €4 825 €9 219 €---
916 370 €6 628 €4 623 €9 742 €---
1016 697 €6 418 €4 414 €10 279 €---
1117 031 €6 201 €4 196 €10 830 €---
1217 372 €5 976 €3 972 €11 395 €---
1317 719 €5 744 €3 739 €11 976 €---
1418 074 €5 502 €3 497 €12 571 €---
1518 435 €5 252 €3 247 €13 183 €---
1618 804 €4 993 €2 988 €13 811 €---
1719 180 €4 725 €2 720 €14 455 €---
1819 564 €4 447 €2 442 €15 116 €---
1919 955 €4 159 €2 155 €15 795 €---
2020 354 €3 861 €1 856 €16 493 €---
2120 761 €3 552 €1 548 €17 209 €---
2221 176 €3 233 €1 228 €17 944 €---
2321 600 €2 901 €896 €18 699 €---
2422 032 €2 558 €553 €19 474 €---
2522 472 €2 202 €197 €20 270 €---
TOTAL447 513 €166 804 €87 982 €280 710 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 280 710 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 972 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 934 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 934 €-6 420 €+9 354 €
2+2 934 €+1 486 €+1 448 €
3+2 934 €+2 038 €+896 €
4+2 934 €+2 176 €+758 €
5+2 934 €+2 318 €+616 €
6+2 934 €+2 463 €+471 €
7+2 934 €+2 613 €+321 €
8+2 934 €+2 766 €+168 €
9+2 934 €+2 923 €+11 €
10+2 934 €+3 084 €-150 €
11+2 934 €+3 249 €-315 €
12+2 934 €+3 419 €-485 €
13+2 934 €+3 593 €-659 €
14+2 934 €+3 771 €-837 €
15+2 934 €+3 955 €-1 021 €
16+2 934 €+4 143 €-1 209 €
17+2 934 €+4 336 €-1 402 €
18+2 934 €+4 535 €-1 601 €
19+2 934 €+4 739 €-1 805 €
20+2 934 €+4 948 €-2 014 €
21+2 934 €+5 163 €-2 229 €
22+2 934 €+5 383 €-2 449 €
23+2 934 €+5 610 €-2 676 €
24+2 934 €+5 842 €-2 908 €
25+2 934 €+6 081 €-3 147 €
Total+73 350 €+84 213 €+-10 863 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 112 jours
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