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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleMureaux (78)
Surface82m²
Coût Total188 100€
Loyer Annuel13 650€
Rentabilité7.26%
Cashflow/mois+53€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 170 000 €
Surface : 82 m²
Prix au m² : 2 073,17 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 chambres, Terrasse

Un appartement au troisième étage, avec séjour, cuisine semi-ouverte, deux chambre, une buanderie, un dressing, une salle de bain avec WC séparés, une place de parking en extérieur et un box. Terrasse de 4m².

Ville : Mureaux
Département : Yvelines
Région : Île-de-France
Code postal : 78130
Coordonnées : 48.988549, 1.909213
Total : 188 100€
Prix d'acquisition : 170 000€
Travaux : 4 500€
Valeur du bien : 174 500€
Frais de notaire : 13 600€
Coût estimé : 13 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 82m²
Loyer prédit : 13.87€/m²/mois
Fourchette : 11.70€ - 16.44€/m²/mois
Loyer total estimé : 1137€/mois
Loyer annuel estimé : 13650€/an
Fourchette totale : 960€ - 1348€/mois
Fourchette annuelle : 11516€ - 16179€/an
Rentabilité brute :7.26%
Fourchette de rentabilité :6.12% - 8.60%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :188 100€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :917,64€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :53,30€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 970,93€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :87 190,73€
Coût de l'assurance :15 988,50€
Taxe foncière : 1 364,99€/an
Soit par mois : 113,75€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 137,49€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 084,68€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :52,81€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer un ancien système inefficace.
Quantité: 1 système pour 82 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Gain d'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer un cumulus électrique.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - besoin de rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - besoin de rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - besoin de rafraîchissement léger

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :4 500 €(55 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 500€
    Remplacement chaudière à condensation: 1 système × 4500€ = 4500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mureaux (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 4 500€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 137 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 650 €/an
Calcul : 1 137 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 053 €/an
Base de calcul : Emprunt de 188 100 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 640 €/an
Calcul : 53 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 365 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 4 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 12 557 €
Revenus locatifs : +13 650 €
Charges déductibles : -12 557 €
Résultat foncier Année 1 : 1 093 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 057 €/an
Revenus locatifs : +13 650 €
Charges déductibles : -8 057 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 593 €/an
Prix d'achat du bien : 170 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 110 500 €(65% de 170 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 018 €/an
Calcul : 110 500 € × 3,636% = 4 018 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 650 €12 563 €6 058 €1 087 €---
213 923 €7 899 €5 895 €6 024 €---
314 201 €7 730 €5 725 €6 472 €---
414 485 €7 555 €5 550 €6 931 €---
514 775 €7 374 €5 370 €7 401 €---
615 071 €7 187 €5 183 €7 883 €---
715 372 €6 995 €4 990 €8 377 €---
815 679 €6 795 €4 791 €8 884 €---
915 993 €6 589 €4 585 €9 404 €---
1016 313 €6 377 €4 372 €9 936 €---
1116 639 €6 157 €4 153 €10 482 €---
1216 972 €5 930 €3 926 €11 042 €---
1317 311 €5 696 €3 691 €11 616 €---
1417 658 €5 453 €3 449 €12 204 €---
1518 011 €5 203 €3 199 €12 808 €---
1618 371 €4 944 €2 940 €13 426 €---
1718 738 €4 677 €2 673 €14 061 €---
1819 113 €4 401 €2 397 €14 712 €---
1919 495 €4 116 €2 112 €15 379 €---
2019 885 €3 822 €1 817 €16 063 €---
2120 283 €3 518 €1 513 €16 765 €---
2220 689 €3 203 €1 199 €17 485 €---
2321 102 €2 879 €874 €18 224 €---
2421 525 €2 543 €539 €18 981 €---
2521 955 €2 197 €192 €19 758 €---
TOTAL437 210 €141 804 €87 191 €295 406 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 295 406 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 650 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 866 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 866 €+326 €+2 540 €
2+2 866 €+1 807 €+1 059 €
3+2 866 €+1 941 €+925 €
4+2 866 €+2 079 €+787 €
5+2 866 €+2 220 €+646 €
6+2 866 €+2 365 €+501 €
7+2 866 €+2 513 €+353 €
8+2 866 €+2 665 €+201 €
9+2 866 €+2 821 €+45 €
10+2 866 €+2 981 €-115 €
11+2 866 €+3 145 €-279 €
12+2 866 €+3 313 €-447 €
13+2 866 €+3 485 €-619 €
14+2 866 €+3 661 €-795 €
15+2 866 €+3 842 €-976 €
16+2 866 €+4 028 €-1 162 €
17+2 866 €+4 218 €-1 352 €
18+2 866 €+4 414 €-1 548 €
19+2 866 €+4 614 €-1 748 €
20+2 866 €+4 819 €-1 953 €
21+2 866 €+5 030 €-2 164 €
22+2 866 €+5 246 €-2 380 €
23+2 866 €+5 467 €-2 601 €
24+2 866 €+5 694 €-2 828 €
25+2 866 €+5 928 €-3 062 €
Total+71 650 €+88 622 €+-16 972 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 116 jours
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