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Maison 8 pièces 246 m²

VilleOrbeil (63)
Surface246
Coût Total343 950
Loyer Annuel19 892
Rentabilité5.78%
Cashflow/mois-186
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 250 000 €
Surface : 246 m²
Prix au m² : 1 016,26 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 8
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 8 pièces 246 m² - Maison 8 pièces 246 m²

EXCLUSIVITÉ - ORBEIL 5 minutes d'ISSOIRE GRANDE MAISON DE CARACTÈRE FAMILIALE 246 M2 HABITABLES 6 CHAMBRES JARDIN - GARAGE - FORT POTENTIEL À DÉCOUVRIR À seulement quelques kilomètres d'Issoire, découvrez cette maison de caractère, idéale pour une grande famille en quête d'espace et d'authenticité. D'une surface habitable d'environ 246 m2, cette demeure offre de beaux volumes, un cachet indéniable et une distribution des pièces fonctionnelle. Elle se compose actuellement:

  • au rez-de-chaussée: une vaste pièce de 63 m2 avec poêle à bois Godin et cuisine équipée, donnant sur le jardin de 35 m2. Un garage de 42 m2 et une buanderie complète ce niveau.
  • au 1er étage: un grand salon avec poêle à bois, 2 chambres, un wc et une salle de bains.
  • au 2ème étage: 3 chambres, 1 grande pièce pouvant devenir chambre ou salle de jeu, et une salle d'eau avec wc. Des travaux ont déjà été entrepris, mais restent à finaliser, offrant ainsi une opportunité de personnaliser ce bien selon vos goûts et révéler son potentiel. Ses atouts:
  • Aux portes d'Issoire
  • Bâtisse de caractère avec éléments anciens (pierre de Volvic, pierres apparentes...)
  • Fort potentiel d'aménagement
  • Idéal projet pour familles nombreuses: 6 chambres !
  • Taxe foncière: 794 EUR Une maison pleine de charme et de possibilités, à découvrir ! À votre disposition pour renseignements et visites: VIRGINIE BESSON Négociatrice Immobilier Indépendante [Coordonnées masquées] Suivez-moi sur Instagram et Facebook pour découvrir mes biens en avant-première ! Virginie Besson Immobilier Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr
  • Annonce rédigée et publiée par un Agent Mandataire -

Surface : 246 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 21/10/2025

Consommation énergie primaire : 220 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 0 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 3 900 € et 5 340 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Orbeil
Département : Puy-de-Dôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 63500
Coordonnées : 45.584840, 3.263244
Total : 343 950
Prix d'acquisition : 250 000
Travaux : 73 950
Valeur du bien : 323 950
Frais de notaire : 20 000
Coût estimé : 20 000
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 246
Loyer prédit : 6.74€/m²/mois
Fourchette : 5.07€ - 8.95€/m²/mois
Loyer total estimé : 1658€/mois
Loyer annuel estimé : 19892€/an
Fourchette totale : 1247€ - 2203€/mois
Fourchette annuelle : 14969€ - 26433€/an
Rentabilité brute :5.78%
Fourchette de rentabilité :4.35% - 7.69%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 617,65 €/m²
Basé sur :31 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :397 942
Prix d'achat :250 000
Décote à l'achat :-147 942 (-37.2%)
Marge achat-revente :53 992€ (13.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :343 950
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 679,76€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :97,45€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 777,21€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :159 978,08
Coût de l'assurance :29 235,75
Taxe foncière : 794,00€/an
Soit par mois : 66,17€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 657,64€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 843,38€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-185,74€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 246 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 246 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 30 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitent rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitent rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 - Salon en bon état, léger rafraîchissement recommandé
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: 1 cuisine (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 - Cuisine en bon état, léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :73 950(301 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:24 600
    Isolation toiture/combles: 246 m² × 100€/m² = 24600€ (main d'œuvre incluse)
  • Pompe à chaleur air/eau:12 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Fenêtres double vitrage:18 000
    Fenêtres double vitrage: 30 fenêtres × 600€ = 18000€ (main d'œuvre incluse)
  • Rénovation salle de bain complète:12 000
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Parquet flottant:4 200
    Parquet flottant: 60 m² × 70€/m² = 4200€ (main d'œuvre incluse)
  • Peinture chambres:1 800
    Peinture chambres: 60 m² × 30€/m² = 1800€ (main d'œuvre incluse)
  • Peinture salon:750
    Peinture salon: 25 m² × 30€/m² = 750€ (main d'œuvre incluse)
  • Peinture cuisine:600
    Peinture cuisine: 20 m² × 30€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Orbeil (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DA(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 54 600✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Pompe à chaleur air/eau, Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 658 €/mois
Revenus locatifs annuels : 19 892 €/an
Calcul : 1 658 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 101 €/an
Base de calcul : Emprunt de 343 950 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 169 €/an
Calcul : 97 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 794 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 73 950
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 87 015
Revenus locatifs : +19 892
Charges déductibles : -87 015
Résultat foncier Année 1 : -67 123(Déficit de 67 123 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 45 723
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 065 €/an
Revenus locatifs : +19 892
Charges déductibles : -13 065
Résultat foncier Années 2+ : 6 827 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 45723.21 € reporté.
Prix d'achat du bien : 250 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 162 500(65% de 250 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 909 €/an
Calcul : 162 500 € × 3,636% = 5 909
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
119 89287 02611 112-67 13421 400 €45 734 €45 734 €
220 29012 77610 8127 514--38 220 €
320 69512 46510 5028 230--29 990 €
421 10912 14510 1818 964--21 026 €
521 53111 8149 8509 718--11 308 €
621 96211 4729 50810 490--818 €
722 40111 1189 15511 283---
822 84910 7538 78912 096---
923 30610 3768 41212 931---
1023 7729 9868 02213 787---
1124 2489 5837 61914 665---
1224 7339 1677 20315 566---
1325 2288 7376 77316 491---
1425 7328 2926 32917 440---
1526 2477 8335 87018 413---
1626 7727 3595 39619 412---
1727 3076 8694 90620 438---
1827 8536 3634 39921 490---
1928 4105 8403 87622 570---
2028 9785 2993 33623 679---
2129 5584 7412 77824 817---
2230 1494 1642 20125 985---
2330 7523 5681 60527 184---
2431 3672 95298928 415---
2531 9952 31635329 679---
TOTAL637 138283 014159 978354 12421 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 354 124
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 19 892 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 177 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 177-6 420+10 597
2+4 1770+4 177
3+4 1770+4 177
4+4 1770+4 177
5+4 1770+4 177
6+4 1770+4 177
7+4 177+3 140+1 037
8+4 177+3 629+548
9+4 177+3 879+298
10+4 177+4 136+41
11+4 177+4 399-222
12+4 177+4 670-493
13+4 177+4 947-770
14+4 177+5 232-1 055
15+4 177+5 524-1 347
16+4 177+5 824-1 647
17+4 177+6 131-1 954
18+4 177+6 447-2 270
19+4 177+6 771-2 594
20+4 177+7 104-2 927
21+4 177+7 445-3 268
22+4 177+7 796-3 619
23+4 177+8 155-3 978
24+4 177+8 524-4 347
25+4 177+8 904-4 727
Total+104 425+106 237+-1 812
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 19 jours
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