Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison à vendre

Bien expiré
VilleVillefort (48)
Surface76
Coût Total79 080
Loyer Annuel6 102
Rentabilité7.72%
Cashflow/mois+46
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 69 000 €
Surface : 76 m²
Prix au m² : 907,89 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Située dans le village de VILLEFORT, cette maison de ville sur 5 niveaux, d'environ 76 m² habitables, vous offrira un pied à terre idéal pour les amateurs de plein air, de randonnée. Cette maison se compose de la façon suivante: au premier niveau, une cave avec WC et buanderie, accessible par la voie communale. Au deuxième niveau, avec un second accés à la voie communale, un séjour avec une cuisine ouverte. Au troisième niveau, une chambre, une salle d'eau avec WC et un espace de rangement. Au quatrième niveau, deux chambres et au cinquième niveau, un grenier aménageable pour laissez libre cours à votre imagination et transformez cet espace en bureau, salle de jeux ou chambre supplémentaire. Bien que la maison ne dispose pas d'extérieur, son emplacement privilégié vous permet de profiter des commodités du village et de ses environs.

Ville : Villefort
Département : Lozère
Région : Occitanie
Code postal : 48800
Coordonnées : 44.445880, 3.928067
Total : 79 080
Prix d'acquisition : 69 000
Travaux : 4 560
Valeur du bien : 73 560
Frais de notaire : 5 520
Coût estimé : 5 520
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 76
Loyer prédit : 6.69€/m²/mois
Fourchette : 5.00€ - 8.95€/m²/mois
Loyer total estimé : 508€/mois
Loyer annuel estimé : 6102€/an
Fourchette totale : 380€ - 680€/mois
Fourchette annuelle : 4562€ - 8162€/an
Rentabilité brute :7.72%
Fourchette de rentabilité :5.77% - 10.32%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :79 080
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :392,09€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :19,77€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 411,86€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :38 545,90
Coût de l'assurance :5 931,00
Taxe foncière : 610,20€/an
Soit par mois : 50,85€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 508,50€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 462,71€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :45,79€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 393 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 76 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 76 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement important
Remplacement des meubles de cuisine, mise aux normes plomberie et électricité, carrelage
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Réparation du plafond abîmé et peinture des murs
Quantité: 20 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - salon en mauvais état nécessitant des travaux
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - chambres en état correct nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :4 560(60 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:4 560
    Isolation toiture/combles: 76 m² × 60€/m² = 4560€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FE(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 4 560✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ Montant des travaux énergétiques (4 560€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 508 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 102 €/an
Calcul : 508 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 662 €/an
Base de calcul : Emprunt de 79 080 à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 237 €/an
Calcul : 20 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 610 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 4 560
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 8 070
Revenus locatifs : +6 102
Charges déductibles : -8 070
Résultat foncier Année 1 : -1 968(Déficit de 1 968 €)
Imputable sur revenu global : 1 968
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 510 €/an
Revenus locatifs : +6 102
Charges déductibles : -3 510
Résultat foncier Années 2+ : 2 592 €/an
Prix d'achat du bien : 69 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 44 850(65% de 69 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 631 €/an
Calcul : 44 850 € × 3,636% = 1 631
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 1028 0722 665-1 9701 970 €--
26 2243 4422 5942 782---
36 3493 3692 5212 980---
46 4753 2932 4463 183---
56 6053 2152 3673 390---
66 7373 1342 2863 603---
76 8723 0502 2023 822---
87 0092 9632 1164 046---
97 1492 8742 0264 276---
107 2922 7811 9334 512---
117 4382 6851 8374 754---
127 5872 5851 7385 002---
137 7392 4831 6355 256---
147 8942 3761 5295 517---
158 0512 2661 4195 785---
168 2122 1521 3056 060---
178 3772 0351 1876 342---
188 5441 9131 0656 631---
198 7151 7879396 928---
208 8891 6568097 233---
219 0671 5216747 546---
229 2491 3825347 867---
239 4341 2373908 196---
249 6221 0882408 534---
259 815933868 881---
TOTAL195 44864 29238 546131 1561 970Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 591
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 131 156
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 102 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 281 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 281-591+1 872
2+1 281+835+446
3+1 281+894+387
4+1 281+955+326
5+1 281+1 017+264
6+1 281+1 081+200
7+1 281+1 147+134
8+1 281+1 214+67
9+1 281+1 283-2
10+1 281+1 353-72
11+1 281+1 426-145
12+1 281+1 500-219
13+1 281+1 577-296
14+1 281+1 655-374
15+1 281+1 736-455
16+1 281+1 818-537
17+1 281+1 903-622
18+1 281+1 989-708
19+1 281+2 078-797
20+1 281+2 170-889
21+1 281+2 264-983
22+1 281+2 360-1 079
23+1 281+2 459-1 178
24+1 281+2 560-1 279
25+1 281+2 664-1 383
Total+32 025+39 347+-7 322
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 76 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →