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T2

Bien expiré
VillePlessis-Robinson (92)
Surface46m²
Coût Total206 560€
Loyer Annuel14 041€
Rentabilité6.80%
Cashflow/mois-38€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 142 000 €
Surface : 46 m²
Prix au m² : 3 086,96 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'égages : 3, Nombre de WC : 1

Rue Bernard Iské, au 1er étage, un local commercial de 46,60 m² comprenant une grande pièce donnant sur le passage, deux petites pièces donnant sur l?arrière du bâtiment, une kitchenette et un WC. Travaux à prévoir.

Ville : Plessis-Robinson
Département : Hauts-de-Seine
Région : Île-de-France
Code postal : 92350
Coordonnées : 48.787765, 2.267250
Total : 206 560€
Prix d'acquisition : 142 000€
Travaux : 53 200€
Valeur du bien : 195 200€
Frais de notaire : 11 360€
Coût estimé : 11 360€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 46m²
Loyer prédit : 25.44€/m²/mois
Fourchette : 22.39€ - 28.90€/m²/mois
Loyer total estimé : 1170€/mois
Loyer annuel estimé : 14041€/an
Fourchette totale : 1030€ - 1329€/mois
Fourchette annuelle : 12359€ - 15951€/an
Rentabilité brute :6.80%
Fourchette de rentabilité :5.98% - 7.72%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :206 560€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 030,77€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.47%
Assurance emprunteur :60,25€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 091,01€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :102 670,28€
Coût de l'assurance :18 074,00€
Taxe foncière : 1 404,06€/an
Soit par mois : 117,01€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 170,05€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 208,02€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-37,97€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: pompe à chaleur air/air) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 46 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la kitchenette avec nouveaux placards, plan de travail, et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo, WC, carrelage, et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans la chambre principale et rafraîchissement des murs
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 2.5/5 visible - chambre nécessite rénovation
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans la petite chambre et rafraîchissement des murs
Quantité: 1 petite chambre (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible - petite chambre nécessite rénovation
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la peinture et remplacement de la moquette dans le salon
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :53 200 €(1 157 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 200€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 1200€
  • Menuiseries:6 500€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 1300€ = 6500€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 20000€ = 20000€
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 400€
    Parquet flottant: 12 m² × 100€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 200€
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 10 m² × 100€/m² = 1000€, Main d'œuvre: 200€
  • Salon - Rafraîchissement:1 400€
    Peinture murs: 15 m² × 80€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 170 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 041 €/an
Calcul : 1 170 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 077 €/an
Base de calcul : Emprunt de 206 560 € à 3.47% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 723 €/an
Calcul : 60 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 404 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 53 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 62 404 €
Revenus locatifs : +14 041 €
Charges déductibles : -62 404 €
Résultat foncier Année 1 : -48 364 €(Déficit de 48 364 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 26 964 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 204 €/an
Revenus locatifs : +14 041 €
Charges déductibles : -9 204 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 836 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 26963.79 € reporté.
Prix d'achat du bien : 142 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 92 300 €(65% de 142 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 356 €/an
Calcul : 92 300 € × 3,636% = 3 356 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 041 €62 411 €7 084 €-48 371 €21 400 €26 971 €26 971 €
214 321 €9 025 €6 898 €5 297 €--21 674 €
314 608 €8 832 €6 705 €5 776 €--15 898 €
414 900 €8 632 €6 505 €6 268 €--9 630 €
515 198 €8 425 €6 298 €6 773 €--2 857 €
615 502 €8 211 €6 084 €7 291 €---
715 812 €7 990 €5 863 €7 822 €---
816 128 €7 760 €5 633 €8 368 €---
916 451 €7 523 €5 396 €8 928 €---
1016 780 €7 277 €5 150 €9 503 €---
1117 115 €7 023 €4 895 €10 093 €---
1217 458 €6 759 €4 632 €10 699 €---
1317 807 €6 486 €4 359 €11 321 €---
1418 163 €6 204 €4 077 €11 959 €---
1518 526 €5 911 €3 784 €12 615 €---
1618 897 €5 609 €3 482 €13 288 €---
1719 275 €5 295 €3 168 €13 979 €---
1819 660 €4 971 €2 844 €14 689 €---
1920 053 €4 635 €2 508 €15 418 €---
2020 455 €4 288 €2 160 €16 167 €---
2120 864 €3 928 €1 801 €16 936 €---
2221 281 €3 555 €1 428 €17 726 €---
2321 706 €3 169 €1 042 €18 537 €---
2422 141 €2 770 €643 €19 371 €---
2522 583 €2 356 €229 €20 227 €---
TOTAL449 725 €209 046 €102 670 €240 679 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 240 679 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 041 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 949 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 949 €-6 420 €+9 369 €
2+2 949 €0 €+2 949 €
3+2 949 €0 €+2 949 €
4+2 949 €0 €+2 949 €
5+2 949 €0 €+2 949 €
6+2 949 €+1 330 €+1 619 €
7+2 949 €+2 347 €+602 €
8+2 949 €+2 510 €+439 €
9+2 949 €+2 678 €+271 €
10+2 949 €+2 851 €+98 €
11+2 949 €+3 028 €-79 €
12+2 949 €+3 210 €-261 €
13+2 949 €+3 396 €-447 €
14+2 949 €+3 588 €-639 €
15+2 949 €+3 784 €-835 €
16+2 949 €+3 986 €-1 037 €
17+2 949 €+4 194 €-1 245 €
18+2 949 €+4 407 €-1 458 €
19+2 949 €+4 625 €-1 676 €
20+2 949 €+4 850 €-1 901 €
21+2 949 €+5 081 €-2 132 €
22+2 949 €+5 318 €-2 369 €
23+2 949 €+5 561 €-2 612 €
24+2 949 €+5 811 €-2 862 €
25+2 949 €+6 068 €-3 119 €
Total+73 725 €+72 204 €+1 521 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 160 jours
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