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Maison 5 pièces 110 m²

VilleVilleneuve-sur-Yonne (89)
Surface110m²
Coût Total183 800€
Loyer Annuel11 027€
Rentabilité6.00%
Cashflow/mois-123€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 100 000 €
Surface : 110 m²
Prix au m² : 909,09 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison - 110m ²

L'Agence EXCLUSIF IMMO vous propose en Exclusivité un PAVILLON des années 1970 à rénover il comprend au rez de chaussée : une entrée avec placard, un grand séjour avec une cheminée insert donnant sur une terrasse exposée ouest, 2 chambres, une salle d'eau, un wc indépendant, un cellier et une cuisine. A l'étage : un palier avec point d'eau et 2 chambres. Sous sol total compartimenté. Double vitrage pvc. Terrain clos d'environ 610m2. Référence annonce : 684 Date de réalisation du diagnostic : 27/04/2026 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 290 € et 1 780 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Villeneuve-sur-Yonne
Département : Yonne
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 89500
Coordonnées : 48.060966, 3.317441
Total : 183 800€
Prix d'acquisition : 100 000€
Travaux : 75 800€
Valeur du bien : 175 800€
Frais de notaire : 8 000€
Coût estimé : 8 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 110m²
Loyer prédit : 8.35€/m²/mois
Fourchette : 6.83€ - 10.22€/m²/mois
Loyer total estimé : 919€/mois
Loyer annuel estimé : 11027€/an
Fourchette totale : 751€ - 1125€/mois
Fourchette annuelle : 9010€ - 13495€/an
Rentabilité brute :6.00%
Fourchette de rentabilité :4.90% - 7.34%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 403,41 €/m²
Basé sur :80 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :154 375 €
Prix d'achat :100 000 €
Décote à l'achat :-54 375€ (-35.2%)
Marge achat-revente :-29 425€ (-19.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :183 800€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :897,63€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :52,08€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 949,71€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :85 489,09€
Coût de l'assurance :15 623,00€
Taxe foncière : 1 102,70€/an
Soit par mois : 91,89€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 918,92€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 041,60€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-122,68€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 110 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 110 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 14 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine et électroménager obsolète
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine avec meubles anciens
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 2/5 assumé - Aucune photo fournie
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - Aucune photo fournie
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - peinture à rafraîchir
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'installation électrique dans toute la maison
Quantité: 1 installation complète
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de la plomberie dans toute la maison
Quantité: 1 installation complète
Raison: Normes de plomberie à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :75 800 €(689 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:8 800€
    Isolation toiture/combles: 110 m² × 80€/m² = 8800€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:14 000€
    Fenêtres double vitrage: 14 fenêtres × 1000€ = 14000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:10 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 10000€ = 10000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:4 000€
    Salle de bain complète: 1 salle de bain × 4000€ = 4000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Rénovation complète:6 000€
    Revêtement sol et peinture: 30 m² × 200€/m² = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Rafraîchissement:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité - Mise aux normes:12 000€
    Mise aux normes électrique: 1 installation × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Plomberie - Mise aux normes:8 000€
    Mise aux normes plomberie: 1 installation × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Villeneuve-sur-Yonne (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 34 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 919 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 027 €/an
Calcul : 919 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 932 €/an
Base de calcul : Emprunt de 183 800 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 625 €/an
Calcul : 52 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 103 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 75 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 83 460 €
Revenus locatifs : +11 027 €
Charges déductibles : -83 460 €
Résultat foncier Année 1 : -72 433 €(Déficit de 72 433 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 51 033 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 660 €/an
Revenus locatifs : +11 027 €
Charges déductibles : -7 660 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 367 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 51033.02 € reporté.
Prix d'achat du bien : 100 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 65 000 €(65% de 100 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 364 €/an
Calcul : 65 000 € × 3,636% = 2 364 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 027 €83 466 €5 938 €-72 439 €21 400 €51 039 €51 039 €
211 248 €7 505 €5 778 €3 742 €--47 297 €
311 472 €7 340 €5 612 €4 133 €--43 164 €
411 702 €7 168 €5 441 €4 534 €--38 630 €
511 936 €6 991 €5 264 €4 945 €--33 686 €
612 175 €6 809 €5 081 €5 366 €--28 320 €
712 418 €6 620 €4 892 €5 798 €--22 521 €
812 667 €6 425 €4 697 €6 242 €--16 279 €
912 920 €6 223 €4 495 €6 697 €--9 582 €
1013 178 €6 015 €4 287 €7 164 €--2 419 €
1113 442 €5 799 €4 072 €7 643 €---
1213 711 €5 577 €3 849 €8 134 €---
1313 985 €5 347 €3 620 €8 638 €---
1414 265 €5 110 €3 382 €9 155 €---
1514 550 €4 864 €3 137 €9 685 €---
1614 841 €4 611 €2 883 €10 230 €---
1715 138 €4 349 €2 622 €10 789 €---
1815 440 €4 079 €2 351 €11 362 €---
1915 749 €3 799 €2 071 €11 950 €---
2016 064 €3 510 €1 783 €12 554 €---
2116 386 €3 212 €1 484 €13 174 €---
2216 713 €2 904 €1 176 €13 810 €---
2317 048 €2 585 €857 €14 462 €---
2417 388 €2 256 €528 €15 132 €---
2517 736 €1 916 €188 €15 820 €---
TOTAL353 198 €204 480 €85 489 €148 719 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 148 719 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 027 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 316 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 316 €-6 420 €+8 736 €
2+2 316 €0 €+2 316 €
3+2 316 €0 €+2 316 €
4+2 316 €0 €+2 316 €
5+2 316 €0 €+2 316 €
6+2 316 €0 €+2 316 €
7+2 316 €0 €+2 316 €
8+2 316 €0 €+2 316 €
9+2 316 €0 €+2 316 €
10+2 316 €0 €+2 316 €
11+2 316 €+1 567 €+749 €
12+2 316 €+2 440 €-124 €
13+2 316 €+2 591 €-275 €
14+2 316 €+2 746 €-430 €
15+2 316 €+2 906 €-590 €
16+2 316 €+3 069 €-753 €
17+2 316 €+3 237 €-921 €
18+2 316 €+3 409 €-1 093 €
19+2 316 €+3 585 €-1 269 €
20+2 316 €+3 766 €-1 450 €
21+2 316 €+3 952 €-1 636 €
22+2 316 €+4 143 €-1 827 €
23+2 316 €+4 339 €-2 023 €
24+2 316 €+4 540 €-2 224 €
25+2 316 €+4 746 €-2 430 €
Total+57 900 €+44 616 €+13 284 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 19 jours
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