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Appartement à vendre

VilleRouen (76)
Surface89.7m²
Coût Total212 800€
Loyer Annuel12 575€
Rentabilité5.91%
Cashflow/mois-482€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 155 000 €
Surface : 89.7 m²
Prix au m² : 1 727,98 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3/4 étage, Salle de bain, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cave, Salon (total 28 m²), 4 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Parking, Balcon, Exposition sud

Proches métro, bus et commerces et grandes écoles. Ce bel appartement lumineux entièrement refait à neuf situé au 3e étage comprend une entrée, un grand séjour donnant sur un balcon, une cuisine aménagée, 4 chambres, une salle de bains et un WC. La stationnement est libre dans la résidence et sécurisée. Charges de copropriété : 283 euros/mois (chauffage, eau froide et entretien des communs) Taxe foncière : 1572 euros. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques.

Ville : Rouen
Département : Seine-Maritime
Région : Normandie
Code postal : 76100
Coordonnées : 49.442291, 1.096771
Total : 212 800€
Prix d'acquisition : 155 000€
Travaux : 45 400€
Valeur du bien : 200 400€
Frais de notaire : 12 400€
Coût estimé : 12 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 89.7m²
Loyer prédit : 11.68€/m²/mois
Fourchette : 9.17€ - 14.88€/m²/mois
Loyer total estimé : 1048€/mois
Loyer annuel estimé : 12575€/an
Fourchette totale : 823€ - 1334€/mois
Fourchette annuelle : 9875€ - 16013€/an
Rentabilité brute :5.91%
Fourchette de rentabilité :4.64% - 7.52%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 000 €/m²
Basé sur :1767 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :269 100 €
Prix d'achat :155 000 €
Décote à l'achat :-114 100€ (-42.4%)
Marge achat-revente :56 300€ (20.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :212 800€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 053,95€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :62,07€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 116,02€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :103 384,50€
Coût de l'assurance :18 620,00€
Taxe foncière : 1 572,00€/an
Soit par mois : 131,00€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 283,00€/mois
Soit par an : 3 396,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 047,92€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 530,02€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-482,09€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 218 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant si chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 89.7 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électroménager
Remplacement de l'électroménager obsolète (plaque, four, hotte, frigo)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - électroménager à moderniser
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 assumé - rénovation nécessaire pour mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement du sol en vinyle par un revêtement plus moderne
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol à rafraîchir
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :45 400 €(506 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 600€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: 1600€
  • Eau chaude:3 600€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 600€
  • Cuisine:11 000€
    Cuisine complète milieu de gamme: 1 cuisine × 8000€ = 8000€, Électroménager: 2000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:3 600€
    Parquet flottant: 48 m² × 60€/m² = 2880€, Main d'œuvre: 720€
  • Chambres - Peinture:3 360€
    Peinture murs et plafonds: 48 m² × 50€/m² = 2400€, Main d'œuvre: 960€
  • Salon - Peinture:2 240€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 80€/m² = 1600€, Main d'œuvre: 640€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Rouen (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 17 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 048 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 575 €/an
Calcul : 1 048 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 143 €/an
Base de calcul : Emprunt de 212 800 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 745 €/an
Calcul : 62 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 572 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 396 €/an
Calcul : 283 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 45 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 58 256 €
Revenus locatifs : +12 575 €
Charges déductibles : -58 256 €
Résultat foncier Année 1 : -45 681 €(Déficit de 45 681 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 24 281 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 856 €/an
Revenus locatifs : +12 575 €
Charges déductibles : -12 856 €
Résultat foncier Années 2+ : -281 €/an(Déficit de 281 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 24280.93 € reporté.
Prix d'achat du bien : 155 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 100 750 €(65% de 155 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 664 €/an
Calcul : 100 750 € × 3,636% = 3 664 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 575 €58 263 €7 150 €-45 688 €21 400 €24 288 €24 288 €
212 827 €12 673 €6 960 €154 €--24 134 €
313 083 €12 477 €6 764 €606 €--23 528 €
413 345 €12 273 €6 561 €1 071 €--22 456 €
513 612 €12 063 €6 350 €1 548 €--20 908 €
613 884 €11 846 €6 133 €2 038 €--18 870 €
714 162 €11 621 €5 908 €2 541 €--16 329 €
814 445 €11 388 €5 675 €3 057 €--13 272 €
914 734 €11 147 €5 434 €3 586 €--9 686 €
1015 028 €10 898 €5 185 €4 130 €--5 556 €
1115 329 €10 640 €4 928 €4 688 €--867 €
1215 636 €10 374 €4 661 €5 262 €---
1315 948 €10 098 €4 385 €5 850 €---
1416 267 €9 813 €4 100 €6 454 €---
1516 593 €9 518 €3 805 €7 075 €---
1616 924 €9 212 €3 499 €7 712 €---
1717 263 €8 896 €3 183 €8 367 €---
1817 608 €8 569 €2 857 €9 039 €---
1917 960 €8 231 €2 518 €9 729 €---
2018 319 €7 881 €2 169 €10 438 €---
2118 686 €7 520 €1 807 €11 166 €---
2219 060 €7 145 €1 432 €11 914 €---
2319 441 €6 758 €1 045 €12 683 €---
2419 830 €6 357 €644 €13 472 €---
2520 226 €5 943 €230 €14 284 €---
TOTAL402 783 €291 605 €103 385 €111 178 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 111 178 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 575 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 641 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 641 €-6 420 €+9 061 €
2+2 641 €0 €+2 641 €
3+2 641 €0 €+2 641 €
4+2 641 €0 €+2 641 €
5+2 641 €0 €+2 641 €
6+2 641 €0 €+2 641 €
7+2 641 €0 €+2 641 €
8+2 641 €0 €+2 641 €
9+2 641 €0 €+2 641 €
10+2 641 €0 €+2 641 €
11+2 641 €0 €+2 641 €
12+2 641 €+1 578 €+1 063 €
13+2 641 €+1 755 €+886 €
14+2 641 €+1 936 €+705 €
15+2 641 €+2 123 €+518 €
16+2 641 €+2 314 €+327 €
17+2 641 €+2 510 €+131 €
18+2 641 €+2 712 €-71 €
19+2 641 €+2 919 €-278 €
20+2 641 €+3 131 €-490 €
21+2 641 €+3 350 €-709 €
22+2 641 €+3 574 €-933 €
23+2 641 €+3 805 €-1 164 €
24+2 641 €+4 042 €-1 401 €
25+2 641 €+4 285 €-1 644 €
Total+66 025 €+33 614 €+32 411 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 58 jours
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