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Maison à vendre

VilleSaint-Sébastien-sur-Loire (44)
Surface239m²
Coût Total297 350€
Loyer Annuel38 440€
Rentabilité12.93%
Cashflow/mois+1 344€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 241 500 €
Surface : 239 m²
Prix au m² : 1 010,46 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, 3 chambres, 1 parking: Garage, Exposition est, Pas de cave

Immobilier.notaires® et l'office notarial DEJOIE et associés vous proposent : Maison / villa à vendre - ST SEBASTIEN SUR LOIRE (44230)

Située dans le quartier de La Fontaine, à proximité des commodités, cette maison à étage des années 1980 offre environ 77 m² habitables ainsi qu'un garage de 15 m². Au rez-de-chaussée, l'entrée distribue un salon-séjour de 23 m², agrémenté d'un poêle à bois, ainsi qu'une cuisine ouverte aménagée de 7,5 m². À l'étage, un palier dessert une salle de bains, un WC indépendant, un espace dressing/rangement, ainsi que trois chambres de 10 m², 9,1 m² et 11,7 m². L'ensemble est implanté sur une parcelle de 239 m².

Visites : Sur rendez-vous. Contact : 02.40.80.11.70

Annonce de l'étude DEJOIE et associés - Notaires à Vertou - N° SIRET : 32934882500020

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Ville : Saint-Sébastien-sur-Loire
Département : Loire-Atlantique
Région : Pays de la Loire
Code postal : 44230
Coordonnées : 47.201267, -1.502996
Total : 297 350€
Prix d'acquisition : 241 500€
Travaux : 36 530€
Valeur du bien : 278 030€
Frais de notaire : 19 320€
Coût estimé : 19 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 239m²
Loyer prédit : 13.40€/m²/mois
Fourchette : 10.33€ - 17.38€/m²/mois
Loyer total estimé : 3203€/mois
Loyer annuel estimé : 38440€/an
Fourchette totale : 2470€ - 4155€/mois
Fourchette annuelle : 29638€ - 49856€/an
Rentabilité brute :12.93%
Fourchette de rentabilité :9.97% - 16.77%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 572,48 €/m²
Basé sur :200 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :853 823 €
Prix d'achat :241 500 €
Décote à l'achat :-612 323€ (-71.7%)
Marge achat-revente :556 473€ (65.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :297 350€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 452,18€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :86,73€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 538,91€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :138 303,48€
Coût de l'assurance :26 018,12€
Taxe foncière : 3 844,01€/an
Soit par mois : 320,33€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 203,34€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 859,24€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :1 344,10€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 238 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 239 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au bois
Quantité: 1 système pour 239 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 3 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec peinture et mise aux normes si nécessaire
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état nécessitant peu de travaux
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état nécessitant un rafraîchissement
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - amélioration esthétique possible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :36 530 €(153 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:16 730€
    Isolation des combles perdus: 239 m² × 70€/m² = 16730€ (pose incluse, main d'œuvre comprise)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation incluse, main d'œuvre comprise)
  • Menuiseries:2 700€
    Fenêtres double vitrage: 3 fenêtres × 900€ = 2700€ (pose incluse, main d'œuvre comprise)
  • Salle de bain:1 500€
    Rafraîchissement salle de bain: 1 salle de bain × 1500€ = 1500€ (peinture et mise aux normes, main d'œuvre comprise)
  • Chambres - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds: 3 chambres × 200€/chambre = 600€ (20€/m² × 30m², main d'œuvre comprise)
  • Chambres - Parquet flottant:3 000€
    Pose de parquet flottant: 30 m² × 100€/m² = 3000€ (pose comprise, main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nantes (pas d'ajustement). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 31 430€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 203 €/mois
Revenus locatifs annuels : 38 440 €/an
Calcul : 3 203 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 597 €/an
Base de calcul : Emprunt de 297 350 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 041 €/an
Calcul : 87 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 844 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 36 530 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 51 012 €
Revenus locatifs : +38 440 €
Charges déductibles : -51 012 €
Résultat foncier Année 1 : -12 572 €(Déficit de 12 572 €)
Imputable sur revenu global : 12 572 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 482 €/an
Revenus locatifs : +38 440 €
Charges déductibles : -14 482 €
Résultat foncier Années 2+ : 23 958 €/an
Prix d'achat du bien : 241 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 156 975 €(65% de 241 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 708 €/an
Calcul : 156 975 € × 3,636% = 5 708 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
138 440 €51 022 €9 607 €-12 581 €12 581 €--
239 209 €14 232 €9 347 €24 977 €---
339 993 €13 964 €9 079 €26 029 €---
440 793 €13 687 €8 802 €27 106 €---
541 609 €13 401 €8 516 €28 208 €---
642 441 €13 105 €8 220 €29 336 €---
743 290 €12 799 €7 914 €30 491 €---
844 156 €12 483 €7 599 €31 672 €---
945 039 €12 157 €7 272 €32 882 €---
1045 940 €11 820 €6 935 €34 119 €---
1146 858 €11 472 €6 587 €35 386 €---
1247 795 €11 112 €6 227 €36 683 €---
1348 751 €10 740 €5 856 €38 011 €---
1449 726 €10 356 €5 472 €39 370 €---
1550 721 €9 959 €5 075 €40 761 €---
1651 735 €9 549 €4 665 €42 186 €---
1752 770 €9 126 €4 241 €43 644 €---
1853 825 €8 688 €3 803 €45 137 €---
1954 902 €8 236 €3 351 €46 666 €---
2056 000 €7 769 €2 884 €48 231 €---
2157 120 €7 286 €2 401 €49 834 €---
2258 262 €6 787 €1 903 €51 475 €---
2359 428 €6 272 €1 387 €53 156 €---
2460 616 €5 740 €855 €54 877 €---
2561 829 €5 190 €305 €56 639 €---
TOTAL1 231 249 €296 952 €138 303 €934 297 €12 581 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 774 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 934 297 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 38 440 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +8 072 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+8 072 €-3 774 €+11 846 €
2+8 072 €+7 493 €+579 €
3+8 072 €+7 809 €+263 €
4+8 072 €+8 132 €-60 €
5+8 072 €+8 463 €-391 €
6+8 072 €+8 801 €-729 €
7+8 072 €+9 147 €-1 075 €
8+8 072 €+9 502 €-1 430 €
9+8 072 €+9 864 €-1 792 €
10+8 072 €+10 236 €-2 164 €
11+8 072 €+10 616 €-2 544 €
12+8 072 €+11 005 €-2 933 €
13+8 072 €+11 403 €-3 331 €
14+8 072 €+11 811 €-3 739 €
15+8 072 €+12 228 €-4 156 €
16+8 072 €+12 656 €-4 584 €
17+8 072 €+13 093 €-5 021 €
18+8 072 €+13 541 €-5 469 €
19+8 072 €+14 000 €-5 928 €
20+8 072 €+14 469 €-6 397 €
21+8 072 €+14 950 €-6 878 €
22+8 072 €+15 443 €-7 371 €
23+8 072 €+15 947 €-7 875 €
24+8 072 €+16 463 €-8 391 €
25+8 072 €+16 992 €-8 920 €
Total+201 800 €+280 289 €+-78 489 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 26 jours
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