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Appartement investissement

VilleRéchésy (90)
Surface101m²
Coût Total178 620€
Loyer Annuel11 516€
Rentabilité6.45%
Cashflow/mois-61€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 139 000 €
Surface : 101 m²
Prix au m² : 1 376,24 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement de 101 m² Situé dans un environnement calme et agréable, proche de la frontière suisse.

Il se compose d’une grande pièce de vie lumineuse, d’une cuisine fonctionnelle, de plusieurs chambres confortables, ainsi que d’une salle de bain, de rangements optimisés et un jardin privatif.

Ce bien est vendu pour investissement locatif. Un bail est déjà en cours sur une durée de 1 an et demi encore.

Agence s’abstenir Plus d’information en message privé.

Ville : Réchésy
Département : Territoire de Belfort
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 90370
Coordonnées : 47.508220, 7.110170
Total : 178 620€
Prix d'acquisition : 139 000€
Travaux : 28 500€
Valeur du bien : 167 500€
Frais de notaire : 11 120€
Coût estimé : 11 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 101m²
Loyer prédit : 9.50€/m²/mois
Fourchette : 7.28€ - 12.40€/m²/mois
Loyer total estimé : 960€/mois
Loyer annuel estimé : 11516€/an
Fourchette totale : 736€ - 1252€/mois
Fourchette annuelle : 8826€ - 15027€/an
Rentabilité brute :6.45%
Fourchette de rentabilité :4.94% - 8.41%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 222,12 €/m²
Basé sur :1 ventes dans un rayon de 10 km
Prix de marché :123 434 €
Prix d'achat :139 000 €
Décote à l'achat :+15 566€ (+12.6%)
Marge achat-revente :-55 186€ (-44.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 10 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :178 620€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :872,33€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :52,10€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 924,43€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :83 079,77€
Coût de l'assurance :15 629,25€
Taxe foncière : 1 151,64€/an
Soit par mois : 95,97€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 959,70€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 020,40€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-60,70€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer un système de chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 101 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation basée sur 101 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer un cumulus électrique
Quantité: 1 système pour 101 m²
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la baignoire et du lavabo, carrelage partiel, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: 6 m² de carrelage, 1 baignoire, 1 lavabo
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain avec signes d'usure
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - chambres sans photo, état moyen
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - chambres sans photo, état moyen
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs, éclairage) dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 3/5 assumé - chambres sans photo, état moyen

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :28 500 €(282 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 500€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:11 000€
    Fenêtres double vitrage PVC: 10 fenêtres × 1000€ = 10000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:3 000€
    Carrelage salle de bain: 6 m² × 50€/m² = 300€, Baignoire: 1 × 1500€ = 1500€, Lavabo: 1 × 500€ = 500€, Plomberie: 500€, Électricité: 200€
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs: 30 m² × 40€/m² = 1200€
  • Chambres - Électricité:900€
    Mise aux normes électricité: 3 chambres × 300€ = 900€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Réchésy (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 21 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 960 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 516 €/an
Calcul : 960 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 765 €/an
Base de calcul : Emprunt de 178 620 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 625 €/an
Calcul : 52 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 152 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 28 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 36 042 €
Revenus locatifs : +11 516 €
Charges déductibles : -36 042 €
Résultat foncier Année 1 : -24 526 €(Déficit de 24 526 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 3 126 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 542 €/an
Revenus locatifs : +11 516 €
Charges déductibles : -7 542 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 974 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 3125.66 € reporté.
Prix d'achat du bien : 139 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 90 350 €(65% de 139 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 285 €/an
Calcul : 90 350 € × 3,636% = 3 285 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 516 €36 048 €5 771 €-24 531 €21 400 €3 131 €3 131 €
211 747 €7 392 €5 615 €4 355 €---
311 982 €7 231 €5 454 €4 751 €---
412 221 €7 064 €5 287 €5 157 €---
512 466 €6 892 €5 115 €5 573 €---
612 715 €6 715 €4 938 €6 000 €---
712 969 €6 531 €4 754 €6 438 €---
813 229 €6 341 €4 565 €6 887 €---
913 493 €6 145 €4 369 €7 348 €---
1013 763 €5 943 €4 166 €7 820 €---
1114 038 €5 734 €3 957 €8 305 €---
1214 319 €5 518 €3 741 €8 802 €---
1314 606 €5 294 €3 518 €9 311 €---
1414 898 €5 064 €3 287 €9 834 €---
1515 196 €4 825 €3 048 €10 370 €---
1615 500 €4 579 €2 802 €10 921 €---
1715 810 €4 324 €2 548 €11 485 €---
1816 126 €4 062 €2 285 €12 064 €---
1916 448 €3 790 €2 013 €12 658 €---
2016 777 €3 509 €1 732 €13 268 €---
2117 113 €3 219 €1 442 €13 893 €---
2217 455 €2 920 €1 143 €14 535 €---
2317 804 €2 610 €833 €15 194 €---
2418 160 €2 290 €514 €15 870 €---
2518 523 €1 960 €183 €16 563 €---
TOTAL368 873 €156 000 €83 080 €212 873 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 212 873 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 516 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 418 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 418 €-6 420 €+8 838 €
2+2 418 €+367 €+2 051 €
3+2 418 €+1 425 €+993 €
4+2 418 €+1 547 €+871 €
5+2 418 €+1 672 €+746 €
6+2 418 €+1 800 €+618 €
7+2 418 €+1 931 €+487 €
8+2 418 €+2 066 €+352 €
9+2 418 €+2 204 €+214 €
10+2 418 €+2 346 €+72 €
11+2 418 €+2 491 €-73 €
12+2 418 €+2 640 €-222 €
13+2 418 €+2 793 €-375 €
14+2 418 €+2 950 €-532 €
15+2 418 €+3 111 €-693 €
16+2 418 €+3 276 €-858 €
17+2 418 €+3 446 €-1 028 €
18+2 418 €+3 619 €-1 201 €
19+2 418 €+3 797 €-1 379 €
20+2 418 €+3 980 €-1 562 €
21+2 418 €+4 168 €-1 750 €
22+2 418 €+4 361 €-1 943 €
23+2 418 €+4 558 €-2 140 €
24+2 418 €+4 761 €-2 343 €
25+2 418 €+4 969 €-2 551 €
Total+60 450 €+63 862 €+-3 412 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 19 jours
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