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Maison de ville 5 pièces 137 m²

VilleBussière-Galant (87)
Surface137m²
Coût Total163 898€
Loyer Annuel11 908€
Rentabilité7.27%
Cashflow/mois+34€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 77 350 €
Surface : 137 m²
Prix au m² : 564,6 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de ville de 5 pièces principales

Venez découvrir cette grande maison de style périgourdin, avec de beaux volumes. Les grandes fenêtres laissent entrer la lumiére naturelle. A l'intérieur, un vaste salon, un bureau, une cuisine, 3 chambres. La maison n'est plus habitée depuis quelques temps, et posséde également une grange proche avec terrain. Bonne visite. Honoraires à charge acquéreur : 10.5%. Logement à consommation énergétique excessive : classe F Référence annonce : 236-1197J Date de réalisation du diagnostic : 14/01/2025 Prix hors honoraires : 70 000 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 5 350 € et 7 280 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Bussière-Galant
Département : Haute-Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 87230
Coordonnées : 45.625145, 1.037520
Total : 163 898€
Prix d'acquisition : 77 350€
Travaux : 80 360€
Valeur du bien : 157 710€
Frais de notaire : 6 188€
Coût estimé : 6 188€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 137m²
Loyer prédit : 7.24€/m²/mois
Fourchette : 5.74€ - 9.15€/m²/mois
Loyer total estimé : 992€/mois
Loyer annuel estimé : 11908€/an
Fourchette totale : 786€ - 1253€/mois
Fourchette annuelle : 9429€ - 15039€/an
Rentabilité brute :7.27%
Fourchette de rentabilité :5.75% - 9.18%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 176,47 €/m²
Basé sur :17 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :161 176 €
Prix d'achat :77 350 €
Décote à l'achat :-83 826€ (-52.0%)
Marge achat-revente :-2 722€ (-1.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :163 898€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :811,75€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :47,80€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 859,55€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :79 626,47€
Coût de l'assurance :14 341,07€
Taxe foncière : 1 190,82€/an
Soit par mois : 99,23€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 992,35€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 958,79€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :33,56€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 137 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 137 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 17 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 assumé - cuisine en mauvais état
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, WC, carrelage murs et sol, plomberie et électricité
Quantité: 6 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain usée
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - chambres en mauvais état
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, rénovation du sol
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite un rafraîchissement
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, rénovation du sol dans l'entrée
Quantité: 10 m²
Raison: État 2/5 assumé - entrée en mauvais état

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :80 360 €(587 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:11 460€
    Isolation combles: 137 m² × 80€/m² = 10960€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 11500€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:13 900€
    Fenêtres double vitrage: 17 fenêtres × 700€ = 11900€, Main d'œuvre: 2000€
  • Cuisine:18 000€
    Rénovation complète cuisine: 15000€, Main d'œuvre: 3000€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 1000€/m² = 6000€
  • Chambres:15 000€
    Rénovation chambres: 45 m² × 300€/m² = 13500€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salon:1 800€
    Peinture salon: 25 m² × 30€/m² = 750€, Main d'œuvre: 1050€
  • Autres pièces:1 200€
    Peinture entrée: 10 m² × 30€/m² = 300€, Main d'œuvre: 900€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bussière-Galant. Main d'œuvre incluse. Les prix ont été ajustés pour refléter les coûts régionaux.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 38 360€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 992 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 908 €/an
Calcul : 992 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 502 €/an
Base de calcul : Emprunt de 163 898 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 574 €/an
Calcul : 48 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 191 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 80 360 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 87 626 €
Revenus locatifs : +11 908 €
Charges déductibles : -87 626 €
Résultat foncier Année 1 : -75 718 €(Déficit de 75 718 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 54 318 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 266 €/an
Revenus locatifs : +11 908 €
Charges déductibles : -7 266 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 642 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 54317.93 € reporté.
Prix d'achat du bien : 77 350 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 50 278 €(65% de 77 350 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 828 €/an
Calcul : 50 278 € × 3,636% = 1 828 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 908 €87 631 €5 507 €-75 723 €21 400 €54 323 €54 323 €
212 146 €7 125 €5 361 €5 021 €--49 302 €
312 389 €6 974 €5 209 €5 415 €--43 887 €
412 637 €6 817 €5 053 €5 820 €--38 067 €
512 890 €6 656 €4 891 €6 234 €--31 833 €
613 148 €6 488 €4 724 €6 660 €--25 173 €
713 411 €6 315 €4 550 €7 096 €--18 077 €
813 679 €6 136 €4 371 €7 543 €--10 534 €
913 952 €5 950 €4 186 €8 002 €--2 532 €
1014 231 €5 758 €3 994 €8 473 €---
1114 516 €5 560 €3 795 €8 956 €---
1214 806 €5 354 €3 590 €9 452 €---
1315 102 €5 142 €3 377 €9 961 €---
1415 405 €4 922 €3 158 €10 482 €---
1515 713 €4 695 €2 930 €11 018 €---
1616 027 €4 460 €2 695 €11 567 €---
1716 347 €4 216 €2 452 €12 131 €---
1816 674 €3 965 €2 200 €12 710 €---
1917 008 €3 704 €1 940 €13 304 €---
2017 348 €3 435 €1 670 €13 913 €---
2117 695 €3 156 €1 392 €14 539 €---
2218 049 €2 868 €1 103 €15 181 €---
2318 410 €2 569 €805 €15 840 €---
2418 778 €2 261 €496 €16 517 €---
2519 154 €1 942 €177 €17 212 €---
TOTAL381 423 €204 098 €79 626 €177 325 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 177 325 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 908 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 501 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 501 €-6 420 €+8 921 €
2+2 501 €0 €+2 501 €
3+2 501 €0 €+2 501 €
4+2 501 €0 €+2 501 €
5+2 501 €0 €+2 501 €
6+2 501 €0 €+2 501 €
7+2 501 €0 €+2 501 €
8+2 501 €0 €+2 501 €
9+2 501 €0 €+2 501 €
10+2 501 €+1 782 €+719 €
11+2 501 €+2 687 €-186 €
12+2 501 €+2 836 €-335 €
13+2 501 €+2 988 €-487 €
14+2 501 €+3 145 €-644 €
15+2 501 €+3 305 €-804 €
16+2 501 €+3 470 €-969 €
17+2 501 €+3 639 €-1 138 €
18+2 501 €+3 813 €-1 312 €
19+2 501 €+3 991 €-1 490 €
20+2 501 €+4 174 €-1 673 €
21+2 501 €+4 362 €-1 861 €
22+2 501 €+4 554 €-2 053 €
23+2 501 €+4 752 €-2 251 €
24+2 501 €+4 955 €-2 454 €
25+2 501 €+5 164 €-2 663 €
Total+62 525 €+53 198 €+9 327 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
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