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Vends grand et bel appartement centre ville macon

Bien expiré
VilleMâcon (71)
Surface155m²
Coût Total284 500€
Loyer Annuel18 375€
Rentabilité6.46%
Cashflow/mois-218€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 205 000 €
Surface : 155 m²
Prix au m² : 1 322,58 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

VENDS GRAND ET BEL APPARTEMENT CENTRE VILLE MACON T4 de 155 m2 Cuisine équipée - Parquet chêne - Rangements - Terrasse intérieure de 8 m2 - Grenier de 42 m2 - Belles prestations Centre ville de Macon - Commodités à proximité Me contacter par téléphone ou via la messagerie sur Le Bon Coin

Ville : Mâcon
Département : Saône-et-Loire
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 71000
Coordonnées : 46.304370, 4.833360
Total : 284 500€
Prix d'acquisition : 205 000€
Travaux : 63 100€
Valeur du bien : 268 100€
Frais de notaire : 16 400€
Coût estimé : 16 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 155m²
Loyer prédit : 9.88€/m²/mois
Fourchette : 7.64€ - 12.77€/m²/mois
Loyer total estimé : 1531€/mois
Loyer annuel estimé : 18375€/an
Fourchette totale : 1185€ - 1979€/mois
Fourchette annuelle : 14218€ - 23747€/an
Rentabilité brute :6.46%
Fourchette de rentabilité :5.00% - 8.35%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :284 500€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 399,98€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :82,98€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 482,96€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :135 493,40€
Coût de l'assurance :24 893,75€
Taxe foncière : 1 600,00€/an
Soit par mois : 133,33€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 133,33€/mois
Soit par an : 1 600,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 531,22€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 749,62€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-218,41€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière à gaz à condensation pour remplacer le chauffage individuel au gaz ancien
Quantité: 1 système pour 155 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres (estimation basée sur 155 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration significative du score DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 6 m² de carrelage, 1 baignoire, 1 lavabo, 1 WC
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état nécessitant rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures pour 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé pour toutes les chambres
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de la plomberie et électricité, peinture et finitions
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :63 100 €(407 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 500€
    Chaudière à gaz à condensation: 1 système × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:21 600€
    Fenêtres double vitrage: 16 fenêtres × 1200€ = 19200€, Main d'œuvre: 2400€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:5 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² de carrelage × 2000€/m² = 12000€, Baignoire: 1 × 1500€ = 1500€, Lavabo: 1 × 500€ = 500€, WC: 1 × 400€ = 400€, Plomberie: 1000€, Électricité: 600€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres:10 500€
    Rénovation lourde chambres: 45 m² × 200€/m² = 9000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Cuisine:17 000€
    Rénovation cuisine complète: 10 m² × 1500€/m² = 15000€, Main d'œuvre: 2000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mâcon (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 531 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 375 €/an
Calcul : 1 531 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 380 €/an
Base de calcul : Emprunt de 284 500 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 996 €/an
Calcul : 83 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 600 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 600 €/an
Calcul : 133 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 63 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 76 676 €
Revenus locatifs : +18 375 €
Charges déductibles : -76 676 €
Résultat foncier Année 1 : -58 302 €(Déficit de 58 302 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 36 902 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 576 €/an
Revenus locatifs : +18 375 €
Charges déductibles : -13 576 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 798 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 36901.58 € reporté.
Prix d'achat du bien : 205 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 133 250 €(65% de 205 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 845 €/an
Calcul : 133 250 € × 3,636% = 4 845 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 375 €76 685 €9 390 €-58 311 €21 400 €36 911 €36 911 €
218 742 €13 334 €9 138 €5 408 €--31 503 €
319 117 €13 074 €8 878 €6 043 €--25 460 €
419 499 €12 805 €8 610 €6 694 €--18 766 €
519 889 €12 528 €8 332 €7 362 €--11 404 €
620 287 €12 240 €8 045 €8 047 €--3 358 €
720 693 €11 944 €7 748 €8 749 €---
821 107 €11 637 €7 441 €9 470 €---
921 529 €11 319 €7 123 €10 210 €---
1021 959 €10 991 €6 795 €10 968 €---
1122 399 €10 652 €6 456 €11 747 €---
1222 846 €10 301 €6 105 €12 546 €---
1323 303 €9 938 €5 742 €13 365 €---
1423 769 €9 563 €5 367 €14 206 €---
1524 245 €9 175 €4 980 €15 070 €---
1624 730 €8 774 €4 579 €15 955 €---
1725 224 €8 360 €4 164 €16 864 €---
1825 729 €7 931 €3 736 €17 797 €---
1926 243 €7 488 €3 293 €18 755 €---
2026 768 €7 030 €2 834 €19 738 €---
2127 304 €6 557 €2 361 €20 747 €---
2227 850 €6 067 €1 871 €21 783 €---
2328 407 €5 561 €1 365 €22 846 €---
2428 975 €5 037 €841 €23 938 €---
2529 554 €4 496 €300 €25 059 €---
TOTAL588 544 €303 487 €135 493 €285 057 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 285 057 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 375 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 859 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 859 €-6 420 €+10 279 €
2+3 859 €0 €+3 859 €
3+3 859 €0 €+3 859 €
4+3 859 €0 €+3 859 €
5+3 859 €0 €+3 859 €
6+3 859 €0 €+3 859 €
7+3 859 €+1 617 €+2 242 €
8+3 859 €+2 841 €+1 018 €
9+3 859 €+3 063 €+796 €
10+3 859 €+3 291 €+568 €
11+3 859 €+3 524 €+335 €
12+3 859 €+3 764 €+95 €
13+3 859 €+4 010 €-151 €
14+3 859 €+4 262 €-403 €
15+3 859 €+4 521 €-662 €
16+3 859 €+4 787 €-928 €
17+3 859 €+5 059 €-1 200 €
18+3 859 €+5 339 €-1 480 €
19+3 859 €+5 627 €-1 768 €
20+3 859 €+5 921 €-2 062 €
21+3 859 €+6 224 €-2 365 €
22+3 859 €+6 535 €-2 676 €
23+3 859 €+6 854 €-2 995 €
24+3 859 €+7 181 €-3 322 €
25+3 859 €+7 518 €-3 659 €
Total+96 475 €+85 517 €+10 958 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 161 jours
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