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Appartement 76m2 résidence calme

VilleDésertines (03)
Surface76m²
Coût Total103 262€
Loyer Annuel6 841€
Rentabilité6.62%
Cashflow/mois-67€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 74 900 €
Surface : 76 m²
Prix au m² : 985,53 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

À VENDRE

Dans une résidence très calme, bel appartement de 76 m², situé au 3ᵉ étage, offrant une agréable vue sur les arbres.

Caractéristiques :

  • Salon / salle à manger : 26 m²
  • 2 chambres : 12 m² et 11 m²
  • Appartement entièrement refait à neuf en 2021
  • Fenêtres PVC double vitrage
  • Chauffage au gaz avec radiateurs en fonte
  • Taxe foncière : 1 162 € / an
  • Faible charges de co pro
  • Environnement paisible et agréable

📅 Disponibilité : octobre

Idéal pour une résidence principale ou un investissement.

N’hésitez pas à me contacter pour plus de photos.

Ville : Désertines
Département : Allier
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 03630
Coordonnées : 46.350490, 2.621310
Total : 103 262€
Prix d'acquisition : 74 900€
Travaux : 22 370€
Valeur du bien : 97 270€
Frais de notaire : 5 992€
Coût estimé : 5 992€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 76m²
Loyer prédit : 7.50€/m²/mois
Fourchette : 6.09€ - 9.23€/m²/mois
Loyer total estimé : 570€/mois
Loyer annuel estimé : 6841€/an
Fourchette totale : 463€ - 702€/mois
Fourchette annuelle : 5556€ - 8422€/an
Rentabilité brute :6.62%
Fourchette de rentabilité :5.38% - 8.16%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :690,08 €/m²
Basé sur :42 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :52 446 €
Prix d'achat :74 900 €
Décote à l'achat :+22 454€ (+42.8%)
Marge achat-revente :-50 816€ (-96.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :103 262€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :511,43€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :29,26€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 540,69€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :50 167,72€
Coût de l'assurance :8 777,27€
Taxe foncière : 1 162,00€/an
Soit par mois : 96,83€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 570,05€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 637,52€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-67,47€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage au gaz actuel
Quantité: 1 système pour 76 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration significative du score DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle cuisine équipée avec placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé pour la cuisine - rafraîchissement nécessaire
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et vérification des joints de la salle de bain
Quantité: 6 m²
Raison: État 5/5 visible sur photos - salle de bain en excellent état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 23 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :22 370 €(294 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 500€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 4500€ = 4500€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:240€
    Peinture salle de bain: 6 m² × 40€/m² = 240€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:1 380€
    Parquet flottant: 23 m² × 60€/m² = 1380€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:750€
    Peinture salon: 25 m² × 30€/m² = 750€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Désertines (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 570 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 841 €/an
Calcul : 570 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 466 €/an
Base de calcul : Emprunt de 103 262 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 351 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 162 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 22 370 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 27 349 €
Revenus locatifs : +6 841 €
Charges déductibles : -27 349 €
Résultat foncier Année 1 : -20 509 €(Déficit de 20 509 €)
Imputable sur revenu global : 20 509 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 979 €/an
Revenus locatifs : +6 841 €
Charges déductibles : -4 979 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 861 €/an
Prix d'achat du bien : 74 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 48 685 €(65% de 74 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 770 €/an
Calcul : 48 685 € × 3,636% = 1 770 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 841 €27 353 €3 470 €-20 512 €20 512 €--
26 977 €4 891 €3 377 €2 087 €---
37 117 €4 795 €3 282 €2 322 €---
47 259 €4 697 €3 184 €2 563 €---
57 404 €4 595 €3 082 €2 810 €---
67 553 €4 489 €2 976 €3 063 €---
77 704 €4 380 €2 867 €3 324 €---
87 858 €4 267 €2 754 €3 591 €---
98 015 €4 150 €2 637 €3 865 €---
108 175 €4 029 €2 516 €4 146 €---
118 339 €3 904 €2 391 €4 434 €---
128 505 €3 775 €2 262 €4 731 €---
138 676 €3 641 €2 128 €5 034 €---
148 849 €3 503 €1 989 €5 346 €---
159 026 €3 359 €1 846 €5 667 €---
169 207 €3 211 €1 698 €5 995 €---
179 391 €3 058 €1 545 €6 333 €---
189 578 €2 899 €1 386 €6 679 €---
199 770 €2 735 €1 222 €7 035 €---
209 965 €2 565 €1 052 €7 400 €---
2110 165 €2 390 €877 €7 775 €---
2210 368 €2 208 €695 €8 160 €---
2310 575 €2 020 €507 €8 555 €---
2410 787 €1 826 €313 €8 961 €---
2511 003 €1 625 €112 €9 378 €---
TOTAL219 106 €110 365 €50 168 €108 741 €20 512 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 154 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 108 741 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 841 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 437 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 437 €-6 154 €+7 591 €
2+1 437 €+626 €+811 €
3+1 437 €+697 €+740 €
4+1 437 €+769 €+668 €
5+1 437 €+843 €+594 €
6+1 437 €+919 €+518 €
7+1 437 €+997 €+440 €
8+1 437 €+1 077 €+360 €
9+1 437 €+1 159 €+278 €
10+1 437 €+1 244 €+193 €
11+1 437 €+1 330 €+107 €
12+1 437 €+1 419 €+18 €
13+1 437 €+1 510 €-73 €
14+1 437 €+1 604 €-167 €
15+1 437 €+1 700 €-263 €
16+1 437 €+1 799 €-362 €
17+1 437 €+1 900 €-463 €
18+1 437 €+2 004 €-567 €
19+1 437 €+2 110 €-673 €
20+1 437 €+2 220 €-783 €
21+1 437 €+2 332 €-895 €
22+1 437 €+2 448 €-1 011 €
23+1 437 €+2 567 €-1 130 €
24+1 437 €+2 688 €-1 251 €
25+1 437 €+2 813 €-1 376 €
Total+35 925 €+32 622 €+3 303 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 22 jours
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