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Vente appartement 2 pièces 84 m² Clermont-Ferrand (63000) - Superimmo

VilleClermont-Ferrand (63)
Surface84m²
Coût Total138 020€
Loyer Annuel14 069€
Rentabilité10.19%
Cashflow/mois+239€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 000 €
Surface : 84 m²
Prix au m² : 1 178,57 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
  • UNIQUEMENT CHEZ PRIMUM IMMOBILIER - CLERMONT-FERRAND / Salins - Limite Chamalières - Petite copropriété, proche commerces et transports (bus et tram) - A 5 min à pieds de la Place de Jaude - Appartement T2 au 3ème et dernier étage de 84 M2 au sol dont 44 M2 Carrez - Entrée, grand séjour avec cuisine aménagée et équipée (réfrigérateur, plaque, four, lave-vaisselle), 1 chambre, salle de bains avec branchements machine à laver et wc - Chauffage individuel électrique, isolation de la toiture faite - Une cave est également présente - Nous recherchons tous types de biens pour des demandeurs identifiés, estimation sous 48h ! - Suivez-nous sur Facebook et Instagram - - CONTACT PRIMUM IMMOBILIER 04.73.93.63.63 / 06.58.90.79.28 - Copropriété de 12 lots - dont 4 lots habitation. (Pas de procédure en cours). Charges annuelles : 1262.88 euros. Arnaud GODIGNON (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 840637904 - Clermont-Ferrand.Afficher plus
Ville : Clermont-Ferrand
Département : Puy-de-Dôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 63000
Coordonnées : 45.768555, 3.081698
Total : 138 020€
Prix d'acquisition : 99 000€
Travaux : 31 100€
Valeur du bien : 130 100€
Frais de notaire : 7 920€
Coût estimé : 7 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 84m²
Loyer prédit : 13.96€/m²/mois
Fourchette : 11.40€ - 17.09€/m²/mois
Loyer total estimé : 1172€/mois
Loyer annuel estimé : 14069€/an
Fourchette totale : 957€ - 1436€/mois
Fourchette annuelle : 11489€ - 17228€/an
Rentabilité brute :10.19%
Fourchette de rentabilité :8.32% - 12.48%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 250 €/m²
Basé sur :691 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :189 000 €
Prix d'achat :99 000 €
Décote à l'achat :-90 000€ (-47.6%)
Marge achat-revente :50 980€ (27.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :138 020€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :676,24€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :34,51€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 710,75€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :64 853,49€
Coût de l'assurance :10 351,50€
Taxe foncière : 1 406,92€/an
Soit par mois : 117,24€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 105,24€/mois
Soit par an : 1 262,88€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 172,43€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 933,23€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :239,20€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 305 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique individuel
Quantité: 1 système pour 84 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain incluant douche, lavabo, WC, carrelage et plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 5/5 assumé - mise aux normes et modernisation nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :31 100 €(370 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 500€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 10 500€ = 10 500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:9 600€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 1 200€ = 9 600€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3 500€ = 3 500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:7 500€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 7 500€ = 7 500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Clermont-Ferrand (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 23 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 172 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 069 €/an
Calcul : 1 172 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 496 €/an
Base de calcul : Emprunt de 138 020 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 414 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 407 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 263 €/an
Calcul : 105 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 31 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 38 680 €
Revenus locatifs : +14 069 €
Charges déductibles : -38 680 €
Résultat foncier Année 1 : -24 611 €(Déficit de 24 611 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 3 211 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 580 €/an
Revenus locatifs : +14 069 €
Charges déductibles : -7 580 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 489 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 3210.60 € reporté.
Prix d'achat du bien : 99 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 350 €(65% de 99 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 340 €/an
Calcul : 64 350 € × 3,636% = 2 340 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 069 €38 684 €4 500 €-24 615 €21 400 €3 215 €3 215 €
214 351 €7 463 €4 379 €6 887 €---
314 638 €7 338 €4 254 €7 300 €---
414 930 €7 209 €4 125 €7 722 €---
515 229 €7 075 €3 991 €8 154 €---
615 534 €6 937 €3 853 €8 597 €---
715 844 €6 794 €3 710 €9 050 €---
816 161 €6 646 €3 562 €9 515 €---
916 484 €6 494 €3 410 €9 990 €---
1016 814 €6 336 €3 252 €10 478 €---
1117 150 €6 173 €3 089 €10 977 €---
1217 493 €6 005 €2 921 €11 488 €---
1317 843 €5 831 €2 747 €12 012 €---
1418 200 €5 651 €2 567 €12 549 €---
1518 564 €5 465 €2 381 €13 099 €---
1618 935 €5 273 €2 189 €13 662 €---
1719 314 €5 075 €1 991 €14 239 €---
1819 700 €4 869 €1 785 €14 831 €---
1920 094 €4 657 €1 573 €15 437 €---
2020 496 €4 438 €1 354 €16 058 €---
2120 906 €4 212 €1 128 €16 694 €---
2221 324 €3 977 €894 €17 347 €---
2321 751 €3 736 €652 €18 015 €---
2422 186 €3 485 €402 €18 700 €---
2522 629 €3 227 €143 €19 402 €---
TOTAL450 640 €173 050 €64 853 €277 590 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 277 590 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 069 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 955 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 955 €-6 420 €+9 375 €
2+2 955 €+1 102 €+1 853 €
3+2 955 €+2 190 €+765 €
4+2 955 €+2 317 €+638 €
5+2 955 €+2 446 €+509 €
6+2 955 €+2 579 €+376 €
7+2 955 €+2 715 €+240 €
8+2 955 €+2 854 €+101 €
9+2 955 €+2 997 €-42 €
10+2 955 €+3 143 €-188 €
11+2 955 €+3 293 €-338 €
12+2 955 €+3 447 €-492 €
13+2 955 €+3 604 €-649 €
14+2 955 €+3 765 €-810 €
15+2 955 €+3 930 €-975 €
16+2 955 €+4 099 €-1 144 €
17+2 955 €+4 272 €-1 317 €
18+2 955 €+4 449 €-1 494 €
19+2 955 €+4 631 €-1 676 €
20+2 955 €+4 817 €-1 862 €
21+2 955 €+5 008 €-2 053 €
22+2 955 €+5 204 €-2 249 €
23+2 955 €+5 405 €-2 450 €
24+2 955 €+5 610 €-2 655 €
25+2 955 €+5 821 €-2 866 €
Total+73 875 €+83 277 €+-9 402 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 32 jours
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