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Appartement à vendre

VilleÉtampes (91)
Surface65.6m²
Coût Total156 600€
Loyer Annuel9 963€
Rentabilité6.36%
Cashflow/mois-82€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 140 000 €
Surface : 65.6 m²
Prix au m² : 2 134,15 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2/3 étage, Toilettes séparées, 2 chambres, 2 parkings: 2 parkings, Digicode, Interphone, Pas de cave

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Ville : Étampes
Département : Essonne
Région : Île-de-France
Code postal : 91150
Coordonnées : 48.420053, 2.131023
Total : 156 600€
Prix d'acquisition : 140 000€
Travaux : 5 400€
Valeur du bien : 145 400€
Frais de notaire : 11 200€
Coût estimé : 11 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 65.6m²
Loyer prédit : 12.66€/m²/mois
Fourchette : 10.75€ - 14.90€/m²/mois
Loyer total estimé : 830€/mois
Loyer annuel estimé : 9963€/an
Fourchette totale : 705€ - 977€/mois
Fourchette annuelle : 8462€ - 11729€/an
Rentabilité brute :6.36%
Fourchette de rentabilité :5.40% - 7.49%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 661,84 €/m²
Basé sur :22 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :174 616 €
Prix d'achat :140 000 €
Décote à l'achat :-34 616€ (-19.8%)
Marge achat-revente :18 016€ (10.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :156 600€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :766,45€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :62,64€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 829,09€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :73 335,08€
Coût de l'assurance :18 792,00€
Taxe foncière : 996,27€/an
Soit par mois : 83,02€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 830,22€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 912,11€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-81,89€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 203 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car le DPE est D, pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs si nécessaire pour rafraîchir l'apparence.
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état, léger rafraîchissement possible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement important
Remplacement du meuble lavabo si nécessaire et peinture du plafond pour traiter les traces d'humidité.
Quantité: 6 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - traces d'humidité au plafond nécessitant attention
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture des murs et plafonds pour les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs si nécessaire pour maintenir l'apparence.
Quantité: 30 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état, léger rafraîchissement possible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :5 400 €(82 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:450€
    Peinture murs: 10 m² × 45€/m² = 450€
  • Salle de bain:600€
    Peinture plafond: 6 m² × 50€/m² = 300€, Remplacement meuble lavabo: 300€
  • Chambres:3 000€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Peinture murs: 20 m² × 40€/m² = 800€, Peinture plafonds: 20 m² × 50€/m² = 1000€
  • Salon:1 350€
    Peinture murs: 30 m² × 45€/m² = 1350€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Étampes (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 830 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 963 €/an
Calcul : 830 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 086 €/an
Base de calcul : Emprunt de 156 600 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 752 €/an
Calcul : 63 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 996 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 5 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 12 234 €
Revenus locatifs : +9 963 €
Charges déductibles : -12 234 €
Résultat foncier Année 1 : -2 271 €(Déficit de 2 271 €)
Imputable sur revenu global : 2 271 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 834 €/an
Revenus locatifs : +9 963 €
Charges déductibles : -6 834 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 129 €/an
Prix d'achat du bien : 140 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 91 000 €(65% de 140 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 309 €/an
Calcul : 91 000 € × 3,636% = 3 309 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 963 €12 239 €5 091 €-2 276 €2 276 €--
210 162 €6 701 €4 953 €3 461 €---
310 365 €6 560 €4 812 €3 806 €---
410 572 €6 413 €4 665 €4 159 €---
510 784 €6 262 €4 514 €4 522 €---
611 000 €6 105 €4 357 €4 894 €---
711 220 €5 944 €4 196 €5 276 €---
811 444 €5 777 €4 029 €5 667 €---
911 673 €5 604 €3 856 €6 069 €---
1011 906 €5 426 €3 678 €6 481 €---
1112 144 €5 241 €3 493 €6 903 €---
1212 387 €5 051 €3 303 €7 337 €---
1312 635 €4 854 €3 106 €7 781 €---
1412 888 €4 650 €2 902 €8 238 €---
1513 146 €4 440 €2 692 €8 706 €---
1613 408 €4 223 €2 475 €9 186 €---
1713 677 €3 998 €2 250 €9 678 €---
1813 950 €3 766 €2 018 €10 184 €---
1914 229 €3 526 €1 778 €10 703 €---
2014 514 €3 279 €1 531 €11 235 €---
2114 804 €3 023 €1 275 €11 782 €---
2215 100 €2 758 €1 010 €12 342 €---
2315 402 €2 484 €736 €12 918 €---
2415 710 €2 202 €454 €13 508 €---
2516 024 €1 910 €162 €14 115 €---
TOTAL319 108 €122 434 €73 335 €196 674 €2 276 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 683 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 196 674 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 963 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 092 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 092 €-683 €+2 775 €
2+2 092 €+1 038 €+1 054 €
3+2 092 €+1 142 €+950 €
4+2 092 €+1 248 €+844 €
5+2 092 €+1 357 €+735 €
6+2 092 €+1 468 €+624 €
7+2 092 €+1 583 €+509 €
8+2 092 €+1 700 €+392 €
9+2 092 €+1 821 €+271 €
10+2 092 €+1 944 €+148 €
11+2 092 €+2 071 €+21 €
12+2 092 €+2 201 €-109 €
13+2 092 €+2 334 €-242 €
14+2 092 €+2 471 €-379 €
15+2 092 €+2 612 €-520 €
16+2 092 €+2 756 €-664 €
17+2 092 €+2 904 €-812 €
18+2 092 €+3 055 €-963 €
19+2 092 €+3 211 €-1 119 €
20+2 092 €+3 371 €-1 279 €
21+2 092 €+3 534 €-1 442 €
22+2 092 €+3 703 €-1 611 €
23+2 092 €+3 875 €-1 783 €
24+2 092 €+4 053 €-1 961 €
25+2 092 €+4 234 €-2 142 €
Total+52 300 €+59 002 €+-6 702 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 11 jours
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