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SEDAN-CENTRE - Appartement 3 pièces - 57m2

Bien expiré
VilleSedan (08)
Surface57m²
Coût Total104 284€
Loyer Annuel5 642€
Rentabilité5.41%
Cashflow/mois-281€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 59 800 €
Surface : 57 m²
Prix au m² : 1 049,12 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : gaz individuel, Nombre d'égages : 5, Mandat exclusif

SEDAN - PROCHE DU CHÂTEAU FORT - à deux pas du centre ville et de ses commerces.

Au RDC : un appartement composé de : une cuisine, salon séjour, 2 chambres, salle d'eau, wc,

Dans une copropriété bien entretenue,

Idéal location courte durée,

Rafraichissement à prévoir,

Charges annuelles 1740€,

Taxe foncière 726€

SPACIEUX - EMPLACEMENT IDEAL.

Thierry. FAVRO Agent commercial +33683403988 - thierry.favro.externe@foncia.com RSAC n°482322898 à SEDAN FONCIA Charleville-Mézières 17 Boulevard Gambetta - 08000 Charleville-Mézières - CPI74012016000012160 - https://fr.foncia.com/agence-immobiliere/charleville-mezieres-08000/agence-immobiliere/foncia-transaction-charleville-mezieres-1696

Ville : Sedan
Département : Ardennes
Région : Grand Est
Code postal : 08200
Coordonnées : 49.701093, 4.946143
Total : 104 284€
Prix d'acquisition : 59 800€
Travaux : 39 700€
Valeur du bien : 99 500€
Frais de notaire : 4 784€
Coût estimé : 4 784€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 57m²
Loyer prédit : 8.25€/m²/mois
Fourchette : 6.47€ - 10.51€/m²/mois
Loyer total estimé : 470€/mois
Loyer annuel estimé : 5642€/an
Fourchette totale : 369€ - 599€/mois
Fourchette annuelle : 4428€ - 7188€/an
Rentabilité brute :5.41%
Fourchette de rentabilité :4.25% - 6.89%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :104 284€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :515,38€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :30,42€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 545,80€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :50 330,87€
Coût de l'assurance :9 124,85€
Taxe foncière : 726,00€/an
Soit par mois : 60,50€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 145,00€/mois
Soit par an : 1 740,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 470,16€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 751,30€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-281,13€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 248 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant (ex: chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 57 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la salle de bain (nouvelle douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé, nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement recommandé
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et petites réparations dans la cuisine
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état, rafraîchissement léger souhaitable
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon complet
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :39 700 €(696 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11500€ = 11500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:9 000€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1500€ = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:2 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 2500€ = 2500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:1 200€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:1 500€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 1500€ = 1500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:2 000€
    Peinture salon: 50 m² × 40€/m² = 2000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Sedan (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 23 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 470 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 642 €/an
Calcul : 470 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 480 €/an
Base de calcul : Emprunt de 104 284 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 365 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 726 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 740 €/an
Calcul : 145 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 39 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 46 011 €
Revenus locatifs : +5 642 €
Charges déductibles : -46 011 €
Résultat foncier Année 1 : -40 369 €(Déficit de 40 369 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 18 969 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 311 €/an
Revenus locatifs : +5 642 €
Charges déductibles : -6 311 €
Résultat foncier Années 2+ : -669 €/an(Déficit de 669 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 18968.87 € reporté.
Prix d'achat du bien : 59 800 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 38 870 €(65% de 59 800 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 413 €/an
Calcul : 38 870 € × 3,636% = 1 413 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 642 €46 014 €3 483 €-40 372 €21 400 €18 972 €18 972 €
25 755 €6 221 €3 390 €-467 €467 €-18 972 €
35 870 €6 126 €3 295 €-256 €256 €-18 972 €
45 987 €6 026 €3 195 €-39 €39 €-18 972 €
56 107 €5 924 €3 093 €183 €--18 789 €
66 229 €5 818 €2 987 €412 €--18 377 €
76 354 €5 708 €2 877 €646 €--17 731 €
86 481 €5 594 €2 763 €887 €--16 845 €
96 610 €5 477 €2 646 €1 134 €--15 711 €
106 743 €5 355 €2 524 €1 387 €--14 324 €
116 878 €5 230 €2 399 €1 648 €--12 676 €
127 015 €5 100 €2 269 €1 915 €---
137 155 €4 965 €2 134 €2 190 €---
147 298 €4 826 €1 995 €2 472 €---
157 444 €4 682 €1 851 €2 762 €---
167 593 €4 534 €1 703 €3 060 €---
177 745 €4 380 €1 549 €3 365 €---
187 900 €4 221 €1 390 €3 679 €---
198 058 €4 056 €1 225 €4 002 €---
208 219 €3 886 €1 055 €4 333 €---
218 384 €3 710 €879 €4 674 €---
228 551 €3 528 €697 €5 024 €---
238 722 €3 339 €508 €5 383 €---
248 897 €3 144 €313 €5 753 €---
259 075 €2 943 €112 €6 132 €---
TOTAL180 714 €160 806 €50 331 €19 908 €22 161 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 648 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 19 908 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 642 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 185 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 185 €-6 420 €+7 605 €
2+1 185 €-140 €+1 325 €
3+1 185 €-77 €+1 262 €
4+1 185 €-12 €+1 197 €
5+1 185 €0 €+1 185 €
6+1 185 €0 €+1 185 €
7+1 185 €0 €+1 185 €
8+1 185 €0 €+1 185 €
9+1 185 €0 €+1 185 €
10+1 185 €0 €+1 185 €
11+1 185 €0 €+1 185 €
12+1 185 €+575 €+610 €
13+1 185 €+657 €+528 €
14+1 185 €+742 €+443 €
15+1 185 €+829 €+356 €
16+1 185 €+918 €+267 €
17+1 185 €+1 010 €+175 €
18+1 185 €+1 104 €+81 €
19+1 185 €+1 201 €-16 €
20+1 185 €+1 300 €-115 €
21+1 185 €+1 402 €-217 €
22+1 185 €+1 507 €-322 €
23+1 185 €+1 615 €-430 €
24+1 185 €+1 726 €-541 €
25+1 185 €+1 840 €-655 €
Total+29 625 €+9 775 €+19 850 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 90 jours
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