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Maison à vendre

VilleMaureilhan (34)
Surface64m²
Coût Total120 740€
Loyer Annuel7 392€
Rentabilité6.12%
Cashflow/mois-79€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 85 000 €
Surface : 64 m²
Prix au m² : 1 328,13 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cuisine équipée, Salon (total 12 m²), 2 chambres, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains, Pas de cave, Non meublé

Située dans le coeur du village, proche toutes commodités, mason de village T3 en R+2 de 64m² habitables environ + combles 40m² environ comprenant: Rdc: séjour, cuisine aménagée, placard sous escalier. 1er étage: 2 chambres en enfilade, salle d'eau, wc séparé. 2ème étage: combles aménageables. DPE en cours.

Ville : Maureilhan
Département : Hérault
Région : Occitanie
Code postal : 34370
Coordonnées : 43.351010, 3.083400
Total : 120 740€
Prix d'acquisition : 85 000€
Travaux : 28 940€
Valeur du bien : 113 940€
Frais de notaire : 6 800€
Coût estimé : 6 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 64m²
Loyer prédit : 9.62€/m²/mois
Fourchette : 7.46€ - 12.42€/m²/mois
Loyer total estimé : 616€/mois
Loyer annuel estimé : 7392€/an
Fourchette totale : 478€ - 795€/mois
Fourchette annuelle : 5730€ - 9535€/an
Rentabilité brute :6.12%
Fourchette de rentabilité :4.75% - 7.90%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 077,38 €/m²
Basé sur :20 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :132 952 €
Prix d'achat :85 000 €
Décote à l'achat :-47 952€ (-36.1%)
Marge achat-revente :12 212€ (9.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :120 740€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :598,00€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :35,22€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 633,21€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :58 659,04€
Coût de l'assurance :10 564,75€
Taxe foncière : 739,20€/an
Soit par mois : 61,60€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 616,00€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 694,81€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-78,81€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
0
Source : Déduit de la consommation • Confiance : Moyenne
Consommation d'énergie primaire indiquée comme 0 kWh/m²/an, ce qui pourrait indiquer une mauvaise performance énergétique.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 40 m²
Raison: DPE G - Maison - Isolation des combles prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 64 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE G - Maison - Gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 supposé - nécessité de mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs du salon pour rafraîchir l'espace
Quantité: environ 20 m²
Raison: État 3/5 visible - quelques marques sur les murs nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :28 940 €(452 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Combles:2 800€
    Isolation des combles: 40 m² × 70€/m² = 2800€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 12500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:4 800€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 600€/fenêtre = 4800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 6000€ (incluant plomberie, électricité, matériaux et main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 440€
    Pose de parquet flottant: 24 m² × 60€/m² = 1440€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 400€
    Peinture murs salon: 20 m² × 70€/m² = 1400€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Maureilhan (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 20 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 616 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 392 €/an
Calcul : 616 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 053 €/an
Base de calcul : Emprunt de 120 740 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 423 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 739 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 28 940 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 34 155 €
Revenus locatifs : +7 392 €
Charges déductibles : -34 155 €
Résultat foncier Année 1 : -26 763 €(Déficit de 26 763 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 5 363 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 215 €/an
Revenus locatifs : +7 392 €
Charges déductibles : -5 215 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 177 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 5362.76 € reporté.
Prix d'achat du bien : 85 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 55 250 €(65% de 85 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 009 €/an
Calcul : 55 250 € × 3,636% = 2 009 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 392 €34 159 €4 057 €-26 767 €21 400 €5 367 €5 367 €
27 540 €5 111 €3 949 €2 429 €--2 938 €
37 691 €4 999 €3 838 €2 691 €--247 €
47 844 €4 884 €3 722 €2 960 €---
58 001 €4 765 €3 603 €3 236 €---
68 161 €4 642 €3 480 €3 520 €---
78 325 €4 514 €3 352 €3 811 €---
88 491 €4 382 €3 220 €4 109 €---
98 661 €4 245 €3 083 €4 416 €---
108 834 €4 104 €2 942 €4 730 €---
119 011 €3 958 €2 796 €5 053 €---
129 191 €3 806 €2 645 €5 385 €---
139 375 €3 650 €2 488 €5 725 €---
149 562 €3 488 €2 326 €6 074 €---
159 754 €3 321 €2 159 €6 433 €---
169 949 €3 147 €1 985 €6 801 €---
1710 148 €2 968 €1 806 €7 180 €---
1810 351 €2 783 €1 621 €7 568 €---
1910 558 €2 591 €1 429 €7 967 €---
2010 769 €2 392 €1 230 €8 376 €---
2110 984 €2 187 €1 025 €8 797 €---
2211 204 €1 975 €813 €9 229 €---
2311 428 €1 755 €593 €9 673 €---
2411 656 €1 527 €366 €10 129 €---
2511 890 €1 292 €130 €10 597 €---
TOTAL236 768 €116 644 €58 659 €120 124 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 120 124 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 392 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 552 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 552 €-6 420 €+7 972 €
2+1 552 €0 €+1 552 €
3+1 552 €0 €+1 552 €
4+1 552 €+814 €+738 €
5+1 552 €+971 €+581 €
6+1 552 €+1 056 €+496 €
7+1 552 €+1 143 €+409 €
8+1 552 €+1 233 €+319 €
9+1 552 €+1 325 €+227 €
10+1 552 €+1 419 €+133 €
11+1 552 €+1 516 €+36 €
12+1 552 €+1 615 €-63 €
13+1 552 €+1 717 €-165 €
14+1 552 €+1 822 €-270 €
15+1 552 €+1 930 €-378 €
16+1 552 €+2 040 €-488 €
17+1 552 €+2 154 €-602 €
18+1 552 €+2 270 €-718 €
19+1 552 €+2 390 €-838 €
20+1 552 €+2 513 €-961 €
21+1 552 €+2 639 €-1 087 €
22+1 552 €+2 769 €-1 217 €
23+1 552 €+2 902 €-1 350 €
24+1 552 €+3 039 €-1 487 €
25+1 552 €+3 179 €-1 627 €
Total+38 800 €+36 037 €+2 763 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 57 jours
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