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Maison à vendre

VilleSaint-Père (89)
Surface138m²
Coût Total109 540€
Loyer Annuel11 500€
Rentabilité10.50%
Cashflow/mois+283€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 69 500 €
Surface : 138 m²
Prix au m² : 503,62 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Kitchenette, Cave, 2 chambres, Entrée séparée, 1 place de parking, Non meublé

A VENDRE à SAINT-PERE (89450), à quelques kilomètres de VEZELAY, Une maison d'habitation comprenant :

  • Au rez-de-chaussée : entrée dans un séjour avec un coin cuisine, un salon/chambre, une pièce/dressing, une buanderie.

  • A l'étage : une pièce desservant une salle de bains, un WC, une chambre.

Greniers au-dessus. Cave.

Jardin à proximité avec auvents pour véhicules.

69 500 euros (honoraires de négociation à la charge du vendeur)

Ville : Saint-Père
Département : Yonne
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 89450
Coordonnées : 47.463540, 3.774119
Total : 109 540€
Prix d'acquisition : 69 500€
Travaux : 34 480€
Valeur du bien : 103 980€
Frais de notaire : 5 560€
Coût estimé : 5 560€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 138m²
Loyer prédit : 6.94€/m²/mois
Fourchette : 5.32€ - 9.07€/m²/mois
Loyer total estimé : 958€/mois
Loyer annuel estimé : 11500€/an
Fourchette totale : 734€ - 1251€/mois
Fourchette annuelle : 8807€ - 15016€/an
Rentabilité brute :10.50%
Fourchette de rentabilité :8.04% - 13.71%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :734,97 €/m²
Basé sur :10 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :101 426 €
Prix d'achat :69 500 €
Décote à l'achat :-31 926€ (-31.5%)
Marge achat-revente :-8 114€ (-8.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :109 540€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :536,12€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :43,82€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 579,94€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :51 297,09€
Coût de l'assurance :13 144,80€
Taxe foncière : 1 150,02€/an
Soit par mois : 95,84€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 958,35€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 675,77€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :282,58€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 240 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 138 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 138 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 17 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la cuisine
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et petits travaux de finition dans la salle de bain
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé - rafraîchissement léger
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres
Raison: État 4/5 assumé - rafraîchissement léger
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: salon complet
Raison: État 4/5 assumé - rafraîchissement léger

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :34 480 €(250 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:8 280€
    Isolation toiture/combles: 138 m² × 60€/m² = 8280€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:11 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 11500€ = 11500€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:10 200€
    Fenêtres double vitrage: 17 fenêtres × 600€ = 10200€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Peinture:900€
    Peinture cuisine: 20 m² × 45€/m² = 900€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rafraîchissement:900€
    Peinture salle de bain: 20 m² × 45€/m² = 900€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture 2 chambres: 2 × 20 m² × 45€/m² = 1800€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:900€
    Peinture salon: 20 m² × 45€/m² = 900€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Père (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 29 980€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 958 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 500 €/an
Calcul : 958 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 557 €/an
Base de calcul : Emprunt de 109 540 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 526 €/an
Calcul : 44 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 150 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 34 480 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 39 713 €
Revenus locatifs : +11 500 €
Charges déductibles : -39 713 €
Résultat foncier Année 1 : -28 213 €(Déficit de 28 213 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 6 813 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 233 €/an
Revenus locatifs : +11 500 €
Charges déductibles : -5 233 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 267 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 6812.93 € reporté.
Prix d'achat du bien : 69 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 45 175 €(65% de 69 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 643 €/an
Calcul : 45 175 € × 3,636% = 1 643 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 500 €39 717 €3 561 €-28 216 €21 400 €6 816 €6 816 €
211 730 €5 141 €3 465 €6 590 €--227 €
311 965 €5 042 €3 366 €6 923 €---
412 204 €4 939 €3 263 €7 265 €---
512 448 €4 833 €3 157 €7 615 €---
612 697 €4 724 €3 048 €7 973 €---
712 951 €4 611 €2 935 €8 340 €---
813 210 €4 494 €2 818 €8 716 €---
913 474 €4 373 €2 697 €9 101 €---
1013 744 €4 248 €2 572 €9 496 €---
1114 019 €4 119 €2 443 €9 899 €---
1214 299 €3 986 €2 310 €10 313 €---
1314 585 €3 848 €2 172 €10 737 €---
1414 877 €3 706 €2 030 €11 171 €---
1515 174 €3 559 €1 883 €11 615 €---
1615 478 €3 407 €1 731 €12 071 €---
1715 787 €3 250 €1 574 €12 537 €---
1816 103 €3 088 €1 412 €13 016 €---
1916 425 €2 920 €1 244 €13 505 €---
2016 754 €2 746 €1 071 €14 007 €---
2117 089 €2 567 €892 €14 521 €---
2217 430 €2 382 €706 €15 048 €---
2317 779 €2 191 €515 €15 588 €---
2418 135 €1 993 €317 €16 141 €---
2518 497 €1 789 €113 €16 708 €---
TOTAL368 355 €127 672 €51 297 €240 683 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 240 683 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 500 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 415 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 415 €-6 420 €+8 835 €
2+2 415 €0 €+2 415 €
3+2 415 €+2 009 €+406 €
4+2 415 €+2 180 €+235 €
5+2 415 €+2 285 €+130 €
6+2 415 €+2 392 €+23 €
7+2 415 €+2 502 €-87 €
8+2 415 €+2 615 €-200 €
9+2 415 €+2 730 €-315 €
10+2 415 €+2 849 €-434 €
11+2 415 €+2 970 €-555 €
12+2 415 €+3 094 €-679 €
13+2 415 €+3 221 €-806 €
14+2 415 €+3 351 €-936 €
15+2 415 €+3 485 €-1 070 €
16+2 415 €+3 621 €-1 206 €
17+2 415 €+3 761 €-1 346 €
18+2 415 €+3 905 €-1 490 €
19+2 415 €+4 052 €-1 637 €
20+2 415 €+4 202 €-1 787 €
21+2 415 €+4 356 €-1 941 €
22+2 415 €+4 514 €-2 099 €
23+2 415 €+4 676 €-2 261 €
24+2 415 €+4 842 €-2 427 €
25+2 415 €+5 013 €-2 598 €
Total+60 375 €+72 205 €+-11 830 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 9 jours
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