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Appartement 88m2 centre Roubaix

Bien expiré
VilleRoubaix (59)
Surface88m²
Coût Total177 840€
Loyer Annuel12 045€
Rentabilité6.77%
Cashflow/mois-141€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 149 000 €
Surface : 88 m²
Prix au m² : 1 693,18 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 4
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

particulier vend appartement 88 m2, 3 chambres, 1 salle de bain, et 1 salle de douche. Cuisine ouverte et arriere cuisine parfait état, peintures blanches refaites 1 parking en sous sol charges de copro 116 euros mensuel taxe fonciere 1695 euros

Ville : Roubaix
Département : Nord
Région : Hauts de France
Code postal : 59100
Coordonnées : 50.688160, 3.174580
Total : 177 840€
Prix d'acquisition : 149 000€
Travaux : 16 920€
Valeur du bien : 165 920€
Frais de notaire : 11 920€
Coût estimé : 11 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 88m²
Loyer prédit : 11.41€/m²/mois
Fourchette : 9.02€ - 14.42€/m²/mois
Loyer total estimé : 1004€/mois
Loyer annuel estimé : 12045€/an
Fourchette totale : 794€ - 1269€/mois
Fourchette annuelle : 9529€ - 15226€/an
Rentabilité brute :6.77%
Fourchette de rentabilité :5.36% - 8.56%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :177 840€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :867,58€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :50,39€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 917,97€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :82 434,88€
Coût de l'assurance :15 116,40€
Taxe foncière : 1 400,00€/an
Soit par mois : 116,67€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 110,00€/mois
Soit par an : 1 320,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 003,79€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 144,64€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-140,85€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire et du lavabo, installation d'un nouveau WC, carrelage complet des murs et du sol, réfection de la plomberie et de l'électricité (prises, éclairage, VMC), peinture.
Quantité: 1 salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (PVC ou stratifié) dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 31 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en PVC, rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la cuisine.
Quantité: 1 cuisine
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon.
Quantité: 1 salon
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :16 920 €(192 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain - Rénovation complète:13 500€
    Rénovation complète salle de bain: 10 m² × 1 350€/m² = 13 500€ (incluant baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, peinture, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:1 860€
    Revêtement sol PVC/stratifié: 31 m² × 60€/m² = 1 860€ (fourniture et pose, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:840€
    Peinture murs et plafonds: 90 m² (30 m² × 3 chambres) × 30€/m² = 2 700€, main d'œuvre incluse
  • Cuisine - Peinture:360€
    Peinture murs et plafonds cuisine: 30 m² × 12€/m² = 360€, main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:360€
    Peinture murs et plafonds salon: 30 m² × 12€/m² = 360€, main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Roubaix (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 004 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 045 €/an
Calcul : 1 004 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 722 €/an
Base de calcul : Emprunt de 177 840 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 605 €/an
Calcul : 50 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 400 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 320 €/an
Calcul : 110 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 16 920 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 25 967 €
Revenus locatifs : +12 045 €
Charges déductibles : -25 967 €
Résultat foncier Année 1 : -13 922 €(Déficit de 13 922 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 3 222 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 047 €/an
Revenus locatifs : +12 045 €
Charges déductibles : -9 047 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 998 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 3221.62 € reporté.
Prix d'achat du bien : 149 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 96 850 €(65% de 149 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 522 €/an
Calcul : 96 850 € × 3,636% = 3 522 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 045 €25 973 €5 728 €-13 927 €10 700 €3 227 €3 227 €
212 286 €8 898 €5 573 €3 389 €---
312 532 €8 738 €5 413 €3 794 €---
412 783 €8 572 €5 248 €4 210 €---
513 038 €8 401 €5 077 €4 637 €---
613 299 €8 225 €4 900 €5 074 €---
713 565 €8 042 €4 718 €5 523 €---
813 836 €7 854 €4 529 €5 982 €---
914 113 €7 659 €4 335 €6 454 €---
1014 395 €7 458 €4 134 €6 937 €---
1114 683 €7 251 €3 926 €7 433 €---
1214 977 €7 036 €3 711 €7 941 €---
1315 277 €6 814 €3 490 €8 462 €---
1415 582 €6 585 €3 261 €8 997 €---
1515 894 €6 349 €3 024 €9 545 €---
1616 212 €6 104 €2 780 €10 107 €---
1716 536 €5 852 €2 527 €10 684 €---
1816 867 €5 591 €2 266 €11 276 €---
1917 204 €5 321 €1 997 €11 883 €---
2017 548 €5 043 €1 718 €12 505 €---
2117 899 €4 755 €1 431 €13 144 €---
2218 257 €4 458 €1 133 €13 799 €---
2318 622 €4 151 €826 €14 471 €---
2418 994 €3 834 €509 €15 161 €---
2519 374 €3 506 €182 €15 868 €---
TOTAL385 819 €182 471 €82 435 €203 347 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 203 347 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 045 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 530 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 530 €-3 210 €+5 740 €
2+2 530 €+48 €+2 482 €
3+2 530 €+1 138 €+1 392 €
4+2 530 €+1 263 €+1 267 €
5+2 530 €+1 391 €+1 139 €
6+2 530 €+1 522 €+1 008 €
7+2 530 €+1 657 €+873 €
8+2 530 €+1 795 €+735 €
9+2 530 €+1 936 €+594 €
10+2 530 €+2 081 €+449 €
11+2 530 €+2 230 €+300 €
12+2 530 €+2 382 €+148 €
13+2 530 €+2 539 €-9 €
14+2 530 €+2 699 €-169 €
15+2 530 €+2 863 €-333 €
16+2 530 €+3 032 €-502 €
17+2 530 €+3 205 €-675 €
18+2 530 €+3 383 €-853 €
19+2 530 €+3 565 €-1 035 €
20+2 530 €+3 752 €-1 222 €
21+2 530 €+3 943 €-1 413 €
22+2 530 €+4 140 €-1 610 €
23+2 530 €+4 341 €-1 811 €
24+2 530 €+4 548 €-2 018 €
25+2 530 €+4 760 €-2 230 €
Total+63 250 €+61 004 €+2 246 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 116 jours
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