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Appartement T2 52m2 à Annot

VilleAnnot (04)
Surface52m²
Coût Total145 000€
Loyer Annuel7 235€
Rentabilité4.99%
Cashflow/mois-227€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 90 000 €
Surface : 52 m²
Prix au m² : 1 730,77 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Pitoresque village de haute Provence, à 700m d’altitude, à 1h de Nice, desservi par le train des pignes. Vends appartement 52m2, T2, dans résidence privée, avec parking et terrasse privative, à 1min du centre du village. Situé en rez de jardin avec belle vue sur la montagne. Vendu entièrement meublé.

Ville : Annot
Département : Alpes-de-Haute-Provence
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 04240
Coordonnées : 43.965350, 6.664390
Total : 145 000€
Prix d'acquisition : 90 000€
Travaux : 47 800€
Valeur du bien : 137 800€
Frais de notaire : 7 200€
Coût estimé : 7 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 52m²
Loyer prédit : 11.59€/m²/mois
Fourchette : 9.06€ - 14.84€/m²/mois
Loyer total estimé : 603€/mois
Loyer annuel estimé : 7235€/an
Fourchette totale : 471€ - 772€/mois
Fourchette annuelle : 5651€ - 9262€/an
Rentabilité brute :4.99%
Fourchette de rentabilité :3.90% - 6.39%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 389,88 €/m²
Basé sur :10 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :72 274 €
Prix d'achat :90 000 €
Décote à l'achat :+17 726€ (+24.5%)
Marge achat-revente :-72 726€ (-100.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :145 000€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :727,46€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :42,29€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 769,75€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :73 238,13€
Coût de l'assurance :12 687,50€
Taxe foncière : 723,45€/an
Soit par mois : 60,29€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 602,88€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 830,04€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-227,16€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 52 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des équipements de cuisine vétustes et non fonctionnels
Quantité: cuisine complète (6 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo et WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture murs et plafonds pour les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon (14 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite un rafraîchissement
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds de la salle à manger
Quantité: salle à manger (12 m²)
Raison: État 3/5 visible - salle à manger nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :47 800 €(919 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:6 500€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 1300€ = 6500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 10000€ = 10000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:6 000€
    Revêtement sol et peinture: 20 m² × 300€/m² = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:700€
    Peinture salon: 14 m² × 50€/m² = 700€ (incluant la main d'œuvre)
  • Autres pièces:600€
    Peinture salle à manger: 12 m² × 50€/m² = 600€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Annot (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 603 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 235 €/an
Calcul : 603 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 040 €/an
Base de calcul : Emprunt de 145 000 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 508 €/an
Calcul : 42 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 723 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 47 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 54 071 €
Revenus locatifs : +7 235 €
Charges déductibles : -54 071 €
Résultat foncier Année 1 : -46 837 €(Déficit de 46 837 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 25 437 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 271 €/an
Revenus locatifs : +7 235 €
Charges déductibles : -6 271 €
Résultat foncier Années 2+ : 963 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 25436.61 € reporté.
Prix d'achat du bien : 90 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 58 500 €(65% de 90 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 127 €/an
Calcul : 58 500 € × 3,636% = 2 127 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 235 €54 076 €5 045 €-46 841 €21 400 €25 441 €25 441 €
27 379 €6 144 €4 913 €1 235 €--24 206 €
37 527 €6 008 €4 777 €1 519 €--22 687 €
47 677 €5 866 €4 635 €1 811 €--20 876 €
57 831 €5 720 €4 489 €2 111 €--18 765 €
67 988 €5 568 €4 337 €2 420 €--16 345 €
78 147 €5 411 €4 180 €2 736 €--13 609 €
88 310 €5 248 €4 017 €3 062 €--10 546 €
98 476 €5 079 €3 849 €3 397 €--7 149 €
108 646 €4 905 €3 674 €3 741 €--3 408 €
118 819 €4 724 €3 493 €4 095 €---
128 995 €4 537 €3 306 €4 459 €---
139 175 €4 343 €3 112 €4 832 €---
149 359 €4 142 €2 911 €5 217 €---
159 546 €3 934 €2 703 €5 612 €---
169 737 €3 718 €2 487 €6 019 €---
179 931 €3 495 €2 264 €6 437 €---
1810 130 €3 263 €2 032 €6 867 €---
1910 333 €3 024 €1 793 €7 309 €---
2010 539 €2 776 €1 545 €7 764 €---
2110 750 €2 519 €1 288 €8 232 €---
2210 965 €2 252 €1 021 €8 713 €---
2311 184 €1 977 €746 €9 208 €---
2411 408 €1 691 €460 €9 717 €---
2511 636 €1 395 €164 €10 241 €---
TOTAL231 724 €151 812 €73 238 €79 912 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 79 912 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 235 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 519 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 519 €-6 420 €+7 939 €
2+1 519 €0 €+1 519 €
3+1 519 €0 €+1 519 €
4+1 519 €0 €+1 519 €
5+1 519 €0 €+1 519 €
6+1 519 €0 €+1 519 €
7+1 519 €0 €+1 519 €
8+1 519 €0 €+1 519 €
9+1 519 €0 €+1 519 €
10+1 519 €0 €+1 519 €
11+1 519 €+206 €+1 313 €
12+1 519 €+1 338 €+181 €
13+1 519 €+1 450 €+69 €
14+1 519 €+1 565 €-46 €
15+1 519 €+1 684 €-165 €
16+1 519 €+1 806 €-287 €
17+1 519 €+1 931 €-412 €
18+1 519 €+2 060 €-541 €
19+1 519 €+2 193 €-674 €
20+1 519 €+2 329 €-810 €
21+1 519 €+2 469 €-950 €
22+1 519 €+2 614 €-1 095 €
23+1 519 €+2 762 €-1 243 €
24+1 519 €+2 915 €-1 396 €
25+1 519 €+3 072 €-1 553 €
Total+37 975 €+23 974 €+14 001 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 44 jours
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