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Appartement T4 ROSNY SOUS BOIS

Bien expiré
VilleRosny-sous-Bois (93)
Surface67m²
Coût Total220 200€
Loyer Annuel14 554€
Rentabilité6.61%
Cashflow/mois-61€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 175 000 €
Surface : 67 m²
Prix au m² : 2 611,94 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 7
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement T4 ROSNY SOUS BOIS - Proche de la gare et du centre commercial WESTFIELD, appartement 3 pièces au 7ème étage à ROSNY SOUS BOIS, secteur BOIS PERRIER comprenant : une entrée, un séjour, une cuisine, un cellier, 3 chambres, une salle d’eau, un wc et un balcon. Une cave vient compléter ce lot. Contact : Mme ZIANE.

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 280 € et 3 130 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris)

Ville : Rosny-sous-Bois
Département : Seine-Saint-Denis
Région : Île-de-France
Code postal : 93110
Coordonnées : 48.882855, 2.483651
Total : 220 200€
Prix d'acquisition : 175 000€
Travaux : 31 200€
Valeur du bien : 206 200€
Frais de notaire : 14 000€
Coût estimé : 14 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 67m²
Loyer prédit : 18.10€/m²/mois
Fourchette : 14.96€ - 21.91€/m²/mois
Loyer total estimé : 1213€/mois
Loyer annuel estimé : 14554€/an
Fourchette totale : 1002€ - 1468€/mois
Fourchette annuelle : 12025€ - 17615€/an
Rentabilité brute :6.61%
Fourchette de rentabilité :5.46% - 8.00%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :220 200€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 088,25€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :64,23€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 152,48€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :106 275,73€
Coût de l'assurance :19 267,50€
Taxe foncière : 1 455,38€/an
Soit par mois : 121,28€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 212,82€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 273,76€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-60,94€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 320 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 67 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé, nécessite mise aux normes
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, éclairage), menuiseries intérieures (portes, plinthes) pour toutes les chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 4/5 assumé, nécessite rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :31 200 €(466 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:4 200€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 600€ = 4200€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:7 500€
    Rénovation chambres: 30 m² × 250€/m² = 7500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 15 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 213 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 554 €/an
Calcul : 1 213 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 348 €/an
Base de calcul : Emprunt de 220 200 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 771 €/an
Calcul : 64 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 455 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 31 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 40 774 €
Revenus locatifs : +14 554 €
Charges déductibles : -40 774 €
Résultat foncier Année 1 : -26 220 €(Déficit de 26 220 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 4 820 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 574 €/an
Revenus locatifs : +14 554 €
Charges déductibles : -9 574 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 980 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 4820.11 € reporté.
Prix d'achat du bien : 175 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 113 750 €(65% de 175 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 136 €/an
Calcul : 113 750 € × 3,636% = 4 136 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 554 €40 781 €7 355 €-26 227 €21 400 €4 827 €4 827 €
214 845 €9 385 €7 159 €5 460 €---
315 142 €9 183 €6 957 €5 959 €---
415 445 €8 973 €6 747 €6 471 €---
515 754 €8 756 €6 530 €6 997 €---
616 069 €8 532 €6 306 €7 536 €---
716 390 €8 301 €6 074 €8 089 €---
816 718 €8 061 €5 835 €8 657 €---
917 052 €7 813 €5 587 €9 239 €---
1017 393 €7 556 €5 330 €9 837 €---
1117 741 €7 291 €5 065 €10 450 €---
1218 096 €7 017 €4 790 €11 079 €---
1318 458 €6 733 €4 507 €11 725 €---
1418 827 €6 439 €4 213 €12 388 €---
1519 203 €6 135 €3 909 €13 068 €---
1619 588 €5 821 €3 595 €13 766 €---
1719 979 €5 496 €3 270 €14 483 €---
1820 379 €5 160 €2 934 €15 218 €---
1920 786 €4 813 €2 587 €15 974 €---
2021 202 €4 453 €2 227 €16 749 €---
2121 626 €4 082 €1 855 €17 545 €---
2222 059 €3 697 €1 471 €18 362 €---
2322 500 €3 299 €1 073 €19 201 €---
2422 950 €2 888 €662 €20 062 €---
2523 409 €2 462 €236 €20 947 €---
TOTAL466 163 €193 128 €106 276 €273 036 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 273 036 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 554 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 056 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 056 €-6 420 €+9 476 €
2+3 056 €+190 €+2 866 €
3+3 056 €+1 788 €+1 268 €
4+3 056 €+1 941 €+1 115 €
5+3 056 €+2 099 €+957 €
6+3 056 €+2 261 €+795 €
7+3 056 €+2 427 €+629 €
8+3 056 €+2 597 €+459 €
9+3 056 €+2 772 €+284 €
10+3 056 €+2 951 €+105 €
11+3 056 €+3 135 €-79 €
12+3 056 €+3 324 €-268 €
13+3 056 €+3 518 €-462 €
14+3 056 €+3 716 €-660 €
15+3 056 €+3 920 €-864 €
16+3 056 €+4 130 €-1 074 €
17+3 056 €+4 345 €-1 289 €
18+3 056 €+4 566 €-1 510 €
19+3 056 €+4 792 €-1 736 €
20+3 056 €+5 025 €-1 969 €
21+3 056 €+5 263 €-2 207 €
22+3 056 €+5 509 €-2 453 €
23+3 056 €+5 760 €-2 704 €
24+3 056 €+6 019 €-2 963 €
25+3 056 €+6 284 €-3 228 €
Total+76 400 €+81 911 €+-5 511 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 119 jours
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