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Maison de plain-pied à vendre

VilleConfolens (16)
Surface65m²
Coût Total96 400€
Loyer Annuel4 856€
Rentabilité5.04%
Cashflow/mois-146€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 35 000 €
Surface : 65 m²
Prix au m² : 538,46 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 chambres, 5 parkings: Garage, 4 parkings, Pas de cave

A 10 min de Confolens, plain-pied ossature bois sur vide sanitaire comprenant une pièce de vie, un dégagement, 2 chambres, une pièce d'eau, un WC. Garage accolé. Auvent. Abri de jardin. Jardin arboré. Travaux à prévoir.

Ville : Confolens
Département : Charente
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 16500
Coordonnées : 46.031349, 0.670417
Total : 96 400€
Prix d'acquisition : 35 000€
Travaux : 58 600€
Valeur du bien : 93 600€
Frais de notaire : 2 800€
Coût estimé : 2 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 65m²
Loyer prédit : 6.23€/m²/mois
Fourchette : 4.72€ - 8.21€/m²/mois
Loyer total estimé : 405€/mois
Loyer annuel estimé : 4856€/an
Fourchette totale : 307€ - 534€/mois
Fourchette annuelle : 3683€ - 6403€/an
Rentabilité brute :5.04%
Fourchette de rentabilité :3.82% - 6.64%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :766,62 €/m²
Basé sur :80 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :49 830 €
Prix d'achat :35 000 €
Décote à l'achat :-14 830€ (-29.8%)
Marge achat-revente :-46 570€ (-93.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :96 400€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :482,60€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :28,12€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 510,72€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :48 380,34€
Coût de l'assurance :8 435,00€
Taxe foncière : 485,63€/an
Soit par mois : 40,47€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 404,69€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 551,19€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-146,50€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 65 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 65 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 1/5 visible sur photos - cuisine en très mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, peinture
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 1/5 assumé - salle de bain en très mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol, peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures pour les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 1/5 visible sur photos - chambres en très mauvais état
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol, peinture murs et plafonds, réfection électricité
Quantité: salon complet (environ 15 m²)
Raison: État 1/5 assumé - salon en très mauvais état
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique pour 65 m²
Raison: Normes électriques - Maison en très mauvais état
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie générale
Remplacement de la tuyauterie vétuste et mise aux normes des évacuations
Quantité: 65 m²
Raison: Plomberie en très mauvais état - Maison

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :58 600 €(902 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Isolation:3 900€
    Isolation toiture/combles: 65 m² × 60€/m² = 3900€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:8 000€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 1000€ = 8000€ (incluant fourniture et pose)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant tous les travaux et main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant tous les travaux et main d'œuvre)
  • Chambres:6 000€
    Rénovation complète chambres: 2 chambres (20 m²) × 300€/m² = 6000€ (incluant tous les travaux et main d'œuvre)
  • Salon:3 000€
    Rénovation complète salon: 15 m² × 200€/m² = 3000€ (incluant tous les travaux et main d'œuvre)
  • Électricité générale:1 500€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1500€ = 1500€ (incluant fourniture et pose)
  • Plomberie générale:5 200€
    Remplacement plomberie générale: 65 m² × 80€/m² = 5200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Confolens (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 405 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 856 €/an
Calcul : 405 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 332 €/an
Base de calcul : Emprunt de 96 400 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 337 €/an
Calcul : 28 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 486 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 58 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 62 755 €
Revenus locatifs : +4 856 €
Charges déductibles : -62 755 €
Résultat foncier Année 1 : -57 898 €(Déficit de 57 898 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 36 498 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 155 €/an
Revenus locatifs : +4 856 €
Charges déductibles : -4 155 €
Résultat foncier Années 2+ : 702 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 36498.47 € reporté.
Prix d'achat du bien : 35 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 22 750 €(65% de 35 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 827 €/an
Calcul : 22 750 € × 3,636% = 827 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 856 €62 758 €3 335 €-57 902 €21 400 €36 502 €36 502 €
24 953 €4 071 €3 247 €883 €--35 619 €
35 052 €3 980 €3 157 €1 072 €--34 546 €
45 154 €3 886 €3 063 €1 267 €--33 279 €
55 257 €3 789 €2 966 €1 467 €--31 812 €
65 362 €3 689 €2 866 €1 673 €--30 139 €
75 469 €3 585 €2 762 €1 884 €--28 255 €
85 578 €3 477 €2 654 €2 101 €--26 154 €
95 690 €3 365 €2 542 €2 324 €--23 829 €
105 804 €3 250 €2 427 €2 554 €--21 275 €
115 920 €3 130 €2 307 €2 789 €--18 486 €
126 038 €3 006 €2 183 €3 032 €---
136 159 €2 878 €2 055 €3 281 €---
146 282 €2 745 €1 922 €3 537 €---
156 408 €2 608 €1 785 €3 800 €---
166 536 €2 465 €1 642 €4 071 €---
176 667 €2 317 €1 494 €4 349 €---
186 800 €2 165 €1 342 €4 635 €---
196 936 €2 006 €1 183 €4 930 €---
207 075 €1 842 €1 019 €5 232 €---
217 216 €1 673 €850 €5 543 €---
227 360 €1 497 €674 €5 863 €---
237 508 €1 315 €492 €6 193 €---
247 658 €1 127 €303 €6 531 €---
257 811 €931 €108 €6 880 €---
TOTAL155 547 €127 556 €48 380 €27 991 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 27 991 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 856 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 020 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 020 €-6 420 €+7 440 €
2+1 020 €0 €+1 020 €
3+1 020 €0 €+1 020 €
4+1 020 €0 €+1 020 €
5+1 020 €0 €+1 020 €
6+1 020 €0 €+1 020 €
7+1 020 €0 €+1 020 €
8+1 020 €0 €+1 020 €
9+1 020 €0 €+1 020 €
10+1 020 €0 €+1 020 €
11+1 020 €0 €+1 020 €
12+1 020 €+910 €+110 €
13+1 020 €+984 €+36 €
14+1 020 €+1 061 €-41 €
15+1 020 €+1 140 €-120 €
16+1 020 €+1 221 €-201 €
17+1 020 €+1 305 €-285 €
18+1 020 €+1 391 €-371 €
19+1 020 €+1 479 €-459 €
20+1 020 €+1 570 €-550 €
21+1 020 €+1 663 €-643 €
22+1 020 €+1 759 €-739 €
23+1 020 €+1 858 €-838 €
24+1 020 €+1 959 €-939 €
25+1 020 €+2 064 €-1 044 €
Total+25 500 €+13 943 €+11 557 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 9 jours
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