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Appartement 2 pièces 39 m²

Bien expiré
VilleMousson (54)
Surface39m²
Coût Total68 880€
Loyer Annuel5 643€
Rentabilité8.19%
Cashflow/mois+68€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 56 000 €
Surface : 39 m²
Prix au m² : 1 435,9 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Nombre d'étages : 3, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Sous compromis : Spécial investisseur ! Au deuxième étage d'une petite copropriété à faibles charges, appartement deux pièces avec beau potentiel.

Le bien se compose d'un séjour ouvert sur un coin cuisine, d'une chambre ainsi que d'une salle de bain avec toilettes.

Après quelques travaux, le potentiel locatif est intéressant avec un loyer estimé à 500 euros charges comprises en location meublée.

Honoraires à la charge du vendeur. Dans une copropriété de 6 lots. Aucune procédure n'est en cours. Classe énergie F, Classe climat B Logement à consommation énergétique excessive. Montant moyen estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard, établi à partir des prix de l'énergie de l'année 2021 : entre 981.00 et 1328.00 euros. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Votre conseiller AGENCE FOCH : Théo PAILLARD Agent commercial (Entreprise individuelle) RSAC 931571855

Ville : Mousson
Département : Meurthe-et-Moselle
Région : Grand Est
Code postal : 54700
Coordonnées : 48.892480, 6.061690
Total : 68 880€
Prix d'acquisition : 56 000€
Travaux : 8 400€
Valeur du bien : 64 400€
Frais de notaire : 4 480€
Coût estimé : 4 480€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 39m²
Loyer prédit : 12.06€/m²/mois
Fourchette : 9.93€ - 14.64€/m²/mois
Loyer total estimé : 470€/mois
Loyer annuel estimé : 5643€/an
Fourchette totale : 387€ - 571€/mois
Fourchette annuelle : 4648€ - 6850€/an
Rentabilité brute :8.19%
Fourchette de rentabilité :6.75% - 9.94%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :68 880€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :336,03€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :19,52€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 355,54€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :31 928,22€
Coût de l'assurance :5 854,80€
Taxe foncière : 564,26€/an
Soit par mois : 47,02€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 470,21€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 402,56€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :67,65€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 39 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite rénovation complète
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des meubles de cuisine et électroménager, peinture et finitions
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 2 espaces (environ 45 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :8 400 €(215 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:8 400€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8400€ = 8400€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 8 400€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (8 400€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 470 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 643 €/an
Calcul : 470 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 216 €/an
Base de calcul : Emprunt de 68 880 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 234 €/an
Calcul : 20 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 564 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 8 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 11 415 €
Revenus locatifs : +5 643 €
Charges déductibles : -11 415 €
Résultat foncier Année 1 : -5 772 €(Déficit de 5 772 €)
Imputable sur revenu global : 5 772 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 015 €/an
Revenus locatifs : +5 643 €
Charges déductibles : -3 015 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 628 €/an
Prix d'achat du bien : 56 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 36 400 €(65% de 56 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 324 €/an
Calcul : 36 400 € × 3,636% = 1 324 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 643 €11 417 €2 219 €-5 774 €5 774 €--
25 755 €2 957 €2 159 €2 798 €---
35 871 €2 895 €2 097 €2 976 €---
45 988 €2 831 €2 032 €3 157 €---
56 108 €2 765 €1 966 €3 343 €---
66 230 €2 696 €1 898 €3 533 €---
76 354 €2 626 €1 827 €3 729 €---
86 482 €2 553 €1 754 €3 929 €---
96 611 €2 477 €1 679 €4 134 €---
106 743 €2 400 €1 601 €4 344 €---
116 878 €2 319 €1 521 €4 559 €---
127 016 €2 236 €1 437 €4 780 €---
137 156 €2 150 €1 352 €5 006 €---
147 299 €2 061 €1 263 €5 238 €---
157 445 €1 970 €1 171 €5 476 €---
167 594 €1 875 €1 077 €5 719 €---
177 746 €1 777 €979 €5 969 €---
187 901 €1 676 €878 €6 225 €---
198 059 €1 572 €773 €6 487 €---
208 220 €1 464 €665 €6 756 €---
218 385 €1 353 €554 €7 032 €---
228 552 €1 237 €439 €7 315 €---
238 723 €1 119 €320 €7 605 €---
248 898 €996 €197 €7 902 €---
259 076 €869 €70 €8 207 €---
TOTAL180 733 €60 289 €31 928 €120 444 €5 774 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 732 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 120 444 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 643 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 185 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 185 €-1 732 €+2 917 €
2+1 185 €+840 €+345 €
3+1 185 €+893 €+292 €
4+1 185 €+947 €+238 €
5+1 185 €+1 003 €+182 €
6+1 185 €+1 060 €+125 €
7+1 185 €+1 119 €+66 €
8+1 185 €+1 179 €+6 €
9+1 185 €+1 240 €-55 €
10+1 185 €+1 303 €-118 €
11+1 185 €+1 368 €-183 €
12+1 185 €+1 434 €-249 €
13+1 185 €+1 502 €-317 €
14+1 185 €+1 571 €-386 €
15+1 185 €+1 643 €-458 €
16+1 185 €+1 716 €-531 €
17+1 185 €+1 791 €-606 €
18+1 185 €+1 867 €-682 €
19+1 185 €+1 946 €-761 €
20+1 185 €+2 027 €-842 €
21+1 185 €+2 110 €-925 €
22+1 185 €+2 194 €-1 009 €
23+1 185 €+2 281 €-1 096 €
24+1 185 €+2 371 €-1 186 €
25+1 185 €+2 462 €-1 277 €
Total+29 625 €+36 133 €+-6 508 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 120 jours
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