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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleBourges (18)
Surface49m²
Coût Total85 066€
Loyer Annuel5 486€
Rentabilité6.45%
Cashflow/mois-107€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 59 950 €
Surface : 49 m²
Prix au m² : 1 223,47 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, Salle de bain, Cave, 2 chambres, 2 parkings: Garage, Parking, Pas de balcon, Non meublé

Idéal investisseur, Appartement T3 de 49m² en rez-de-chaussée avec parking privatif + garage et cave, actuellement loué 470 €/mois hors charges (bail du 1er Juin 2024). Copropriété de 165 lots. Charges annuelles 870 €. Mandat de vente n°3758. Prix honoraires inclus 59950 euros. Honoraires d'agence inclus 9.00% TTC*. Prix hors honoraires d'agence : 55000 euros. *Les honoraires d'agence sont intégralement à la charge de l'acquéreur.

Ville : Bourges
Département : Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 18000
Coordonnées : 47.077347, 2.396078
Total : 85 066€
Prix d'acquisition : 59 950€
Travaux : 20 320€
Valeur du bien : 80 270€
Frais de notaire : 4 796€
Coût estimé : 4 796€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 49m²
Loyer prédit : 9.33€/m²/mois
Fourchette : 7.10€ - 12.25€/m²/mois
Loyer total estimé : 457€/mois
Loyer annuel estimé : 5486€/an
Fourchette totale : 348€ - 600€/mois
Fourchette annuelle : 4177€ - 7205€/an
Rentabilité brute :6.45%
Fourchette de rentabilité :4.91% - 8.47%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 675,08 €/m²
Basé sur :438 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :82 079 €
Prix d'achat :59 950 €
Décote à l'achat :-22 129€ (-27.0%)
Marge achat-revente :-2 987€ (-3.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :85 066€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :421,31€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :24,81€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 446,12€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :41 327,57€
Coût de l'assurance :7 443,28€
Taxe foncière : 548,57€/an
Soit par mois : 45,71€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 72,50€/mois
Soit par an : 870,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 457,14€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 564,34€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-107,20€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 306 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer un ancien système de chauffage
Quantité: 1 système pour 49 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer un cumulus électrique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Amélioration significative du score DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain sans photo, état moyen assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 18 m² total)
Raison: État 3/5 visible - Usure visible, nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 18 m² total)
Raison: État 3/5 visible - Usure visible, nécessite un rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - Peinture propre, léger rafraîchissement recommandé
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: 1 cuisine (environ 10 m²)
Raison: État 4/5 visible - Cuisine moderne, léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :20 320 €(415 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 300€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 4300€ = 4300€ (installation incluse)
  • Menuiseries:3 000€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 600€ = 3000€ (installation incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (installation incluse)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (installation incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 18 m² × 100€/m² = 1800€ (installation incluse)
  • Chambres - Peinture:720€
    Peinture murs et plafonds: 18 m² × 40€/m² = 720€ (installation incluse)
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 30€/m² = 600€ (installation incluse)
  • Cuisine - Peinture:400€
    Peinture murs et plafonds: 10 m² × 40€/m² = 400€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bourges (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 10 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 457 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 486 €/an
Calcul : 457 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 855 €/an
Base de calcul : Emprunt de 85 066 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 298 €/an
Calcul : 25 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 549 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 870 €/an
Calcul : 73 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 20 320 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 24 892 €
Revenus locatifs : +5 486 €
Charges déductibles : -24 892 €
Résultat foncier Année 1 : -19 406 €(Déficit de 19 406 €)
Imputable sur revenu global : 19 406 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 572 €/an
Revenus locatifs : +5 486 €
Charges déductibles : -4 572 €
Résultat foncier Années 2+ : 914 €/an
Prix d'achat du bien : 59 950 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 38 968 €(65% de 59 950 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 417 €/an
Calcul : 38 968 € × 3,636% = 1 417 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 486 €24 895 €2 858 €-19 409 €19 409 €--
25 595 €4 499 €2 782 €1 097 €---
35 707 €4 420 €2 704 €1 287 €---
45 821 €4 339 €2 623 €1 483 €---
55 938 €4 255 €2 539 €1 683 €---
66 057 €4 168 €2 452 €1 889 €---
76 178 €4 078 €2 362 €2 100 €---
86 301 €3 985 €2 269 €2 316 €---
96 427 €3 889 €2 172 €2 539 €---
106 556 €3 789 €2 073 €2 767 €---
116 687 €3 686 €1 970 €3 001 €---
126 821 €3 580 €1 863 €3 241 €---
136 957 €3 469 €1 753 €3 488 €---
147 096 €3 355 €1 639 €3 741 €---
157 238 €3 237 €1 521 €4 001 €---
167 383 €3 115 €1 399 €4 268 €---
177 531 €2 989 €1 273 €4 542 €---
187 681 €2 858 €1 142 €4 823 €---
197 835 €2 723 €1 007 €5 112 €---
207 992 €2 583 €867 €5 408 €---
218 151 €2 439 €722 €5 713 €---
228 314 €2 289 €573 €6 026 €---
238 481 €2 134 €418 €6 347 €---
248 650 €1 974 €258 €6 676 €---
258 823 €1 808 €92 €7 015 €---
TOTAL175 707 €104 555 €41 328 €71 152 €19 409 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 5 823 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 71 152 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 486 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 152 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 152 €-5 823 €+6 975 €
2+1 152 €+329 €+823 €
3+1 152 €+386 €+766 €
4+1 152 €+445 €+707 €
5+1 152 €+505 €+647 €
6+1 152 €+567 €+585 €
7+1 152 €+630 €+522 €
8+1 152 €+695 €+457 €
9+1 152 €+762 €+390 €
10+1 152 €+830 €+322 €
11+1 152 €+900 €+252 €
12+1 152 €+972 €+180 €
13+1 152 €+1 046 €+106 €
14+1 152 €+1 122 €+30 €
15+1 152 €+1 200 €-48 €
16+1 152 €+1 280 €-128 €
17+1 152 €+1 363 €-211 €
18+1 152 €+1 447 €-295 €
19+1 152 €+1 534 €-382 €
20+1 152 €+1 623 €-471 €
21+1 152 €+1 714 €-562 €
22+1 152 €+1 808 €-656 €
23+1 152 €+1 904 €-752 €
24+1 152 €+2 003 €-851 €
25+1 152 €+2 105 €-953 €
Total+28 800 €+21 346 €+7 454 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 106 jours
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