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Achat appartement

Bien expiré
VilleSaint-Étienne (42)
Surface153m²
Coût Total186 600€
Loyer Annuel16 241€
Rentabilité8.70%
Cashflow/mois+255€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 135 000 €
Surface : 153 m²
Prix au m² : 882,35 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 Balcon, Cave, Surface de 153 m², Bâtiment de 4 étages, 5 Pièces, 3 Chambres, Année de construction 1900, Au 2ème étage, 2 Salles de bain, Parquet, Rangements, Chauffage individuel gaz, Cuisine séparée équipée, Salle de séjour : 69 m², Travaux, Interphone

Prox. Tribunal, grand appartement duplex traversant et lumineux de 153 m², situé au 2ème et 3ème étage sans ascenseur dans une copropriété entretenue, offrant un très grand séjour de 69 m² avec un balcon, une cuisine avec cellier, un WC. A l'étage 3 grandes chambres parquets, nombreux rangement, grand dressing, salle de bain avec douche, baignoire et WC. Appartement offrant de très beaux volumes, travaux à prévoir, possibilité de faire 2 appartements. Chauffage individuel gaz, double vitrage.

Ville : Saint-Étienne
Département : Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 42000
Coordonnées : 45.437269, 4.380170
Total : 186 600€
Prix d'acquisition : 135 000€
Travaux : 40 800€
Valeur du bien : 175 800€
Frais de notaire : 10 800€
Coût estimé : 10 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 153m²
Loyer prédit : 8.85€/m²/mois
Fourchette : 6.56€ - 11.93€/m²/mois
Loyer total estimé : 1353€/mois
Loyer annuel estimé : 16241€/an
Fourchette totale : 1004€ - 1825€/mois
Fourchette annuelle : 12047€ - 21897€/an
Rentabilité brute :8.70%
Fourchette de rentabilité :6.46% - 11.73%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :186 600€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :910,32€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :52,87€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 963,19€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :86 495,43€
Coût de l'assurance :15 861,00€
Taxe foncière : 1 624,14€/an
Soit par mois : 135,34€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 353,45€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 098,53€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :254,92€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 193 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes du système de chauffage individuel au gaz
Quantité: 1 système pour 153 m²
Raison: DPE D - Appartement - Vérification nécessaire pour assurer l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (~10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - équipements anciens et traces d'humidité nécessitant une rénovation
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation partielle
Remplacement des éléments sanitaires usés et mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (~8 m²)
Raison: État 3/5 visible - usure normale, nécessite des améliorations
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement des revêtements de sol dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général, mais un rafraîchissement est recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon (~30 m²)
Raison: État 3/5 visible - usure normale, nécessite un rafraîchissement
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger
Quantité: salle à manger (~25 m²)
Raison: État 3/5 visible - usure normale, nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :40 800 €(267 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Remplacement système chauffage individuel au gaz: 1 système: 6000€ (coût moyen incluant matériel et main d'œuvre)
  • Cuisine:21 000€
    Rénovation complète cuisine: 10 m² × 1500€/m² = 15000€, Électroménager complet: 3000€, Main d'œuvre: 3000€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation partielle salle de bain: 8 m² × 1000€/m² = 8000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres:3 600€
    Revêtement sol chambres: 36 m² × 100€/m² = 3600€, Main d'œuvre incluse
  • Salon:1 200€
    Peinture salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€, Main d'œuvre incluse
  • Autres pièces:1 000€
    Peinture salle à manger: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Étienne (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 6 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 353 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 241 €/an
Calcul : 1 353 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 004 €/an
Base de calcul : Emprunt de 186 600 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 634 €/an
Calcul : 53 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 624 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 40 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 49 063 €
Revenus locatifs : +16 241 €
Charges déductibles : -49 063 €
Résultat foncier Année 1 : -32 821 €(Déficit de 32 821 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 11 421 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 263 €/an
Revenus locatifs : +16 241 €
Charges déductibles : -8 263 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 979 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 11421.44 € reporté.
Prix d'achat du bien : 135 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 87 750 €(65% de 135 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 191 €/an
Calcul : 87 750 € × 3,636% = 3 191 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 241 €49 069 €6 010 €-32 827 €21 400 €11 427 €11 427 €
216 566 €8 106 €5 848 €8 460 €--2 967 €
316 898 €7 938 €5 680 €8 959 €---
417 236 €7 765 €5 506 €9 471 €---
517 580 €7 585 €5 327 €9 995 €---
617 932 €7 400 €5 142 €10 532 €---
718 290 €7 209 €4 950 €11 082 €---
818 656 €7 011 €4 753 €11 645 €---
919 029 €6 807 €4 548 €12 222 €---
1019 410 €6 596 €4 337 €12 814 €---
1119 798 €6 378 €4 119 €13 420 €---
1220 194 €6 153 €3 894 €14 041 €---
1320 598 €5 920 €3 662 €14 678 €---
1421 010 €5 680 €3 421 €15 330 €---
1521 430 €5 432 €3 173 €15 999 €---
1621 859 €5 175 €2 917 €16 684 €---
1722 296 €4 910 €2 652 €17 386 €---
1822 742 €4 636 €2 378 €18 105 €---
1923 197 €4 354 €2 095 €18 843 €---
2023 661 €4 061 €1 803 €19 599 €---
2124 134 €3 760 €1 501 €20 374 €---
2224 617 €3 448 €1 189 €21 169 €---
2325 109 €3 126 €867 €21 983 €---
2425 611 €2 793 €534 €22 818 €---
2526 123 €2 449 €190 €23 674 €---
TOTAL520 217 €183 760 €86 495 €336 457 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 336 457 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 241 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 411 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 411 €-6 420 €+9 831 €
2+3 411 €0 €+3 411 €
3+3 411 €+1 798 €+1 613 €
4+3 411 €+2 841 €+570 €
5+3 411 €+2 998 €+413 €
6+3 411 €+3 160 €+251 €
7+3 411 €+3 324 €+87 €
8+3 411 €+3 494 €-83 €
9+3 411 €+3 667 €-256 €
10+3 411 €+3 844 €-433 €
11+3 411 €+4 026 €-615 €
12+3 411 €+4 212 €-801 €
13+3 411 €+4 403 €-992 €
14+3 411 €+4 599 €-1 188 €
15+3 411 €+4 800 €-1 389 €
16+3 411 €+5 005 €-1 594 €
17+3 411 €+5 216 €-1 805 €
18+3 411 €+5 432 €-2 021 €
19+3 411 €+5 653 €-2 242 €
20+3 411 €+5 880 €-2 469 €
21+3 411 €+6 112 €-2 701 €
22+3 411 €+6 351 €-2 940 €
23+3 411 €+6 595 €-3 184 €
24+3 411 €+6 845 €-3 434 €
25+3 411 €+7 102 €-3 691 €
Total+85 275 €+100 937 €+-15 662 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 117 jours
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