DIGNE LES BAINS, APPARTEMENT T3 AVEC TERRASSE

Bien expiré

VilleDigne-les-Bains (04)

Surface58m²

Coût Total108 360€

Loyer Annuel6 895€

Rentabilité6.36%

Cashflow/mois-51€

Prix : 64 500 €

Surface : 58 m²

Prix au m² : 1 112,07 €/m²

Chambres : 1

Pièces : 3

Étage : 2

Ascenseur : Non

Surface terrain : Non disponible

Caractéristiques : électricité individuel, Nombre d'égages : 4, Mandat exclusif

VENDU LOUE, Digne les Bains, en hyper centre, idéal investisseur, au 2e étage d'un immeuble sécurisé. Appartement très lumineux de 58,55m2 composé d'une entrée, d'une cuisine séparée, d'un salon séjour avec placards, d'une salle à manger, d'une chambre avec douche et WC donnant sur une terrasse bien exposée. Ce bien est loué de longue date. Le bien sera à rafraichir. Double vitrage, chauffage électrique. - https://fr.foncia.com/agence-immobiliere/digne-les-bains-04000/agence-immobiliere/ft-terres-de-provence-digne-les-bains-5484

Ville : Digne-les-Bains

Département : Alpes-de-Haute-Provence

Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur

Code postal : 04000

Coordonnées : 44.091741, 6.235966

Total : 108 360€

Prix d'acquisition : 64 500€

Travaux : 38 700€

Valeur du bien : 103 200€

Frais de notaire : 5 160€

Coût estimé : 5 160€

Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition

Type de bien : Ancien (> 5 ans)

ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?

Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)

Surface : 58m²

Loyer prédit : 9.91€/m²/mois

Fourchette : 7.68€ - 12.77€/m²/mois

Loyer total estimé : 575€/mois

Loyer annuel estimé : 6895€/an

Fourchette totale : 446€ - 741€/mois

Fourchette annuelle : 5348€ - 8888€/an

Rentabilité brute :6.36%

Fourchette de rentabilité :4.94% - 8.20%

ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

Prix médian /m² :1 568,07 €/m²

Basé sur :270 ventes dans un rayon de 1 km

Prix de marché :90 948 €

Prix d'achat :64 500 €

Décote à l'achat :-26 448€ (-29.1%)

Marge achat-revente :-17 412€ (-19.1%)

⚠ Marge négative à la revente

ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€

Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire

Montant emprunté :108 360€

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :536,68€/mois

Sur 25 ans à un taux de 3.40%

Assurance emprunteur :31,60€/mois

Taux d'assurance : 0.35% par an

Total mensualité : 568,29€/mois

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :52 644,48€

Coût de l'assurance :9 481,50€

Taxe foncière : 689,46€/an

Soit par mois : 57,46€/mois

Estimation (10% du loyer annuel)

Revenus mensuels : 574,55€/mois

Loyer estimé

Charges mensuelles totales : 625,74€/mois

Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro

Cashflow net :-51,19€/mois

⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E

Consommation : 264 kWh/m²/an

Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Remplacement système

Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien

Quantité: 1 système pour 58 m²

Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques

MenuiseriesOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Fenêtres

Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant

Quantité: 6 fenêtres

Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique

Eau chaudeOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Chauffe-eau

Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel

Quantité: 1 chauffe-eau

Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE

CuisineRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Rafraîchissement

Mise aux normes de la plomberie et de l'électricité, remplacement des éléments vétustes

Quantité: cuisine complète

Raison: État 3/5 visible sur photos - installations datées nécessitant mise à jour

Salle de bainRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Rénovation

Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, mise aux normes plomberie et électricité

Quantité: salle de bain complète

Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible

ChambresRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Rénovation

Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, mise aux normes électricité

Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)

Raison: Aucune photo chambre - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :38 700 €(667 € / m²)

Détail par catégorie :

Chauffage:7 200€
Pompe à chaleur air-air: 1 système × 7200€ = 7200€ (incluant la main d'œuvre)
Menuiseries:7 200€
Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1200€ = 7200€ (incluant la main d'œuvre)
Eau chaude:3 500€
Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
Cuisine:12 000€
Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
Salle de bain:6 000€
Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
Chambres:2 800€
Rénovation chambre: Peinture 12m² × 40€/m² = 480€, Revêtement sol 12m² × 60€/m² = 720€, Électricité 12m² × 100€ = 1200€, Main d'œuvre: 400€

Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Digne-les-Bains (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)

✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)

Coût travaux énergétiques : 17 900€✓ (≥ 10 700€)

Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude

Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 575 €/mois

Revenus locatifs annuels : 6 895 €/an

Calcul : 575 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)

Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 637 €/an

Base de calcul : Emprunt de 108 360 € à 3.40% sur 25 ans

Assurance emprunteur : 379 €/an

Calcul : 32 €/mois × 12 mois

Taxe foncière : 689 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 38 700 €

Déductible intégralement l'année des travaux

TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 43 406 €

Revenus locatifs : +6 895 €

Charges déductibles : -43 406 €

Résultat foncier Année 1 : -36 511 €(Déficit de 36 511 €)

Imputable sur revenu global : 21 400 €

Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

Déficit reportable : 15 111 €

Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire

TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 706 €/an

Revenus locatifs : +6 895 €

Charges déductibles : -4 706 €

Résultat foncier Années 2+ : 2 189 €/an

⚠️ Avertissements :

Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 15111.49 € reporté.

Prix d'achat du bien : 64 500 €

ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).

Valeur du bâti estimée : 41 925 €(65% de 64 500 €)

Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)

Amortissement annuel : 1 525 €/an

Calcul : 41 925 € × 3,636% = 1 525 €

💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.

ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.

Année	Revenus	Charges	Dont Intérêts	Résultat	Imputation RG	Report	Cumul Report
1	6 895 €	43 410 €	3 641 €	-36 515 €	21 400 €	15 115 €	15 115 €
2	7 033 €	4 613 €	3 544 €	2 420 €	-	-	12 695 €
3	7 173 €	4 513 €	3 444 €	2 660 €	-	-	10 035 €
4	7 317 €	4 409 €	3 341 €	2 907 €	-	-	7 128 €
5	7 463 €	4 302 €	3 234 €	3 161 €	-	-	3 967 €
6	7 612 €	4 192 €	3 123 €	3 421 €	-	-	547 €
7	7 764 €	4 077 €	3 008 €	3 687 €	-	-	-
8	7 920 €	3 959 €	2 890 €	3 961 €	-	-	-
9	8 078 €	3 836 €	2 767 €	4 242 €	-	-	-
10	8 240 €	3 709 €	2 640 €	4 531 €	-	-	-
11	8 405 €	3 578 €	2 509 €	4 827 €	-	-	-
12	8 573 €	3 442 €	2 373 €	5 130 €	-	-	-
13	8 744 €	3 302 €	2 233 €	5 442 €	-	-	-
14	8 919 €	3 156 €	2 088 €	5 762 €	-	-	-
15	9 097 €	3 006 €	1 937 €	6 091 €	-	-	-
16	9 279 €	2 851 €	1 782 €	6 429 €	-	-	-
17	9 465 €	2 690 €	1 621 €	6 775 €	-	-	-
18	9 654 €	2 523 €	1 455 €	7 131 €	-	-	-
19	9 847 €	2 351 €	1 282 €	7 496 €	-	-	-
20	10 044 €	2 173 €	1 104 €	7 871 €	-	-	-
21	10 245 €	1 989 €	920 €	8 256 €	-	-	-
22	10 450 €	1 798 €	729 €	8 652 €	-	-	-
23	10 659 €	1 601 €	532 €	9 058 €	-	-	-
24	10 872 €	1 397 €	328 €	9 475 €	-	-	-
25	11 090 €	1 186 €	117 €	9 904 €	-	-	-
TOTAL	220 837 €	118 063 €	52 644 €	102 774 €	21 400 €	Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €

Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €

Résultat net cumulé (revenus - charges) : 102 774 €

⚠️ Hypothèses de la projection :

Revalorisation annuelle des loyers : 2%
Taxe foncière et charges constantes
Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
Pas de travaux de rénovation supplémentaires
Taux marginal d'imposition fixe à 30%
Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 895 €/an

Abattement forfaitaire : 30%

Impôt annuel (TMI 30%) : +1 448 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel

Année	Micro-Foncier	Régime Réel	Gain Fiscal
1	+1 448 €	-6 420 €	+7 868 €
2	+1 448 €	0 €	+1 448 €
3	+1 448 €	0 €	+1 448 €
4	+1 448 €	0 €	+1 448 €
5	+1 448 €	0 €	+1 448 €
6	+1 448 €	0 €	+1 448 €
7	+1 448 €	+942 €	+506 €
8	+1 448 €	+1 188 €	+260 €
9	+1 448 €	+1 273 €	+175 €
10	+1 448 €	+1 359 €	+89 €
11	+1 448 €	+1 448 €	0 €
12	+1 448 €	+1 539 €	-91 €
13	+1 448 €	+1 633 €	-185 €
14	+1 448 €	+1 729 €	-281 €
15	+1 448 €	+1 827 €	-379 €
16	+1 448 €	+1 929 €	-481 €
17	+1 448 €	+2 033 €	-585 €
18	+1 448 €	+2 139 €	-691 €
19	+1 448 €	+2 249 €	-801 €
20	+1 448 €	+2 361 €	-913 €
21	+1 448 €	+2 477 €	-1 029 €
22	+1 448 €	+2 596 €	-1 148 €
23	+1 448 €	+2 717 €	-1 269 €
24	+1 448 €	+2 843 €	-1 395 €
25	+1 448 €	+2 971 €	-1 523 €
Total	+36 200 €	+30 832 €	+5 368 €

🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux

ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.

DIGNE LES BAINS, APPARTEMENT T3 AVEC TERRASSE

📸 Images (5)

ℹ️ Informations de base

📝 Description

📍 Localisation

💰 Coût total

📋 Frais de notaire

📊 Prédiction de loyer

💰 Rentabilité brute

🏘️ Prix du quartier

🏦 Financement

💰 Montants

📅 Mensualités

📊 Coûts totaux sur 25 ans

💸 Charges diverses

💵 Cashflow mensuel avant impôts

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

🛠️ Travaux identifiés

💶 Estimation des travaux

📈 Potentiel d'amélioration DPE

📊 Calcul du Déficit Foncier (Régime Réel)

📥 Revenus Locatifs

📤 Charges Récurrentes

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

📅 Années suivantes (sans travaux)

🏗️ Amortissement du Bâti

📈 Projection sur la Durée du Prêt

💡 Synthèse de la Projection

⚖️ Comparaison Micro-Foncier vs Régime Réel

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

🕒 Mise à jour

DIGNE LES BAINS, APPARTEMENT T3 AVEC TERRASSE

📸 Images (5)

ℹ️ Informations de base

📝 Description

📍 Localisation

💰 Coût total

📋 Frais de notaire

📊 Prédiction de loyer

💰 Rentabilité brute

🏘️ Prix du quartier

🏦 Financement

💰 Montants

📅 Mensualités

📊 Coûts totaux sur 25 ans

💸 Charges diverses

💵 Cashflow mensuel avant impôts

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

🛠️ Travaux identifiés

💶 Estimation des travaux

📈 Potentiel d'amélioration DPE

📊 Calcul du Déficit Foncier (Régime Réel)

📥 Revenus Locatifs

📤 Charges Récurrentes

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

📅 Années suivantes (sans travaux)

🏗️ Amortissement du Bâti

📈 Projection sur la Durée du Prêt

💡 Synthèse de la Projection

⚖️ Comparaison Micro-Foncier vs Régime Réel

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

🕒 Mise à jour

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