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Appartement 43m² à perpignan

Bien expiré
VillePerpignan (66)
Surface43m²
Coût Total100 980€
Loyer Annuel6 831€
Rentabilité6.76%
Cashflow/mois-21€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 61 000 €
Surface : 43 m²
Prix au m² : 1 418,6 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

COURS PALMAROLE exclusivité RARE local A RENOVER AVEC BALCONNET

Honoraires à la charge du vendeur. Classe énergie F, Classe climat C Logement à consommation énergétique excessive. Montant moyen estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard, établi à partir des prix de l'énergie de l'année 2021 : entre 980.00 et 1340.00 €. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Ville : Perpignan
Département : Pyrénées-Orientales
Région : Occitanie
Code postal : 66000
Coordonnées : 42.720200, 2.887640
Total : 100 980€
Prix d'acquisition : 61 000€
Travaux : 35 100€
Valeur du bien : 96 100€
Frais de notaire : 4 880€
Coût estimé : 4 880€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 43m²
Loyer prédit : 13.24€/m²/mois
Fourchette : 10.83€ - 16.18€/m²/mois
Loyer total estimé : 569€/mois
Loyer annuel estimé : 6831€/an
Fourchette totale : 466€ - 696€/mois
Fourchette annuelle : 5587€ - 8351€/an
Rentabilité brute :6.76%
Fourchette de rentabilité :5.53% - 8.27%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :100 980€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :503,91€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.47%
Assurance emprunteur :29,45€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 533,36€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :50 191,93€
Coût de l'assurance :8 835,75€
Taxe foncière : 683,10€/an
Soit par mois : 56,93€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 569,25€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 590,28€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-21,03€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 43 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 1/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: Aucune photo chambre - état 1/5 assumé d'après pire état visible
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: salon (environ 28 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 1/5 assumé d'après pire état visible
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises si insuffisantes
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: DPE F - Appartement - Normes électriques à respecter
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie générale
Vérification et mise à jour de la tuyauterie pour assurer l'absence de plomb et le bon fonctionnement des évacuations
Quantité: plomberie complète
Raison: DPE F - Appartement - Assurer la conformité et la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :35 100 €(816 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 500€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:5 200€
    Fenêtres double vitrage PVC: 4 fenêtres × 1300€ = 5200€, Main d'œuvre incluse
  • Eau chaude:3 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre incluse
  • Cuisine:6 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: 3000€
  • Salle de bain:2 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:4 500€
    Rénovation chambre: 1 chambre (15 m²) × 300€ = 4500€, Main d'œuvre incluse
  • Salon:7 000€
    Rénovation salon: 1 salon (28 m²) × 500€ = 7000€, Main d'œuvre incluse
  • Électricité générale:400€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 800€ = 800€, Main d'œuvre: 400€
  • Plomberie générale:500€
    Mise à jour plomberie générale: 1 plomberie complète × 2500€ = 2500€, Main d'œuvre: 500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Perpignan. Main d'œuvre incluse. Les prix sont ajustés pour la région Occitanie.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→E(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 14 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 569 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 831 €/an
Calcul : 569 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 460 €/an
Base de calcul : Emprunt de 100 980 € à 3.47% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 353 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 683 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 35 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 39 596 €
Revenus locatifs : +6 831 €
Charges déductibles : -39 596 €
Résultat foncier Année 1 : -32 765 €(Déficit de 32 765 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 11 365 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 496 €/an
Revenus locatifs : +6 831 €
Charges déductibles : -4 496 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 335 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 11365.41 € reporté.
Prix d'achat du bien : 61 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 39 650 €(65% de 61 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 442 €/an
Calcul : 39 650 € × 3,636% = 1 442 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 831 €39 600 €3 463 €-32 769 €21 400 €11 369 €11 369 €
26 968 €4 409 €3 372 €2 559 €--8 810 €
37 107 €4 314 €3 278 €2 793 €--6 017 €
47 249 €4 217 €3 180 €3 032 €--2 985 €
57 394 €4 116 €3 079 €3 279 €---
67 542 €4 011 €2 974 €3 531 €---
77 693 €3 903 €2 866 €3 790 €---
87 847 €3 790 €2 754 €4 056 €---
98 004 €3 674 €2 638 €4 329 €---
108 164 €3 554 €2 518 €4 609 €---
118 327 €3 430 €2 393 €4 897 €---
128 494 €3 301 €2 264 €5 193 €---
138 663 €3 168 €2 131 €5 496 €---
148 837 €3 030 €1 993 €5 807 €---
159 013 €2 887 €1 850 €6 127 €---
169 194 €2 739 €1 702 €6 455 €---
179 378 €2 585 €1 549 €6 792 €---
189 565 €2 427 €1 390 €7 138 €---
199 756 €2 263 €1 226 €7 494 €---
209 951 €2 093 €1 056 €7 859 €---
2110 151 €1 917 €880 €8 234 €---
2210 354 €1 735 €698 €8 619 €---
2310 561 €1 546 €509 €9 015 €---
2410 772 €1 351 €314 €9 421 €---
2510 987 €1 149 €112 €9 839 €---
TOTAL218 799 €111 205 €50 192 €107 594 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 107 594 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 831 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 435 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 435 €-6 420 €+7 855 €
2+1 435 €0 €+1 435 €
3+1 435 €0 €+1 435 €
4+1 435 €0 €+1 435 €
5+1 435 €+88 €+1 347 €
6+1 435 €+1 059 €+376 €
7+1 435 €+1 137 €+298 €
8+1 435 €+1 217 €+218 €
9+1 435 €+1 299 €+136 €
10+1 435 €+1 383 €+52 €
11+1 435 €+1 469 €-34 €
12+1 435 €+1 558 €-123 €
13+1 435 €+1 649 €-214 €
14+1 435 €+1 742 €-307 €
15+1 435 €+1 838 €-403 €
16+1 435 €+1 937 €-502 €
17+1 435 €+2 038 €-603 €
18+1 435 €+2 141 €-706 €
19+1 435 €+2 248 €-813 €
20+1 435 €+2 358 €-923 €
21+1 435 €+2 470 €-1 035 €
22+1 435 €+2 586 €-1 151 €
23+1 435 €+2 704 €-1 269 €
24+1 435 €+2 826 €-1 391 €
25+1 435 €+2 952 €-1 517 €
Total+35 875 €+32 278 €+3 597 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 295 jours
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