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Maison - 4 pièce(s) - 122 m²

Bien expiré
VilleLavaveix-les-Mines (23)
Surface122m²
Coût Total117 220€
Loyer Annuel9 496€
Rentabilité8.10%
Cashflow/mois+100€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 93 000 €
Surface : 122 m²
Prix au m² : 762,3 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Située dans un petit hameau de Lavaveix-les-Mines, cette maison allie confort et praticité dans un environnement calme.Au rez-de-chaussée : une agréable pièce de vie, une cuisine séparée, une arrière-cuisine, une buanderie/chaufferie et deux caves.À l'étage : trois chambres dont une avec salle d'eau privative, une salle d'eau supplémentaire et des WC séparés.Un hangar attenant permet de stationner deux véhicules. À l'extérieur, une jolie terrasse fleurie et un puits en eau viennent compléter l'ensemble, sans aucun entretien de terrain à prévoir.Atouts techniques : raccordement au tout-à-l'égout, panneaux solaires et pompe à chaleur installée en 2024, pour un confort moderne et économique.Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.frPrix de vente : 93 000 €Honoraires charge vendeurContactez votre conseiller SAFTI : Laurence MÉRY - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de Guéret sous le numéro 441 371 341

Surface terrain : 260 m².

Ville : Lavaveix-les-Mines
Département : Creuse
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 23150
Coordonnées : 46.078211, 2.088386
Total : 117 220€
Prix d'acquisition : 93 000€
Travaux : 16 780€
Valeur du bien : 109 780€
Frais de notaire : 7 440€
Coût estimé : 7 440€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 122m²
Loyer prédit : 6.49€/m²/mois
Fourchette : 5.15€ - 8.18€/m²/mois
Loyer total estimé : 791€/mois
Loyer annuel estimé : 9496€/an
Fourchette totale : 628€ - 998€/mois
Fourchette annuelle : 7533€ - 11971€/an
Rentabilité brute :8.10%
Fourchette de rentabilité :6.43% - 10.21%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :117 220€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :576,82€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :35,17€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 611,99€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :55 826,14€
Coût de l'assurance :10 549,80€
Taxe foncière : 949,62€/an
Soit par mois : 79,14€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 791,35€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 691,12€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :100,23€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 188 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments de cuisine obsolètes, y compris le plan de travail et l'électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 18 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - électroménager daté et plan de travail usé
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète (environ 10 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol et peinture
Rafraîchissement des murs et du sol dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - peinture vieillissante et propreté acceptable
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Vérification et mise aux normes
Vérification du système de chauffage existant et mise aux normes si nécessaire
Quantité: 1 système pour 122 m²
Raison: DPE D - Maison - Vérification nécessaire pour assurer conformité
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises si insuffisantes
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
VentilationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Installation
Installation d'une VMC simple flux si non présente
Quantité: 1 système pour 122 m²
Raison: Amélioration de la qualité de l'air intérieur

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :16 780 €(138 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:10 000€
    Cuisine complète milieu de gamme: 6000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:2 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1000€/m² × 10m² = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:1 080€
    Peinture murs 36 m²: 30€/m² × 36 = 1080€, Revêtement sol 36 m²: 40€/m² × 36 = 1440€, Main d'œuvre: 1080€
  • Chauffage:1 200€
    Vérification système chauffage: 1200€, Main d'œuvre incluse.
  • Électricité:1 000€
    Mise aux normes tableau électrique: 1000€, Main d'œuvre incluse.
  • Ventilation:1 500€
    Installation VMC simple flux: 1500€, Main d'œuvre incluse.
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 2 700€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Ventilation
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 791 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 496 €/an
Calcul : 791 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 865 €/an
Base de calcul : Emprunt de 117 220 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 422 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 950 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 16 780 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 22 017 €
Revenus locatifs : +9 496 €
Charges déductibles : -22 017 €
Résultat foncier Année 1 : -12 520 €(Déficit de 12 520 €)
Imputable sur revenu global : 12 520 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 237 €/an
Revenus locatifs : +9 496 €
Charges déductibles : -5 237 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 260 €/an
Prix d'achat du bien : 93 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 60 450 €(65% de 93 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 198 €/an
Calcul : 60 450 € × 3,636% = 2 198 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 496 €22 020 €3 869 €-12 524 €12 524 €--
29 686 €5 137 €3 765 €4 549 €---
39 880 €5 030 €3 658 €4 850 €---
410 077 €4 919 €3 547 €5 158 €---
510 279 €4 805 €3 433 €5 474 €---
610 485 €4 686 €3 315 €5 798 €---
710 694 €4 564 €3 192 €6 130 €---
810 908 €4 437 €3 066 €6 471 €---
911 126 €4 307 €2 935 €6 820 €---
1011 349 €4 171 €2 800 €7 177 €---
1111 576 €4 032 €2 660 €7 544 €---
1211 807 €3 887 €2 515 €7 920 €---
1312 043 €3 738 €2 366 €8 306 €---
1412 284 €3 583 €2 211 €8 701 €---
1512 530 €3 423 €2 052 €9 107 €---
1612 781 €3 258 €1 887 €9 523 €---
1713 036 €3 087 €1 716 €9 949 €---
1813 297 €2 911 €1 539 €10 386 €---
1913 563 €2 728 €1 357 €10 835 €---
2013 834 €2 539 €1 168 €11 295 €---
2114 111 €2 344 €973 €11 767 €---
2214 393 €2 143 €771 €12 251 €---
2314 681 €1 934 €562 €12 747 €---
2414 975 €1 718 €347 €13 256 €---
2515 274 €1 495 €124 €13 779 €---
TOTAL304 166 €106 896 €55 826 €197 270 €12 524 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 757 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 197 270 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 496 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 994 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 994 €-3 757 €+5 751 €
2+1 994 €+1 365 €+629 €
3+1 994 €+1 455 €+539 €
4+1 994 €+1 548 €+446 €
5+1 994 €+1 642 €+352 €
6+1 994 €+1 740 €+254 €
7+1 994 €+1 839 €+155 €
8+1 994 €+1 941 €+53 €
9+1 994 €+2 046 €-52 €
10+1 994 €+2 153 €-159 €
11+1 994 €+2 263 €-269 €
12+1 994 €+2 376 €-382 €
13+1 994 €+2 492 €-498 €
14+1 994 €+2 610 €-616 €
15+1 994 €+2 732 €-738 €
16+1 994 €+2 857 €-863 €
17+1 994 €+2 985 €-991 €
18+1 994 €+3 116 €-1 122 €
19+1 994 €+3 250 €-1 256 €
20+1 994 €+3 388 €-1 394 €
21+1 994 €+3 530 €-1 536 €
22+1 994 €+3 675 €-1 681 €
23+1 994 €+3 824 €-1 830 €
24+1 994 €+3 977 €-1 983 €
25+1 994 €+4 134 €-2 140 €
Total+49 850 €+59 181 €+-9 331 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 191 jours
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