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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleDijon (21)
Surface69m²
Coût Total126 300€
Loyer Annuel10 024€
Rentabilité7.94%
Cashflow/mois+81€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 75 000 €
Surface : 69 m²
Prix au m² : 1 086,96 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 6
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 6/6 étage, Ascenseur, Salle de bain, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cave, Salon (total 18 m²), 2 chambres, 1 parking: Box de stationnement, Balcon, Exposition sud-est, Non meublé

APPARTEMENT T3 DERNIER ETAGE AVEC ASCENSEUR, CAVE ET STATIONNEMENT SOUS-SOL

En exclusivité, l'Agence Christine Ziegler Immobilier vous propose cet appartement de Type 3 d'une surface de 69 m² au dernier étage avec ascenseur offrant un fort potentiel de rénovation comprenant :

Une entrée donnant sur un salon / salle à manger avec balcon, une cuisine équipée indépendante avec accès au balcon, un cellier, un dégagement avec placard aménagé desservant deux chambres, une salle de bain avec baignoire et un WC indépendant.

Une cave et une place de stationnement en sous-sol complètent ce bien.

  • Ascenseur
  • Fibre optique
  • Chauffage urbain par radiateurs
  • Gardien
  • Interphone

Honoraires à la charge du vendeur. Dans une copropriété de 3 lots. Aucune procédure n'est en cours. Classe énergie D, Classe climat C Montant moyen estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard, établi à partir des prix de l'énergie de l'année 2021 : entre 1030.00 et 1470.00 euros. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Votre conseiller Christine Ziegler immobilier : Sofia Rouji Agent commercial (Entreprise individuelle)

Ville : Dijon
Département : Côte-d'Or
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 21000
Coordonnées : 47.323922, 5.041756
Total : 126 300€
Prix d'acquisition : 75 000€
Travaux : 45 300€
Valeur du bien : 120 300€
Frais de notaire : 6 000€
Coût estimé : 6 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 69m²
Loyer prédit : 12.11€/m²/mois
Fourchette : 9.64€ - 15.20€/m²/mois
Loyer total estimé : 835€/mois
Loyer annuel estimé : 10024€/an
Fourchette totale : 665€ - 1049€/mois
Fourchette annuelle : 7986€ - 12583€/an
Rentabilité brute :7.94%
Fourchette de rentabilité :6.32% - 9.96%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 851,87 €/m²
Basé sur :1680 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :196 779 €
Prix d'achat :75 000 €
Décote à l'achat :-121 779€ (-61.9%)
Marge achat-revente :70 479€ (35.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :126 300€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :633,64€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :36,84€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 670,48€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :63 792,93€
Coût de l'assurance :11 051,25€
Taxe foncière : 1 002,42€/an
Soit par mois : 83,54€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 835,35€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 754,02€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :81,34€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 193 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement du système de chauffage urbain par un système plus efficace si nécessaire.
Quantité: 1 système pour 69 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration potentielle de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant si nécessaire.
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur 69 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des meubles et électroménager.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement de la baignoire, lavabo et carrelage.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 assumé - salle de bain nécessitant une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation des deux chambres avec peinture et revêtement de sol.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - chambres nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon avec peinture et entretien du parquet.
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3.5/5 visible sur photos - salon en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :45 300 €(657 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Remplacement système de chauffage: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:9 100€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1300€ = 9100€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000€
    Rafraîchissement cuisine complète: 10000€ (incluant meubles, électroménager et main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant baignoire, lavabo, carrelage et main d'œuvre)
  • Chambres:3 000€
    Rénovation 2 chambres: Peinture 20 m² × 30€/m² = 600€, Parquet flottant 20 m² × 50€/m² = 1000€, Main d'œuvre: 1400€
  • Salon:2 200€
    Rafraîchissement salon: Peinture 25 m² × 30€/m² = 750€, Entretien parquet 25 m² × 50€/m² = 1250€, Main d'œuvre: 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Dijon. Les coûts incluent la main d'œuvre. Les estimations sont basées sur des prix moyens du marché et peuvent varier selon les fournisseurs et les spécificités des travaux.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 22 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 835 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 024 €/an
Calcul : 835 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 390 €/an
Base de calcul : Emprunt de 126 300 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 442 €/an
Calcul : 37 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 002 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 45 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 51 135 €
Revenus locatifs : +10 024 €
Charges déductibles : -51 135 €
Résultat foncier Année 1 : -41 110 €(Déficit de 41 110 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 19 710 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 835 €/an
Revenus locatifs : +10 024 €
Charges déductibles : -5 835 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 190 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 19710.43 € reporté.
Prix d'achat du bien : 75 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 48 750 €(65% de 75 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 773 €/an
Calcul : 48 750 € × 3,636% = 1 773 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 024 €51 139 €4 394 €-41 115 €21 400 €19 715 €19 715 €
210 225 €5 724 €4 279 €4 501 €--15 214 €
310 429 €5 605 €4 161 €4 824 €--10 390 €
410 638 €5 482 €4 037 €5 156 €--5 234 €
510 851 €5 354 €3 910 €5 496 €---
611 068 €5 222 €3 778 €5 845 €---
711 289 €5 085 €3 641 €6 204 €---
811 515 €4 944 €3 499 €6 571 €---
911 745 €4 797 €3 352 €6 948 €---
1011 980 €4 645 €3 200 €7 335 €---
1112 219 €4 487 €3 043 €7 732 €---
1212 464 €4 324 €2 879 €8 140 €---
1312 713 €4 155 €2 710 €8 558 €---
1412 967 €3 980 €2 535 €8 988 €---
1513 227 €3 799 €2 354 €9 428 €---
1613 491 €3 611 €2 166 €9 881 €---
1713 761 €3 416 €1 972 €10 345 €---
1814 036 €3 215 €1 770 €10 822 €---
1914 317 €3 006 €1 562 €11 311 €---
2014 603 €2 790 €1 345 €11 814 €---
2114 895 €2 566 €1 122 €12 329 €---
2215 193 €2 334 €890 €12 859 €---
2315 497 €2 094 €649 €13 403 €---
2415 807 €1 845 €401 €13 962 €---
2516 123 €1 587 €143 €14 536 €---
TOTAL321 079 €145 205 €63 793 €175 874 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 175 874 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 024 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 105 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 105 €-6 420 €+8 525 €
2+2 105 €0 €+2 105 €
3+2 105 €0 €+2 105 €
4+2 105 €0 €+2 105 €
5+2 105 €+79 €+2 026 €
6+2 105 €+1 754 €+351 €
7+2 105 €+1 861 €+244 €
8+2 105 €+1 971 €+134 €
9+2 105 €+2 084 €+21 €
10+2 105 €+2 201 €-96 €
11+2 105 €+2 320 €-215 €
12+2 105 €+2 442 €-337 €
13+2 105 €+2 567 €-462 €
14+2 105 €+2 696 €-591 €
15+2 105 €+2 828 €-723 €
16+2 105 €+2 964 €-859 €
17+2 105 €+3 103 €-998 €
18+2 105 €+3 246 €-1 141 €
19+2 105 €+3 393 €-1 288 €
20+2 105 €+3 544 €-1 439 €
21+2 105 €+3 699 €-1 594 €
22+2 105 €+3 858 €-1 753 €
23+2 105 €+4 021 €-1 916 €
24+2 105 €+4 189 €-2 084 €
25+2 105 €+4 361 €-2 256 €
Total+52 625 €+52 762 €+-137 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 177 jours
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