Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement 4 pièces 91 m²

Bien expiré
VilleGrenoble (38)
Surface91m²
Coût Total205 260€
Loyer Annuel13 039€
Rentabilité6.35%
Cashflow/mois-110€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 170 000 €
Surface : 91 m²
Prix au m² : 1 868,13 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 4
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 91 m² - Appartement 4 pièces 91 m²

GRENOBLE - EXCLUSIVITE Cours de Libération. T4 Dans une résidence standing, sécurisée avec interphone et portail automatique, recherchée pour sa tranquilité, bel appartement au 4ème étage avec ascenseur. En très bon état et baigné de lumière, Il dispose d'un grand hall d'entrée desservant un coin jour dans lequel vous découvrirez un beau dressing, une cuisine équipée et un séjour spciaux donnant sur terrasse exposée Ouest. Sans vis à vis. Dans le coin nuit, 3 chambres, une salle de bain avec douche à l'italienne et un autre grand rangement. Une cave, un parking privé dans la copropriété. Garage possible. Contactez Sylvie MICHAUD [Coordonnées masquées] [Coordonnées masquées] agent indépendante inscrite au RSAC de GRENOBLE No909267916.

Surface : 91 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 363 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 13/05/2026

Consommation énergie primaire : 130 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 0 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 220 € et 1 710 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Grenoble
Département : Isère
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 38100
Coordonnées : 45.167934, 5.709422
Total : 205 260€
Prix d'acquisition : 170 000€
Travaux : 21 660€
Valeur du bien : 191 660€
Frais de notaire : 13 600€
Coût estimé : 13 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 91m²
Loyer prédit : 11.94€/m²/mois
Fourchette : 9.30€ - 15.32€/m²/mois
Loyer total estimé : 1087€/mois
Loyer annuel estimé : 13039€/an
Fourchette totale : 847€ - 1394€/mois
Fourchette annuelle : 10160€ - 16733€/an
Rentabilité brute :6.35%
Fourchette de rentabilité :4.95% - 8.15%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 896,75 €/m²
Basé sur :370 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :172 604 €
Prix d'achat :170 000 €
Décote à l'achat :-2 604€ (-1.5%)
Marge achat-revente :-32 656€ (-18.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :205 260€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 027,58€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :59,87€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 087,45€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :103 013,98€
Coût de l'assurance :17 960,25€
Taxe foncière : 1 303,89€/an
Soit par mois : 108,66€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 086,57€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 196,10€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-109,53€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine vieillissants et vérification de la plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol et peinture
Pose de parquet flottant et peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise à jour du tableau électrique et des prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :21 660 €(238 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:10 200€
    Cuisine complète (12 m²): 800€/m² × 12 = 9600€, Main d'œuvre: 600€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain (5 m²): 1200€/m² × 5 = 6000€
  • Chambres:4 500€
    Parquet flottant (45 m²): 60€/m² × 45 = 2700€, Peinture murs (45 m²): 30€/m² × 45 = 1350€, Main d'œuvre: 450€
  • Électricité générale:960€
    Tableau électrique: 800€, Main d'œuvre: 160€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Grenoble (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 087 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 039 €/an
Calcul : 1 087 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 094 €/an
Base de calcul : Emprunt de 205 260 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 718 €/an
Calcul : 60 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 304 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 21 660 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 30 776 €
Revenus locatifs : +13 039 €
Charges déductibles : -30 776 €
Résultat foncier Année 1 : -17 737 €(Déficit de 17 737 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 7 037 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 116 €/an
Revenus locatifs : +13 039 €
Charges déductibles : -9 116 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 923 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 7037.45 € reporté.
Prix d'achat du bien : 170 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 110 500 €(65% de 170 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 018 €/an
Calcul : 110 500 € × 3,636% = 4 018 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 039 €30 783 €7 101 €-17 744 €10 700 €7 044 €7 044 €
213 300 €8 937 €6 915 €4 363 €--2 681 €
313 566 €8 744 €6 722 €4 821 €---
413 837 €8 545 €6 523 €5 292 €---
514 114 €8 338 €6 316 €5 775 €---
614 396 €8 124 €6 102 €6 272 €---
714 684 €7 903 €5 881 €6 781 €---
814 978 €7 673 €5 651 €7 304 €---
915 277 €7 436 €5 414 €7 841 €---
1015 583 €7 190 €5 167 €8 393 €---
1115 894 €6 935 €4 913 €8 959 €---
1216 212 €6 671 €4 649 €9 541 €---
1316 536 €6 398 €4 376 €10 139 €---
1416 867 €6 115 €4 093 €10 752 €---
1517 205 €5 822 €3 800 €11 383 €---
1617 549 €5 519 €3 496 €12 030 €---
1717 900 €5 204 €3 182 €12 695 €---
1818 258 €4 879 €2 857 €13 379 €---
1918 623 €4 542 €2 520 €14 081 €---
2018 995 €4 193 €2 171 €14 802 €---
2119 375 €3 832 €1 809 €15 543 €---
2219 763 €3 457 €1 435 €16 305 €---
2320 158 €3 070 €1 048 €17 088 €---
2420 561 €2 669 €646 €17 892 €---
2520 972 €2 253 €231 €18 719 €---
TOTAL417 639 €175 231 €103 014 €242 408 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 242 408 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 039 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 738 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 738 €-3 210 €+5 948 €
2+2 738 €0 €+2 738 €
3+2 738 €+642 €+2 096 €
4+2 738 €+1 588 €+1 150 €
5+2 738 €+1 733 €+1 005 €
6+2 738 €+1 881 €+857 €
7+2 738 €+2 034 €+704 €
8+2 738 €+2 191 €+547 €
9+2 738 €+2 352 €+386 €
10+2 738 €+2 518 €+220 €
11+2 738 €+2 688 €+50 €
12+2 738 €+2 862 €-124 €
13+2 738 €+3 042 €-304 €
14+2 738 €+3 226 €-488 €
15+2 738 €+3 415 €-677 €
16+2 738 €+3 609 €-871 €
17+2 738 €+3 809 €-1 071 €
18+2 738 €+4 014 €-1 276 €
19+2 738 €+4 224 €-1 486 €
20+2 738 €+4 441 €-1 703 €
21+2 738 €+4 663 €-1 925 €
22+2 738 €+4 892 €-2 154 €
23+2 738 €+5 126 €-2 388 €
24+2 738 €+5 368 €-2 630 €
25+2 738 €+5 616 €-2 878 €
Total+68 450 €+72 722 €+-4 272 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 134 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →