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Maison à vendre

Bien expiré
VillePloërmel (56)
Surface185m²
Coût Total263 200€
Loyer Annuel20 833€
Rentabilité7.92%
Cashflow/mois+182€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 189 000 €
Surface : 185 m²
Prix au m² : 1 021,62 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 5 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Garage

L'Adresse immobilier vous propose en exclusivité cette maison en pierre mitoyenne d'un côté en fin de rénovation située dans un village de Ploërmel à seulement 2kms du centre-ville. Elle se compose au rez-de-chaussée : d'une entrée, une cuisine aménagée meublée/équipée ouverte sur un salon/séjour avec insert bois, une salle d'eau avec wc et une chambre. A l'étage quatre chambres et une salle de bains. Jardin à l'arrière clos. La deuxième maison de 60 m2 au sol est à rénover entièrement soit en garage ou en agrandissement de la première. Le chauffage est électrique, l'assainissement n'est pas aux normes. Belle opportunité !!

Garantie revente 7 ans (en option). Pour sécuriser votre achat, nous vous proposons une garantie revente d'une durée de 7 ans. En cas de revente contrainte liée à certains aléas de la vie (décès suite à un accident ou invalidité, divorce ou dissolution du PACS, licenciement économique, naissance multiple, mutation professionnelle), vous êtes protégé contre une éventuelle moins-value. Une sérénité supplémentaire pour acheter en toute confiance. Mickaël DELERUE (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 889780698 - VANNES.

Ville : Ploërmel
Département : Morbihan
Région : Bretagne
Code postal : 56800
Coordonnées : 47.911731, -2.377901
Total : 263 200€
Prix d'acquisition : 189 000€
Travaux : 59 080€
Valeur du bien : 248 080€
Frais de notaire : 15 120€
Coût estimé : 15 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 185m²
Loyer prédit : 9.38€/m²/mois
Fourchette : 7.34€ - 12.00€/m²/mois
Loyer total estimé : 1736€/mois
Loyer annuel estimé : 20833€/an
Fourchette totale : 1358€ - 2219€/mois
Fourchette annuelle : 16296€ - 26632€/an
Rentabilité brute :7.92%
Fourchette de rentabilité :6.19% - 10.12%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 222,72 €/m²
Basé sur :92 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :411 202 €
Prix d'achat :189 000 €
Décote à l'achat :-222 202€ (-54.0%)
Marge achat-revente :148 002€ (36.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :263 200€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 303,57€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :76,77€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 380,33€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :127 870,30€
Coût de l'assurance :23 030,00€
Taxe foncière : 2 083,30€/an
Soit par mois : 173,61€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 736,08€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 553,94€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :182,14€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 210 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 185 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique
Quantité: 1 système pour 185 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 23 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé, nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 4/5 assumé, nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 4/5 assumé, nécessite rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 25 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: environ 12 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :59 080 €(319 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:15 300€
    Isolation toiture/combles: 185 m² × 80€/m² = 14800€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 13000€ (installation comprise)
  • Menuiseries - Fenêtres:13 800€
    Fenêtres double vitrage: 23 fenêtres × 600€/fenêtre = 13800€ (pose comprise)
  • Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système = 3500€ (installation comprise)
  • Salle de bain - Rénovation complète:7 000€
    Rénovation salle de bain complète: 7000€ (incluant baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
  • Chambres - Revêtement sol:3 000€
    Parquet flottant: 50 m² × 60€/m² = 3000€ (pose comprise)
  • Chambres - Peinture:2 000€
    Peinture chambres: 50 m² × 40€/m² = 2000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Peinture:480€
    Peinture cuisine: 12 m² × 40€/m² = 480€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Ploërmel (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 45 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 736 €/mois
Revenus locatifs annuels : 20 833 €/an
Calcul : 1 736 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 835 €/an
Base de calcul : Emprunt de 263 200 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 921 €/an
Calcul : 77 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 083 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 59 080 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 70 919 €
Revenus locatifs : +20 833 €
Charges déductibles : -70 919 €
Résultat foncier Année 1 : -50 087 €(Déficit de 50 087 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 28 687 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 839 €/an
Revenus locatifs : +20 833 €
Charges déductibles : -11 839 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 993 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 28686.51 € reporté.
Prix d'achat du bien : 189 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 122 850 €(65% de 189 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 467 €/an
Calcul : 122 850 € × 3,636% = 4 467 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
120 833 €70 928 €8 843 €-50 095 €21 400 €28 695 €28 695 €
221 250 €11 613 €8 609 €9 636 €--19 059 €
321 675 €11 370 €8 366 €10 304 €--8 754 €
422 108 €11 119 €8 114 €10 989 €---
522 550 €10 859 €7 854 €11 691 €---
623 001 €10 590 €7 585 €12 411 €---
723 461 €10 312 €7 307 €13 150 €---
823 931 €10 024 €7 019 €13 907 €---
924 409 €9 726 €6 722 €14 683 €---
1024 897 €9 418 €6 413 €15 479 €---
1125 395 €9 099 €6 095 €16 296 €---
1225 903 €8 769 €5 765 €17 134 €---
1326 421 €8 428 €5 424 €17 993 €---
1426 950 €8 075 €5 071 €18 874 €---
1527 489 €7 710 €4 706 €19 778 €---
1628 038 €7 333 €4 328 €20 706 €---
1728 599 €6 942 €3 937 €21 657 €---
1829 171 €6 538 €3 533 €22 634 €---
1929 755 €6 119 €3 115 €23 635 €---
2030 350 €5 687 €2 682 €24 663 €---
2130 957 €5 239 €2 235 €25 718 €---
2231 576 €4 776 €1 772 €26 800 €---
2332 207 €4 297 €1 293 €27 910 €---
2432 852 €3 802 €797 €29 050 €---
2533 509 €3 289 €284 €30 220 €---
TOTAL667 287 €262 063 €127 870 €405 224 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 405 224 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 20 833 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 375 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 375 €-6 420 €+10 795 €
2+4 375 €0 €+4 375 €
3+4 375 €0 €+4 375 €
4+4 375 €+671 €+3 704 €
5+4 375 €+3 507 €+868 €
6+4 375 €+3 723 €+652 €
7+4 375 €+3 945 €+430 €
8+4 375 €+4 172 €+203 €
9+4 375 €+4 405 €-30 €
10+4 375 €+4 644 €-269 €
11+4 375 €+4 889 €-514 €
12+4 375 €+5 140 €-765 €
13+4 375 €+5 398 €-1 023 €
14+4 375 €+5 662 €-1 287 €
15+4 375 €+5 934 €-1 559 €
16+4 375 €+6 212 €-1 837 €
17+4 375 €+6 497 €-2 122 €
18+4 375 €+6 790 €-2 415 €
19+4 375 €+7 091 €-2 716 €
20+4 375 €+7 399 €-3 024 €
21+4 375 €+7 715 €-3 340 €
22+4 375 €+8 040 €-3 665 €
23+4 375 €+8 373 €-3 998 €
24+4 375 €+8 715 €-4 340 €
25+4 375 €+9 066 €-4 691 €
Total+109 375 €+121 567 €+-12 192 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 194 jours
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