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Détails du bien

Bien expiré
VilleAuterive (31)
Surface66m²
Coût Total128 860€
Loyer Annuel7 917€
Rentabilité6.14%
Cashflow/mois-311€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 92 000 €
Surface : 66 m²
Prix au m² : 1 393,94 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

A saisir au coeur d'AUTERIVE résidence La Madeleine appartement trois pièces de 66m².

Niché au quatrième et dernier étage d'une résidence calme avec parc arboré, cet appartement est idéal pour un jeune couple en recherche d'un premier achat. Des places de parking sécurisées vous permettent de stationner et de profiter à quelques pas de chez vous des commerces, services de santé, crèche, écoles.

Pour le travail ou vos envies d'escapades, la gare SNCF se trouve à cinq minutes à pied .

Très lumineux, cet appartement spacieux se compose d'un hall d'entrée, de toilettes séparées, d'une cuisine aménagée donnant sur un balcon, d'un agréable séjour, d'une chambre avec placard et une salle d'eau avec accès direct sur une deuxième chambre.

Vous bénéficiez également d'une cave individuelle.

La copropriété est composée de quarante trois lots principaux. Aucune procédure n'est en cours.

Sont compris dans les charges : chauffage, électricité des communs, entretien du parc, contrat entretien du portail sécurisé. Le montant moyen annuel des charges du vendeur s'élève à 2760 euros. Pour découvrir ce bien et vous accompagner dans votre projet, un seul numéro : Patrick GENESTE, votre conseiller LGM immobilier toujours à votre écoute . Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Les honoraires sont à la charge du vendeur. La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Mr Patrick GENESTE, agent commercial (EI enregistrée au tribunal de commerce de FOIX sous le numéro RSAC 898251707) Référence agence : 14849

Ville : Auterive
Département : Haute-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 31190
Total : 128 860€
Prix d'acquisition : 92 000€
Travaux : 29 500€
Valeur du bien : 121 500€
Frais de notaire : 7 360€
Coût estimé : 7 360€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 66m²
Loyer prédit : 10.00€/m²/mois
Fourchette : 8.14€ - 12.28€/m²/mois
Loyer total estimé : 660€/mois
Loyer annuel estimé : 7917€/an
Fourchette totale : 537€ - 810€/mois
Fourchette annuelle : 6446€ - 9722€/an
Rentabilité brute :6.14%
Fourchette de rentabilité :5.00% - 7.54%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 694,99 €/m²
Basé sur :58 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :111 869 €
Prix d'achat :92 000 €
Décote à l'achat :-19 869€ (-17.8%)
Marge achat-revente :-16 991€ (-15.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :128 860€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :638,21€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :36,51€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 674,72€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :62 603,98€
Coût de l'assurance :10 953,10€
Taxe foncière : 791,68€/an
Soit par mois : 65,97€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 230,00€/mois
Soit par an : 2 760,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 659,73€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 970,70€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-310,96€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 262 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le système de chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 66 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sols en bon état, rafraîchissement léger recommandé
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la cuisine
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état, rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :29 500 €(447 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 000€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système = 6000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:6 400€
    Fenêtres double vitrage performant: 7 fenêtres × 800€ = 5600€, Main d'œuvre: 800€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète = 6000€, Plomberie: 1500€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 500€
  • Chambres:2 200€
    Parquet flottant: 22 m² × 80€/m² = 1760€, Main d'œuvre: 440€
  • Cuisine:400€
    Peinture cuisine: 10 m² × 40€/m² = 400€
  • Salon:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Auterive (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 16 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 660 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 917 €/an
Calcul : 660 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 326 €/an
Base de calcul : Emprunt de 128 860 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 438 €/an
Calcul : 37 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 792 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 760 €/an
Calcul : 230 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 29 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 37 815 €
Revenus locatifs : +7 917 €
Charges déductibles : -37 815 €
Résultat foncier Année 1 : -29 899 €(Déficit de 29 899 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 8 499 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 315 €/an
Revenus locatifs : +7 917 €
Charges déductibles : -8 315 €
Résultat foncier Années 2+ : -399 €/an(Déficit de 399 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 8498.53 € reporté.
Prix d'achat du bien : 92 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 59 800 €(65% de 92 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 175 €/an
Calcul : 59 800 € × 3,636% = 2 175 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 917 €37 819 €4 330 €-29 903 €21 400 €8 503 €8 503 €
28 075 €8 205 €4 215 €-129 €129 €-8 503 €
38 237 €8 086 €4 096 €151 €--8 352 €
48 401 €7 963 €3 973 €439 €--7 913 €
58 569 €7 835 €3 845 €734 €--7 179 €
68 741 €7 704 €3 714 €1 037 €--6 141 €
78 916 €7 567 €3 578 €1 348 €--4 793 €
89 094 €7 426 €3 437 €1 668 €--3 126 €
99 276 €7 281 €3 291 €1 995 €--1 131 €
109 461 €7 130 €3 140 €2 332 €---
119 651 €6 974 €2 984 €2 677 €---
129 844 €6 812 €2 822 €3 031 €---
1310 040 €6 645 €2 655 €3 395 €---
1410 241 €6 472 €2 483 €3 769 €---
1510 446 €6 294 €2 304 €4 152 €---
1610 655 €6 109 €2 119 €4 546 €---
1710 868 €5 918 €1 928 €4 951 €---
1811 085 €5 720 €1 730 €5 366 €---
1911 307 €5 515 €1 525 €5 792 €---
2011 533 €5 303 €1 313 €6 230 €---
2111 764 €5 084 €1 094 €6 680 €---
2211 999 €4 857 €867 €7 142 €---
2312 239 €4 623 €633 €7 617 €---
2412 484 €4 380 €390 €8 104 €---
2512 734 €4 129 €139 €8 605 €---
TOTAL253 577 €191 849 €62 604 €61 728 €21 529 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 459 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 61 728 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 917 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 663 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 663 €-6 420 €+8 083 €
2+1 663 €-39 €+1 702 €
3+1 663 €0 €+1 663 €
4+1 663 €0 €+1 663 €
5+1 663 €0 €+1 663 €
6+1 663 €0 €+1 663 €
7+1 663 €0 €+1 663 €
8+1 663 €0 €+1 663 €
9+1 663 €0 €+1 663 €
10+1 663 €+360 €+1 303 €
11+1 663 €+803 €+860 €
12+1 663 €+909 €+754 €
13+1 663 €+1 019 €+644 €
14+1 663 €+1 131 €+532 €
15+1 663 €+1 246 €+417 €
16+1 663 €+1 364 €+299 €
17+1 663 €+1 485 €+178 €
18+1 663 €+1 610 €+53 €
19+1 663 €+1 738 €-75 €
20+1 663 €+1 869 €-206 €
21+1 663 €+2 004 €-341 €
22+1 663 €+2 143 €-480 €
23+1 663 €+2 285 €-622 €
24+1 663 €+2 431 €-768 €
25+1 663 €+2 581 €-918 €
Total+41 575 €+18 519 €+23 056 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 164 jours
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