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Achat maison

Bien expiré
VillePreuilly-sur-Claise (37)
Surface70m²
Coût Total122 731€
Loyer Annuel5 730€
Rentabilité4.67%
Cashflow/mois-204€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 61 325 €
Surface : 70 m²
Prix au m² : 876,07 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cave, Surface de 70 m², 4 Pièces, 2 Chambres, 1 Salle d'eau, 2 Toilettes, Chauffage individuel électrique, Terrain de 190 m²

Spécial investisseurs pour cette maison de bourg louée. Maison comprenant 2 chambres et 1 bureau. Garage et terrain. Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Preuilly-sur-Claise
Département : Indre-et-Loire
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 37290
Coordonnées : 46.870420, 0.939580
Total : 122 731€
Prix d'acquisition : 61 325€
Travaux : 56 500€
Valeur du bien : 117 825€
Frais de notaire : 4 906€
Coût estimé : 4 906€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 70m²
Loyer prédit : 6.82€/m²/mois
Fourchette : 5.29€ - 8.80€/m²/mois
Loyer total estimé : 478€/mois
Loyer annuel estimé : 5730€/an
Fourchette totale : 370€ - 616€/mois
Fourchette annuelle : 4442€ - 7392€/an
Rentabilité brute :4.67%
Fourchette de rentabilité :3.62% - 6.02%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :122 731€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :598,74€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :34,77€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 633,51€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :56 889,98€
Coût de l'assurance :10 432,14€
Taxe foncière : 573,04€/an
Soit par mois : 47,75€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 477,54€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 681,26€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-203,73€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien.
Quantité: 1 système pour 70 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée.
Quantité: 70 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant.
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager.
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine avec équipements anciens
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon.
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - quelques défauts au plafond nécessitant rafraîchissement
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises.
Quantité: 1 tableau électrique + 5 prises
Raison: Normes électriques - mise à jour nécessaire pour sécurité
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie générale
Vérification et mise à niveau de la plomberie pour assurer l'absence de plomb.
Quantité: 70 m²
Raison: Normes de plomberie - assurer la sécurité et conformité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :56 500 €(807 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:2 800€
    Isolation toiture/combles: 70 m² × 40€/m² = 2800€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:5 600€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 700€ = 5600€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:18 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 18000€ = 18000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 100€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:800€
    Peinture des murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité générale:1 200€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1000€ + 5 prises × 40€ = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Plomberie générale:4 200€
    Mise à niveau plomberie: 70 m² × 60€/m² = 4200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 23 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 478 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 730 €/an
Calcul : 478 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 949 €/an
Base de calcul : Emprunt de 122 731 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 417 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 573 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 56 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 61 439 €
Revenus locatifs : +5 730 €
Charges déductibles : -61 439 €
Résultat foncier Année 1 : -55 709 €(Déficit de 55 709 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 34 309 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 939 €/an
Revenus locatifs : +5 730 €
Charges déductibles : -4 939 €
Résultat foncier Années 2+ : 791 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 34309.01 € reporté.
Prix d'achat du bien : 61 325 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 39 861 €(65% de 61 325 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 449 €/an
Calcul : 39 861 € × 3,636% = 1 449 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 730 €61 443 €3 953 €-55 713 €21 400 €34 313 €34 313 €
25 845 €4 836 €3 846 €1 009 €--33 304 €
35 962 €4 726 €3 736 €1 236 €--32 068 €
46 081 €4 612 €3 621 €1 469 €--30 599 €
56 203 €4 494 €3 504 €1 709 €--28 890 €
66 327 €4 372 €3 382 €1 955 €--26 935 €
76 453 €4 246 €3 256 €2 207 €--24 728 €
86 582 €4 116 €3 126 €2 466 €--22 262 €
96 714 €3 982 €2 992 €2 732 €--19 529 €
106 848 €3 843 €2 853 €3 005 €--16 524 €
116 985 €3 700 €2 709 €3 286 €--13 238 €
127 125 €3 552 €2 561 €3 573 €---
137 268 €3 399 €2 408 €3 869 €---
147 413 €3 241 €2 250 €4 172 €---
157 561 €3 077 €2 087 €4 484 €---
167 712 €2 909 €1 918 €4 804 €---
177 867 €2 734 €1 744 €5 132 €---
188 024 €2 554 €1 564 €5 470 €---
198 184 €2 368 €1 378 €5 816 €---
208 348 €2 176 €1 186 €6 172 €---
218 515 €1 978 €987 €6 538 €---
228 685 €1 772 €782 €6 913 €---
238 859 €1 561 €570 €7 299 €---
249 036 €1 342 €351 €7 695 €---
259 217 €1 116 €125 €8 101 €---
TOTAL183 548 €138 148 €56 890 €45 400 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 45 400 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 730 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 203 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 203 €-6 420 €+7 623 €
2+1 203 €0 €+1 203 €
3+1 203 €0 €+1 203 €
4+1 203 €0 €+1 203 €
5+1 203 €0 €+1 203 €
6+1 203 €0 €+1 203 €
7+1 203 €0 €+1 203 €
8+1 203 €0 €+1 203 €
9+1 203 €0 €+1 203 €
10+1 203 €0 €+1 203 €
11+1 203 €0 €+1 203 €
12+1 203 €+1 072 €+131 €
13+1 203 €+1 161 €+42 €
14+1 203 €+1 252 €-49 €
15+1 203 €+1 345 €-142 €
16+1 203 €+1 441 €-238 €
17+1 203 €+1 540 €-337 €
18+1 203 €+1 641 €-438 €
19+1 203 €+1 745 €-542 €
20+1 203 €+1 852 €-649 €
21+1 203 €+1 961 €-758 €
22+1 203 €+2 074 €-871 €
23+1 203 €+2 190 €-987 €
24+1 203 €+2 308 €-1 105 €
25+1 203 €+2 430 €-1 227 €
Total+30 075 €+17 591 €+12 484 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 119 jours
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