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Appartement à vendre 2 pièces, 54,64 m²

VilleAbbeville (80)
Surface54m²
Coût Total116 340€
Loyer Annuel8 559€
Rentabilité7.36%
Cashflow/mois+29€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 78 000 €
Surface : 54 m²
Prix au m² : 1 444,44 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement situé au RDC d'un immeuble sans syndic de copropriété (possiblité de le mettre en place) . Situé proche du centre ville dans une rue calme, appartement de 54,6 m² comprenant une entrée avec une cuisine (à prévoir), un grand séjour de 27 m² ainsi que d'une salle d'eau et toilette rénovés. Toutes les menuiseries sont en PVC double vitrage oscillo battant. Volets roulants électriques dans la chambre et la cuisine. Volets manuel dans le séjour. Images de la cuisine et du séjour générées avec IA.

Ville : Abbeville
Département : Somme
Région : Hauts de France
Code postal : 80100
Coordonnées : 50.111970, 1.826410
Total : 116 340€
Prix d'acquisition : 78 000€
Travaux : 32 100€
Valeur du bien : 110 100€
Frais de notaire : 6 240€
Coût estimé : 6 240€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 54m²
Loyer prédit : 13.21€/m²/mois
Fourchette : 11.04€ - 15.80€/m²/mois
Loyer total estimé : 713€/mois
Loyer annuel estimé : 8559€/an
Fourchette totale : 596€ - 853€/mois
Fourchette annuelle : 7154€ - 10240€/an
Rentabilité brute :7.36%
Fourchette de rentabilité :6.15% - 8.80%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 547,68 €/m²
Basé sur :78 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :83 574 €
Prix d'achat :78 000 €
Décote à l'achat :-5 574€ (-6.7%)
Marge achat-revente :-32 766€ (-39.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :116 340€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :579,31€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :33,93€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 613,24€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :57 453,12€
Coût de l'assurance :10 179,75€
Taxe foncière : 855,94€/an
Soit par mois : 71,33€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 713,28€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 684,57€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :28,71€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 54 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement léger de la cuisine avec peinture et vérification de la plomberie
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état général
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et rafraîchissement léger du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 3.5/5 visible sur photos - salon nécessite un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement des éléments sanitaires
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et rafraîchissement léger dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :32 100 €(594 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:9 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 9500€ = 9500€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4000€ = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:9 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 9000€ = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:600€
    Peinture chambre: 12 m² × 50€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Abbeville (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 13 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 713 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 559 €/an
Calcul : 713 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 963 €/an
Base de calcul : Emprunt de 116 340 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 407 €/an
Calcul : 34 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 856 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 32 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 37 326 €
Revenus locatifs : +8 559 €
Charges déductibles : -37 326 €
Résultat foncier Année 1 : -28 767 €(Déficit de 28 767 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 7 367 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 226 €/an
Revenus locatifs : +8 559 €
Charges déductibles : -5 226 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 333 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 7366.81 € reporté.
Prix d'achat du bien : 78 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 50 700 €(65% de 78 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 844 €/an
Calcul : 50 700 € × 3,636% = 1 844 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 559 €37 330 €3 967 €-28 771 €21 400 €7 371 €7 371 €
28 731 €5 125 €3 862 €3 605 €--3 765 €
38 905 €5 017 €3 754 €3 888 €---
49 083 €4 905 €3 642 €4 178 €---
59 265 €4 789 €3 526 €4 476 €---
69 450 €4 669 €3 406 €4 781 €---
79 639 €4 545 €3 281 €5 095 €---
89 832 €4 416 €3 153 €5 416 €---
910 029 €4 283 €3 020 €5 746 €---
1010 229 €4 145 €2 882 €6 084 €---
1110 434 €4 002 €2 739 €6 432 €---
1210 642 €3 855 €2 592 €6 788 €---
1310 855 €3 702 €2 439 €7 154 €---
1411 072 €3 544 €2 280 €7 529 €---
1511 294 €3 380 €2 117 €7 914 €---
1611 520 €3 210 €1 947 €8 309 €---
1711 750 €3 035 €1 772 €8 715 €---
1811 985 €2 853 €1 590 €9 132 €---
1912 225 €2 666 €1 402 €9 559 €---
2012 469 €2 471 €1 208 €9 998 €---
2112 719 €2 270 €1 007 €10 449 €---
2212 973 €2 061 €798 €10 912 €---
2313 233 €1 846 €583 €11 387 €---
2413 497 €1 622 €359 €11 875 €---
2513 767 €1 391 €128 €12 376 €---
TOTAL274 159 €121 131 €57 453 €153 028 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 153 028 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 559 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 797 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 797 €-6 420 €+8 217 €
2+1 797 €0 €+1 797 €
3+1 797 €+37 €+1 760 €
4+1 797 €+1 253 €+544 €
5+1 797 €+1 343 €+454 €
6+1 797 €+1 434 €+363 €
7+1 797 €+1 528 €+269 €
8+1 797 €+1 625 €+172 €
9+1 797 €+1 724 €+73 €
10+1 797 €+1 825 €-28 €
11+1 797 €+1 929 €-132 €
12+1 797 €+2 036 €-239 €
13+1 797 €+2 146 €-349 €
14+1 797 €+2 259 €-462 €
15+1 797 €+2 374 €-577 €
16+1 797 €+2 493 €-696 €
17+1 797 €+2 615 €-818 €
18+1 797 €+2 740 €-943 €
19+1 797 €+2 868 €-1 071 €
20+1 797 €+3 000 €-1 203 €
21+1 797 €+3 135 €-1 338 €
22+1 797 €+3 274 €-1 477 €
23+1 797 €+3 416 €-1 619 €
24+1 797 €+3 562 €-1 765 €
25+1 797 €+3 713 €-1 916 €
Total+44 925 €+45 908 €+-983 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 18 jours
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