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Duplex à vendre

VilleNemours (77)
Surface156m²
Coût Total285 600€
Loyer Annuel22 044€
Rentabilité7.72%
Cashflow/mois+183€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 225 000 €
Surface : 156 m²
Prix au m² : 1 442,31 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Salle de bain, Cuisine équipée, Cave, Salon (total 40 m²), 4 chambres, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains, Non meublé

En plein centre de Nemours, venez visiter ce Duplex de 156 m² comprenant un grand palier avec placards, 1 belle chambre de 14 m² , une salle de bains, un double salon salle à manger de 40 m², une cuisine équipée et aménagée. A l'étage 3 autres chambres de 14, 21 et 13 m² dont une avec dressing et un bureau de 8.98 m² pouvant servir de petite chambre et une salle d'eau avec WC. Une cave complète ce bien.

Information et visites : Nathalie TOMEK - Ville du greffe : AGENT COMMERCIAL EI RSAC MELUN 803 710 151 La présente annonce immobilière a été rédigée sous l'entière responsabilité de Nathalie TOMEK, mandataire indépendant pour NAOS immobilier Réf. 24401 Prix moyens des énergies indexés au 01/01/2021 (abonnement compris). Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 060 euros et 2 820 euros par an.

Honoraires à la charge du vendeur Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques. gouv. fr

Ville : Nemours
Département : Seine-et-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 77140
Coordonnées : 48.261555, 2.712962
Total : 285 600€
Prix d'acquisition : 225 000€
Travaux : 42 600€
Valeur du bien : 267 600€
Frais de notaire : 18 000€
Coût estimé : 18 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 156m²
Loyer prédit : 11.78€/m²/mois
Fourchette : 9.72€ - 14.26€/m²/mois
Loyer total estimé : 1837€/mois
Loyer annuel estimé : 22044€/an
Fourchette totale : 1517€ - 2225€/mois
Fourchette annuelle : 18203€ - 26696€/an
Rentabilité brute :7.72%
Fourchette de rentabilité :6.37% - 9.35%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 113,97 €/m²
Basé sur :52 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :329 779 €
Prix d'achat :225 000 €
Décote à l'achat :-104 779€ (-31.8%)
Marge achat-revente :44 179€ (13.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :285 600€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 399,33€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :71,40€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 470,73€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :134 199,07€
Coût de l'assurance :21 420,00€
Taxe foncière : 2 204,42€/an
Soit par mois : 183,70€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 837,01€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 654,43€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :182,58€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 203 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 156 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration possible de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 16 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (baignoire, lavabo, WC) et mise à jour du carrelage
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 visible sur photos - éléments sanitaires datés
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres - rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres - rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, éclairage) dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres - mise aux normes nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :42 600 €(273 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 400€
    Fenêtres double vitrage: 16 fenêtres × 650€ = 10400€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 4000€ = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:3 600€
    Parquet flottant: 60 m² × 60€/m² = 3600€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 40€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Électricité:1 200€
    Mise aux normes électricité: 4 chambres × 300€ = 1200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nemours (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 27 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 837 €/mois
Revenus locatifs annuels : 22 044 €/an
Calcul : 1 837 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 303 €/an
Base de calcul : Emprunt de 285 600 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 857 €/an
Calcul : 71 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 204 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 42 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 54 964 €
Revenus locatifs : +22 044 €
Charges déductibles : -54 964 €
Résultat foncier Année 1 : -32 920 €(Déficit de 32 920 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 11 520 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 364 €/an
Revenus locatifs : +22 044 €
Charges déductibles : -12 364 €
Résultat foncier Années 2+ : 9 680 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 11520.30 € reporté.
Prix d'achat du bien : 225 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 146 250 €(65% de 225 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 318 €/an
Calcul : 146 250 € × 3,636% = 5 318 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
122 044 €54 974 €9 312 €-32 929 €21 400 €11 529 €11 529 €
222 485 €12 123 €9 062 €10 362 €--1 167 €
322 935 €11 864 €8 803 €11 071 €---
423 393 €11 596 €8 535 €11 797 €---
523 861 €11 320 €8 258 €12 542 €---
624 339 €11 034 €7 973 €13 305 €---
724 825 €10 738 €7 677 €14 087 €---
825 322 €10 433 €7 372 €14 889 €---
925 828 €10 117 €7 056 €15 711 €---
1026 345 €9 791 €6 730 €16 554 €---
1126 872 €9 454 €6 393 €17 418 €---
1227 409 €9 106 €6 044 €18 304 €---
1327 957 €8 745 €5 684 €19 212 €---
1428 516 €8 373 €5 312 €20 143 €---
1529 087 €7 989 €4 927 €21 098 €---
1629 669 €7 591 €4 530 €22 077 €---
1730 262 €7 180 €4 119 €23 082 €---
1830 867 €6 756 €3 695 €24 111 €---
1931 484 €6 317 €3 256 €25 167 €---
2032 114 €5 863 €2 802 €26 251 €---
2132 756 €5 395 €2 334 €27 362 €---
2233 412 €4 910 €1 849 €28 501 €---
2334 080 €4 410 €1 349 €29 670 €---
2434 761 €3 892 €831 €30 869 €---
2535 457 €3 358 €296 €32 099 €---
TOTAL706 081 €253 329 €134 199 €452 751 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 452 751 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 22 044 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 629 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 629 €-6 420 €+11 049 €
2+4 629 €0 €+4 629 €
3+4 629 €+2 971 €+1 658 €
4+4 629 €+3 539 €+1 090 €
5+4 629 €+3 762 €+867 €
6+4 629 €+3 991 €+638 €
7+4 629 €+4 226 €+403 €
8+4 629 €+4 467 €+162 €
9+4 629 €+4 713 €-84 €
10+4 629 €+4 966 €-337 €
11+4 629 €+5 225 €-596 €
12+4 629 €+5 491 €-862 €
13+4 629 €+5 764 €-1 135 €
14+4 629 €+6 043 €-1 414 €
15+4 629 €+6 329 €-1 700 €
16+4 629 €+6 623 €-1 994 €
17+4 629 €+6 924 €-2 295 €
18+4 629 €+7 233 €-2 604 €
19+4 629 €+7 550 €-2 921 €
20+4 629 €+7 875 €-3 246 €
21+4 629 €+8 209 €-3 580 €
22+4 629 €+8 550 €-3 921 €
23+4 629 €+8 901 €-4 272 €
24+4 629 €+9 261 €-4 632 €
25+4 629 €+9 630 €-5 001 €
Total+115 725 €+135 825 €+-20 100 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 33 jours
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