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VENTE

Bien expiré
VilleGrenoble (38)
Surface62.95m²
Coût Total126 895€
Loyer Annuel9 020€
Rentabilité7.11%
Cashflow/mois+15€
Image de bien 1
Prix : 76 000 €
Surface : 62.95 m²
Prix au m² : 1 207,31 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 7
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

NOTAIRE - Situé au 7ème étage d'un immeuble de 13 étages, cet appartement T3 de 63 m² habitables vous offre belle luminosité et vue massifs.

L'appartement se compose de trois pièces, dont deux chambres....

Ville : Grenoble
Département : Isère
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 38100
Total : 126 895€
Prix d'acquisition : 76 000€
Travaux : 44 815€
Valeur du bien : 120 815€
Frais de notaire : 6 080€
Coût estimé : 6 080€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 62.95m²
Loyer prédit : 11.94€/m²/mois
Fourchette : 9.30€ - 15.32€/m²/mois
Loyer total estimé : 752€/mois
Loyer annuel estimé : 9020€/an
Fourchette totale : 586€ - 965€/mois
Fourchette annuelle : 7029€ - 11575€/an
Rentabilité brute :7.11%
Fourchette de rentabilité :5.54% - 9.12%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :126 895€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :624,43€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :37,01€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 661,44€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :60 433,87€
Coût de l'assurance :11 103,31€
Taxe foncière : 901,98€/an
Soit par mois : 75,16€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 751,65€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 736,61€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :15,04€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 63 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 1/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans le salon
Quantité: salon (environ 23 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 1/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 23 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 1/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :44 815 €(712 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:9 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 9000€ = 9000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Menuiseries:7 800€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1300€ = 7800€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 20000€ = 20000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 300€
    Parquet flottant: 20 m² × 65€/m² = 1300€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Salon - Revêtement sol:1 495€
    Parquet flottant: 23 m² × 65€/m² = 1500€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:920€
    Peinture murs et plafonds: 23 m² × 40€/m² = 920€ (incluant matériel et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Grenoble (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse. Les prix sont basés sur des estimations réalistes pour chaque catégorie de travaux.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 752 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 020 €/an
Calcul : 752 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 184 €/an
Base de calcul : Emprunt de 126 895 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 444 €/an
Calcul : 37 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 902 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 44 815 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 50 345 €
Revenus locatifs : +9 020 €
Charges déductibles : -50 345 €
Résultat foncier Année 1 : -41 325 €(Déficit de 41 325 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 19 925 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 530 €/an
Revenus locatifs : +9 020 €
Charges déductibles : -5 530 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 490 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 19925.30 € reporté.
Prix d'achat du bien : 76 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 49 400 €(65% de 76 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 796 €/an
Calcul : 49 400 € × 3,636% = 1 796 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 020 €50 349 €4 188 €-41 329 €21 400 €19 929 €19 929 €
29 200 €5 422 €4 076 €3 778 €--16 151 €
39 384 €5 306 €3 960 €4 078 €--12 073 €
49 572 €5 186 €3 840 €4 386 €--7 688 €
59 763 €5 062 €3 716 €4 701 €--2 987 €
69 959 €4 934 €3 588 €5 024 €---
710 158 €4 802 €3 456 €5 356 €---
810 361 €4 665 €3 319 €5 696 €---
910 568 €4 523 €3 177 €6 045 €---
1010 779 €4 377 €3 031 €6 402 €---
1110 995 €4 226 €2 880 €6 769 €---
1211 215 €4 069 €2 723 €7 146 €---
1311 439 €3 907 €2 561 €7 532 €---
1411 668 €3 740 €2 394 €7 928 €---
1511 901 €3 567 €2 221 €8 334 €---
1612 139 €3 388 €2 042 €8 751 €---
1712 382 €3 203 €1 857 €9 179 €---
1812 630 €3 012 €1 666 €9 618 €---
1912 882 €2 815 €1 469 €10 068 €---
2013 140 €2 610 €1 264 €10 530 €---
2113 403 €2 399 €1 053 €11 004 €---
2213 671 €2 181 €835 €11 490 €---
2313 944 €1 955 €609 €11 990 €---
2414 223 €1 721 €375 €12 502 €---
2514 508 €1 480 €134 €13 028 €---
TOTAL288 905 €138 902 €60 434 €150 004 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 150 004 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 020 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 894 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 894 €-6 420 €+8 314 €
2+1 894 €0 €+1 894 €
3+1 894 €0 €+1 894 €
4+1 894 €0 €+1 894 €
5+1 894 €0 €+1 894 €
6+1 894 €+611 €+1 283 €
7+1 894 €+1 607 €+287 €
8+1 894 €+1 709 €+185 €
9+1 894 €+1 813 €+81 €
10+1 894 €+1 921 €-27 €
11+1 894 €+2 031 €-137 €
12+1 894 €+2 144 €-250 €
13+1 894 €+2 260 €-366 €
14+1 894 €+2 378 €-484 €
15+1 894 €+2 500 €-606 €
16+1 894 €+2 625 €-731 €
17+1 894 €+2 754 €-860 €
18+1 894 €+2 885 €-991 €
19+1 894 €+3 020 €-1 126 €
20+1 894 €+3 159 €-1 265 €
21+1 894 €+3 301 €-1 407 €
22+1 894 €+3 447 €-1 553 €
23+1 894 €+3 597 €-1 703 €
24+1 894 €+3 751 €-1 857 €
25+1 894 €+3 908 €-2 014 €
Total+47 350 €+45 001 €+2 349 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 297 jours
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