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Appartement 3 pièces 63 m²

Bien expiré
VilleRouen (76)
Surface63m²
Coût Total179 870€
Loyer Annuel8 832€
Rentabilité4.91%
Cashflow/mois-471€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 89 000 €
Surface : 63 m²
Prix au m² : 1 412,7 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 3 pièces 63 m²

ROUEN - QUAIS DE SEINE

EXCLUSIVITÉ

L'agence ROOFTOP vous propose à la vente ce T3 traversant avec vue dégagée, de 62,8 m2, situé au derniers étage d'une copropriété bien entretenu. Vous trouverez : Entrée dégagement, deux chambres, salle de bain, WC séparé, salon séjour, cuisine, balcon. De plus, vous trouverez : une cave, un grenier et un stationnement.

Les +

  • Traversant
  • Exposé OUEST / EST
  • Dernier étage
  • Possibilité de passer en DPE D facilement

Taxe foncière : 950 € Charges annuelles : 2 240 € comprenant chauffage, eau froide, entretient des parties communes, fond de travaux.

À très vite, L'équipe ROOFTOP.

Votre conseiller Rooftop : Hendricks Prieur Agent commercial (Entreprise individuelle) RSAC 890183569

Surface : 63 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 100 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 27/10/2024

Consommation énergie primaire : 314 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 308.00 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 556 € et 2 106 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Rouen
Département : Seine-Maritime
Région : Normandie
Code postal : 76100
Coordonnées : 49.432037, 1.081255
Total : 179 870€
Prix d'acquisition : 89 000€
Travaux : 83 750€
Valeur du bien : 172 750€
Frais de notaire : 7 120€
Coût estimé : 7 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 63m²
Loyer prédit : 11.68€/m²/mois
Fourchette : 9.17€ - 14.88€/m²/mois
Loyer total estimé : 736€/mois
Loyer annuel estimé : 8832€/an
Fourchette totale : 578€ - 937€/mois
Fourchette annuelle : 6936€ - 11247€/an
Rentabilité brute :4.91%
Fourchette de rentabilité :3.86% - 6.25%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :179 870€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :888,94€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :52,46€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 941,40€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :86 811,15€
Coût de l'assurance :15 738,63€
Taxe foncière : 950,00€/an
Soit par mois : 79,17€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 186,67€/mois
Soit par an : 2 240,04€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 736,00€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 207,24€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-471,24€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 63 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 1/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 25 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 1/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :83 750 €(1 329 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/air:17 350€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système: 7000€ + Installation: 3350€ = 10350€
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:8 400€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres: 600€/fenêtre × 6 = 3600€, Main d'œuvre: 1200€ = 4800€
  • Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique:6 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système: 2500€ + Installation: 1000€ = 3500€
  • Cuisine - Rénovation complète:27 000€
    Rénovation complète cuisine: 12000€ + Électroménager: 3000€ = 15000€
  • Salle de bain - Rénovation complète:14 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6000€ + Plomberie et électricité: 2000€ = 8000€
  • Chambres - Rénovation lourde:11 000€
    Rénovation chambres (2 pièces): Peinture (25m²): 30€/m² × 25 = 750€, Parquet flottant (25m²): 50€/m² × 25 = 1250€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 6000€ = 8000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Rouen (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 31 750€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Pompe à chaleur air/air, Menuiseries - Fenêtres double vitrage, Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 736 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 832 €/an
Calcul : 736 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 002 €/an
Base de calcul : Emprunt de 179 870 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 630 €/an
Calcul : 52 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 950 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 240 €/an
Calcul : 187 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 83 750 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 93 572 €
Revenus locatifs : +8 832 €
Charges déductibles : -93 572 €
Résultat foncier Année 1 : -84 740 €(Déficit de 84 740 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 63 340 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 822 €/an
Revenus locatifs : +8 832 €
Charges déductibles : -9 822 €
Résultat foncier Années 2+ : -990 €/an(Déficit de 990 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 63339.67 € reporté.
Prix d'achat du bien : 89 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 850 €(65% de 89 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 104 €/an
Calcul : 57 850 € × 3,636% = 2 104 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 832 €93 577 €6 008 €-84 745 €21 400 €63 345 €63 345 €
29 009 €9 667 €5 848 €-659 €659 €-63 345 €
39 189 €9 502 €5 682 €-313 €313 €-63 345 €
49 373 €9 331 €5 511 €42 €--63 304 €
59 560 €9 154 €5 334 €406 €--62 898 €
69 751 €8 971 €5 151 €780 €--62 117 €
79 946 €8 782 €4 962 €1 165 €--60 953 €
810 145 €8 586 €4 766 €1 560 €--59 393 €
910 348 €8 383 €4 564 €1 965 €--57 428 €
1010 555 €8 174 €4 354 €2 381 €--55 047 €
1110 766 €7 957 €4 137 €2 809 €--52 237 €
1210 981 €7 733 €3 913 €3 249 €---
1311 201 €7 501 €3 681 €3 700 €---
1411 425 €7 261 €3 441 €4 164 €---
1511 654 €7 013 €3 193 €4 641 €---
1611 887 €6 756 €2 937 €5 130 €---
1712 124 €6 491 €2 671 €5 633 €---
1812 367 €6 216 €2 397 €6 150 €---
1912 614 €5 933 €2 113 €6 682 €---
2012 867 €5 639 €1 819 €7 228 €---
2113 124 €5 335 €1 516 €7 789 €---
2213 386 €5 021 €1 201 €8 365 €---
2313 654 €4 696 €877 €8 958 €---
2413 927 €4 360 €540 €9 567 €---
2514 206 €4 012 €193 €10 193 €---
TOTAL282 891 €266 051 €86 811 €16 840 €22 372 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 712 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 16 840 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 832 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 855 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 855 €-6 420 €+8 275 €
2+1 855 €-198 €+2 053 €
3+1 855 €-94 €+1 949 €
4+1 855 €0 €+1 855 €
5+1 855 €0 €+1 855 €
6+1 855 €0 €+1 855 €
7+1 855 €0 €+1 855 €
8+1 855 €0 €+1 855 €
9+1 855 €0 €+1 855 €
10+1 855 €0 €+1 855 €
11+1 855 €0 €+1 855 €
12+1 855 €+975 €+880 €
13+1 855 €+1 110 €+745 €
14+1 855 €+1 249 €+606 €
15+1 855 €+1 392 €+463 €
16+1 855 €+1 539 €+316 €
17+1 855 €+1 690 €+165 €
18+1 855 €+1 845 €+10 €
19+1 855 €+2 004 €-149 €
20+1 855 €+2 168 €-313 €
21+1 855 €+2 337 €-482 €
22+1 855 €+2 510 €-655 €
23+1 855 €+2 687 €-832 €
24+1 855 €+2 870 €-1 015 €
25+1 855 €+3 058 €-1 203 €
Total+46 375 €+20 723 €+25 652 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 134 jours
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