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Achat : Appartement Vesoul (70000)

VilleVesoul (70)
Surface52m²
Coût Total94 000€
Loyer Annuel7 360€
Rentabilité7.83%
Cashflow/mois+54€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 75 000 €
Surface : 52 m²
Prix au m² : 1 442,31 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : 5
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 52 m², 2 pièces, 1 balcon, Cave, Ascenseur, 1 garage, 1 place de parking

Era Immobilier Vesoul vous propose à la vente, un appartement de 52m2 a deux pas du centre ville!

Situé au 5ème étage sur 6, d'une copropriété calme et bien entretenue avec ascenseur . vous disposerez d'une entrée avec couloir desservant une cuisine fonctionnelle exposée sud, une pièce de vie de 17 M2 avec balcon pour profiter au mieux de l'exterieur.

Une salle d'eau avec douche spacieuse et moderne, deux placards de rangement dans le couloir , wc et chambre confortable. Une cave de 12 m2 en sous sol

A proximité immédiate du centre-ville, bénéficiez de toutes les commodités environnantes.

Le plus de cet appartement , une place de parking privative en souterrain pouvant etre valorisée en location independante puisque non rattachée au bail de l'appartement ( potentiel locatif 600e/an Supplementaire)

Idéale pour un investissement locatif clef en main puisqu'un locataire occuppe deja les lieux.( fin bail Aout 2026) ou pour une residence principal à 2 pas du centre ville!

Ville : Vesoul
Département : Haute-Saône
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 70000
Coordonnées : 47.618720, 6.155720
Total : 94 000€
Prix d'acquisition : 75 000€
Travaux : 13 000€
Valeur du bien : 88 000€
Frais de notaire : 6 000€
Coût estimé : 6 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 52m²
Loyer prédit : 11.80€/m²/mois
Fourchette : 9.51€ - 14.63€/m²/mois
Loyer total estimé : 613€/mois
Loyer annuel estimé : 7360€/an
Fourchette totale : 494€ - 761€/mois
Fourchette annuelle : 5933€ - 9132€/an
Rentabilité brute :7.83%
Fourchette de rentabilité :6.31% - 9.71%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 160,45 €/m²
Basé sur :314 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :60 343 €
Prix d'achat :75 000 €
Décote à l'achat :+14 657€ (+24.3%)
Marge achat-revente :-33 657€ (-55.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :94 000€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :471,60€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :26,63€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 498,23€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :47 478,51€
Coût de l'assurance :7 990,00€
Taxe foncière : 736,04€/an
Soit par mois : 61,34€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 613,37€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 559,57€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :53,80€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant si nécessaire (ex: chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 système pour 52 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant si elles sont en simple vitrage.
Quantité: 5 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique si l'actuel est électrique.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des équipements de cuisine (placards, électroménager) et rafraîchissement de la peinture.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais datée
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain (peinture, joints, équipements sanitaires si nécessaires).
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain correcte mais nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant ou stratifié dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - chambres nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du sol (parquet ou autre revêtement) et peinture des murs.
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 assumé - salon nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :13 000 €(250 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation incluse)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 13 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 613 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 360 €/an
Calcul : 613 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 267 €/an
Base de calcul : Emprunt de 94 000 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 320 €/an
Calcul : 27 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 736 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 13 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 17 323 €
Revenus locatifs : +7 360 €
Charges déductibles : -17 323 €
Résultat foncier Année 1 : -9 963 €(Déficit de 9 963 €)
Imputable sur revenu global : 9 963 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 323 €/an
Revenus locatifs : +7 360 €
Charges déductibles : -4 323 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 037 €/an
Prix d'achat du bien : 75 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 48 750 €(65% de 75 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 773 €/an
Calcul : 48 750 € × 3,636% = 1 773 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 360 €17 326 €3 271 €-9 966 €9 966 €--
27 508 €4 241 €3 185 €3 267 €---
37 658 €4 152 €3 097 €3 506 €---
47 811 €4 061 €3 005 €3 750 €---
57 967 €3 966 €2 910 €4 002 €---
68 126 €3 867 €2 812 €4 259 €---
78 289 €3 765 €2 710 €4 524 €---
88 455 €3 660 €2 604 €4 795 €---
98 624 €3 551 €2 495 €5 073 €---
108 796 €3 437 €2 382 €5 359 €---
118 972 €3 320 €2 264 €5 652 €---
129 152 €3 199 €2 143 €5 953 €---
139 335 €3 073 €2 017 €6 262 €---
149 521 €2 943 €1 887 €6 579 €---
159 712 €2 808 €1 752 €6 904 €---
169 906 €2 668 €1 612 €7 238 €---
1710 104 €2 523 €1 467 €7 581 €---
1810 306 €2 373 €1 318 €7 933 €---
1910 512 €2 218 €1 162 €8 295 €---
2010 723 €2 057 €1 001 €8 666 €---
2110 937 €1 890 €835 €9 047 €---
2211 156 €1 718 €662 €9 438 €---
2311 379 €1 539 €483 €9 840 €---
2411 607 €1 354 €298 €10 253 €---
2511 839 €1 162 €106 €10 677 €---
TOTAL235 756 €86 870 €47 479 €148 887 €9 966 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 990 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 148 887 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 360 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 546 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 546 €-2 990 €+4 536 €
2+1 546 €+980 €+566 €
3+1 546 €+1 052 €+494 €
4+1 546 €+1 125 €+421 €
5+1 546 €+1 200 €+346 €
6+1 546 €+1 278 €+268 €
7+1 546 €+1 357 €+189 €
8+1 546 €+1 438 €+108 €
9+1 546 €+1 522 €+24 €
10+1 546 €+1 608 €-62 €
11+1 546 €+1 696 €-150 €
12+1 546 €+1 786 €-240 €
13+1 546 €+1 879 €-333 €
14+1 546 €+1 974 €-428 €
15+1 546 €+2 071 €-525 €
16+1 546 €+2 171 €-625 €
17+1 546 €+2 274 €-728 €
18+1 546 €+2 380 €-834 €
19+1 546 €+2 488 €-942 €
20+1 546 €+2 600 €-1 054 €
21+1 546 €+2 714 €-1 168 €
22+1 546 €+2 831 €-1 285 €
23+1 546 €+2 952 €-1 406 €
24+1 546 €+3 076 €-1 530 €
25+1 546 €+3 203 €-1 657 €
Total+38 650 €+44 666 €+-6 016 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 41 jours
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