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Appartement T3, Rabière

Bien expiré
VilleJoué-lès-Tours (37)
Surface69m²
Coût Total90 230€
Loyer Annuel9 221€
Rentabilité10.22%
Cashflow/mois-31€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 81 000 €
Surface : 69 m²
Prix au m² : 1 173,91 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement moderne à 200m du tram. Cuisine équipée avec hotte, plaque de cuisson, placard et four. Appartement lumineux avec 2 baie vitré situé en face d'une école. 2 chambres et une loggia. Charge de copropriété incluant le chauffage 3000 euro par an (250 mois). 3 étage sans ascenseur.

Ville : Joué-lès-Tours
Département : Indre-et-Loire
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 37300
Coordonnées : 47.344600, 0.660960
Total : 90 230€
Prix d'acquisition : 81 000€
Travaux : 2 750€
Valeur du bien : 83 750€
Frais de notaire : 6 480€
Coût estimé : 6 480€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 69m²
Loyer prédit : 11.14€/m²/mois
Fourchette : 9.53€ - 13.01€/m²/mois
Loyer total estimé : 768€/mois
Loyer annuel estimé : 9221€/an
Fourchette totale : 658€ - 898€/mois
Fourchette annuelle : 7894€ - 10771€/an
Rentabilité brute :10.22%
Fourchette de rentabilité :8.75% - 11.94%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :90 230€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :446,89€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :25,57€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 472,45€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :43 836,39€
Coût de l'assurance :7 669,55€
Taxe foncière : 922,14€/an
Soit par mois : 76,84€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 250,00€/mois
Soit par an : 3 000,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 768,45€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 799,30€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-30,85€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée
Classe énergétique explicitement mentionnée comme C.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucun remplacement nécessaire, système de chauffage inclus dans les charges de copropriété.
Quantité: N/A
Raison: DPE C - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture si nécessaire.
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible - cuisine moderne en bon état
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement de la robinetterie si ancienne ou usée.
Quantité: 1 ensemble
Raison: État 3/5 visible - salle de bain correcte mais carrelage légèrement usé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres sans photo - rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres sans photo - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :2 750 €(40 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Peinture cuisine:240€
    Peinture murs cuisine: 10 m² × 24€/m² = 240€
  • Rafraîchissement salle de bain:350€
    Remplacement robinetterie: 1 ensemble × 350€ = 350€
  • Revêtement sol chambres:1 200€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€
  • Peinture chambres:960€
    Peinture murs chambres: 20 m² × 48€/m² = 960€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Joué-lès-Tours (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 768 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 221 €/an
Calcul : 768 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 029 €/an
Base de calcul : Emprunt de 90 230 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 307 €/an
Calcul : 26 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 922 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 000 €/an
Calcul : 250 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 2 750 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 10 008 €
Revenus locatifs : +9 221 €
Charges déductibles : -10 008 €
Résultat foncier Année 1 : -786 €(Déficit de 786 €)
Imputable sur revenu global : 786 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 258 €/an
Revenus locatifs : +9 221 €
Charges déductibles : -7 258 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 964 €/an
Prix d'achat du bien : 81 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 52 650 €(65% de 81 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 915 €/an
Calcul : 52 650 € × 3,636% = 1 915 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 221 €10 011 €3 032 €-789 €789 €--
29 406 €7 180 €2 951 €2 226 €---
39 594 €7 097 €2 868 €2 497 €---
49 786 €7 011 €2 782 €2 775 €---
59 982 €6 922 €2 693 €3 060 €---
610 181 €6 829 €2 600 €3 352 €---
710 385 €6 734 €2 505 €3 651 €---
810 592 €6 635 €2 406 €3 957 €---
910 804 €6 533 €2 304 €4 271 €---
1011 020 €6 428 €2 199 €4 593 €---
1111 241 €6 318 €2 089 €4 922 €---
1211 466 €6 205 €1 976 €5 260 €---
1311 695 €6 088 €1 859 €5 607 €---
1411 929 €5 967 €1 738 €5 961 €---
1512 167 €5 842 €1 613 €6 325 €---
1612 411 €5 713 €1 484 €6 698 €---
1712 659 €5 579 €1 350 €7 080 €---
1812 912 €5 440 €1 211 €7 472 €---
1913 170 €5 297 €1 068 €7 874 €---
2013 434 €5 148 €920 €8 285 €---
2113 702 €4 995 €766 €8 707 €---
2213 977 €4 836 €607 €9 140 €---
2314 256 €4 672 €443 €9 584 €---
2414 541 €4 502 €273 €10 039 €---
2514 832 €4 326 €97 €10 506 €---
TOTAL295 363 €152 309 €43 836 €143 054 €789 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 237 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 143 054 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 221 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 936 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 936 €-237 €+2 173 €
2+1 936 €+668 €+1 268 €
3+1 936 €+749 €+1 187 €
4+1 936 €+833 €+1 103 €
5+1 936 €+918 €+1 018 €
6+1 936 €+1 006 €+930 €
7+1 936 €+1 095 €+841 €
8+1 936 €+1 187 €+749 €
9+1 936 €+1 281 €+655 €
10+1 936 €+1 378 €+558 €
11+1 936 €+1 477 €+459 €
12+1 936 €+1 578 €+358 €
13+1 936 €+1 682 €+254 €
14+1 936 €+1 788 €+148 €
15+1 936 €+1 898 €+38 €
16+1 936 €+2 009 €-73 €
17+1 936 €+2 124 €-188 €
18+1 936 €+2 242 €-306 €
19+1 936 €+2 362 €-426 €
20+1 936 €+2 486 €-550 €
21+1 936 €+2 612 €-676 €
22+1 936 €+2 742 €-806 €
23+1 936 €+2 875 €-939 €
24+1 936 €+3 012 €-1 076 €
25+1 936 €+3 152 €-1 216 €
Total+48 400 €+42 916 €+5 484 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 145 jours
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