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Loft 3 pièces 95 m²

Bien expiré
VillePerpignan (66)
Surface95m²
Coût Total154 600€
Loyer Annuel11 417€
Rentabilité7.38%
Cashflow/mois-10€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 125 000 €
Surface : 95 m²
Prix au m² : 1 315,79 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement de 3 pièces de 95 m² à Perpignan

Découvrez ce superbe appartement de type loft de 95 m², niché au cœur de Perpignan. Ce bien unique, rénové en 2015, se distingue par sa belle hauteur sous plafond qui confère une impression d'espace et de luminosité. Le vaste séjour, agrémenté d'une cuisine ouverte, est idéal pour recevoir et profiter de moments conviviaux. Les deux grandes chambres offrent un espace de repos confortable et accueillant.

L'emplacement de cet appartement est un atout majeur. À moins de 100 mètres, l'école maternelle Pablo Picasso accueille les plus jeunes, tandis que l'école primaire Jean Zay - Marie Curie est à seulement 500 mètres. D'autres établissements scolaires, tels que l'école maternelle Herriot et l'école maternelle Jules Ferry, se trouvent à 500 et 600 mètres respectivement. Le lycée général et technologique François-Arago et l'école élémentaire Jordi Barre sont également à proximité, à environ 700 mètres. Pour vos moments de détente, le parc Espace Canisite et le jardin de Perpignan sont accessibles à environ 700 mètres.

Caractéristiques techniques

  • Surface : 95 m²
  • Nombre de pièces : 3
  • Nombre de chambres : 2
  • Nombre de salles de bain : 1
  • Année de construction : 1948
  • Étage : 1er
  • DPE : C
  • Charges de copropriété : 50 €/mois
  • Taxe foncière : 1355 €
  • Chauffage : électrique
  • Eau chaude : ballon électrique

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr.

Annonce présentée par Zefir. Référence annonce : 09cf1bb3-177f-4adb-8ba4-842d46 Date de réalisation du diagnostic : 08/02/2023 Les honoraires sont à la charge du vendeur

A propos de la copropriété : Charges prévisionnelles annuelles : 600 €

Ville : Perpignan
Département : Pyrénées-Orientales
Région : Occitanie
Code postal : 66000
Coordonnées : 42.689200, 2.894470
Total : 154 600€
Prix d'acquisition : 125 000€
Travaux : 19 600€
Valeur du bien : 144 600€
Frais de notaire : 10 000€
Coût estimé : 10 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 95m²
Loyer prédit : 10.01€/m²/mois
Fourchette : 8.08€ - 12.41€/m²/mois
Loyer total estimé : 951€/mois
Loyer annuel estimé : 11417€/an
Fourchette totale : 768€ - 1179€/mois
Fourchette annuelle : 9216€ - 14143€/an
Rentabilité brute :7.38%
Fourchette de rentabilité :5.96% - 9.15%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :154 600€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :754,21€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :43,80€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 798,01€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :71 662,35€
Coût de l'assurance :13 141,00€
Taxe foncière : 1 355,00€/an
Soit par mois : 112,92€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 50,00€/mois
Soit par an : 600,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 951,40€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 960,93€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-9,53€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement des revêtements de sol dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo et WC
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé d'après pire état visible
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs de la cuisine pour rafraîchir l'espace
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible - peu d'usure, mais rafraîchissement souhaitable
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs du salon pour rafraîchir l'espace
Quantité: salon complet
Raison: État 4/5 visible - bien entretenu, mais rafraîchissement souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :19 600 €(206 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Revêtement sol: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 600€
  • Salle de bain - Rénovation complète:15 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain complète = 15000€, Main d'œuvre incluse
  • Cuisine - Peinture:1 400€
    Peinture cuisine: 30 m² × 40€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 200€
  • Salon - Peinture:1 400€
    Peinture salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Perpignan. Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés selon la région avec un coefficient de 0.9 pour les zones rurales.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 951 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 417 €/an
Calcul : 951 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 975 €/an
Base de calcul : Emprunt de 154 600 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 526 €/an
Calcul : 44 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 355 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 600 €/an
Calcul : 50 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 19 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 27 055 €
Revenus locatifs : +11 417 €
Charges déductibles : -27 055 €
Résultat foncier Année 1 : -15 638 €(Déficit de 15 638 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 4 938 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 455 €/an
Revenus locatifs : +11 417 €
Charges déductibles : -7 455 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 962 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 4938.47 € reporté.
Prix d'achat du bien : 125 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 81 250 €(65% de 125 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 955 €/an
Calcul : 81 250 € × 3,636% = 2 955 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 417 €27 060 €4 979 €-15 643 €10 700 €4 943 €4 943 €
211 645 €7 325 €4 845 €4 320 €--624 €
311 878 €7 186 €4 706 €4 692 €---
412 116 €7 042 €4 562 €5 073 €---
512 358 €6 894 €4 413 €5 464 €---
612 605 €6 740 €4 260 €5 865 €---
712 857 €6 582 €4 101 €6 275 €---
813 114 €6 418 €3 938 €6 696 €---
913 377 €6 249 €3 768 €7 128 €---
1013 644 €6 074 €3 594 €7 570 €---
1113 917 €5 894 €3 413 €8 023 €---
1214 195 €5 707 €3 226 €8 488 €---
1314 479 €5 514 €3 034 €8 965 €---
1414 769 €5 315 €2 835 €9 454 €---
1515 064 €5 110 €2 629 €9 955 €---
1615 365 €4 897 €2 416 €10 468 €---
1715 673 €4 677 €2 197 €10 995 €---
1815 986 €4 451 €1 970 €11 536 €---
1916 306 €4 216 €1 736 €12 090 €---
2016 632 €3 974 €1 494 €12 658 €---
2116 965 €3 724 €1 244 €13 240 €---
2217 304 €3 466 €985 €13 838 €---
2317 650 €3 199 €718 €14 451 €---
2418 003 €2 923 €443 €15 080 €---
2518 363 €2 638 €158 €15 725 €---
TOTAL365 682 €153 278 €71 662 €212 404 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 212 404 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 417 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 398 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 398 €-3 210 €+5 608 €
2+2 398 €0 €+2 398 €
3+2 398 €+1 220 €+1 178 €
4+2 398 €+1 522 €+876 €
5+2 398 €+1 639 €+759 €
6+2 398 €+1 759 €+639 €
7+2 398 €+1 883 €+515 €
8+2 398 €+2 009 €+389 €
9+2 398 €+2 138 €+260 €
10+2 398 €+2 271 €+127 €
11+2 398 €+2 407 €-9 €
12+2 398 €+2 546 €-148 €
13+2 398 €+2 689 €-291 €
14+2 398 €+2 836 €-438 €
15+2 398 €+2 986 €-588 €
16+2 398 €+3 141 €-743 €
17+2 398 €+3 299 €-901 €
18+2 398 €+3 461 €-1 063 €
19+2 398 €+3 627 €-1 229 €
20+2 398 €+3 797 €-1 399 €
21+2 398 €+3 972 €-1 574 €
22+2 398 €+4 151 €-1 753 €
23+2 398 €+4 335 €-1 937 €
24+2 398 €+4 524 €-2 126 €
25+2 398 €+4 717 €-2 319 €
Total+59 950 €+63 721 €+-3 771 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 253 jours
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