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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleFranconville (95)
Surface88m²
Coût Total252 620€
Loyer Annuel17 271€
Rentabilité6.84%
Cashflow/mois-118€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 211 500 €
Surface : 88 m²
Prix au m² : 2 403,41 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 4
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : disponible immédiatement, 4/7 étage, Ascenseur, Salle de bain, Cave, Revêtement du sol: Parquet, 2 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Parking, Balcon, calme, Exposition nord-ouest, TV par câble, Interphone

Franconville – Venez découvrir ce bel appartement 4 pièces situé dans une résidence récemment ravalée.

Il se compose d'une entrée, d'un séjour double lumineux donnant accès à une loggia fermée, de deux chambres, d'une cuisine, d'une salle de bains ainsi que d'un WC séparé.

Vous apprécierez son bon état général ainsi que ses équipements, avec des fenêtres en double vitrage, des volets roulants électriques et une installation électrique récemment refaite, offrant un cadre de vie confortable.

À seulement quelques minutes du centre-ville, avec ses commerces et ses écoles, cet appartement est idéal pour une famille ou un premier achat.

Ville : Franconville
Département : Val-d'Oise
Région : Île-de-France
Code postal : 95130
Coordonnées : 48.983172, 2.227326
Total : 252 620€
Prix d'acquisition : 211 500€
Travaux : 24 200€
Valeur du bien : 235 700€
Frais de notaire : 16 920€
Coût estimé : 16 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 88m²
Loyer prédit : 16.36€/m²/mois
Fourchette : 13.94€ - 19.19€/m²/mois
Loyer total estimé : 1439€/mois
Loyer annuel estimé : 17271€/an
Fourchette totale : 1227€ - 1689€/mois
Fourchette annuelle : 14720€ - 20265€/an
Rentabilité brute :6.84%
Fourchette de rentabilité :5.83% - 8.02%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 843,75 €/m²
Basé sur :311 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :250 250 €
Prix d'achat :211 500 €
Décote à l'achat :-38 750€ (-15.5%)
Marge achat-revente :-2 370€ (-0.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :252 620€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 244,44€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :63,16€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 307,60€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :120 713,20€
Coût de l'assurance :18 946,50€
Taxe foncière : 1 200,00€/an
Soit par mois : 100,00€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 150,00€/mois
Soit par an : 1 800,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 439,28€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 557,60€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-118,32€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 196 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire, car le DPE est D et le système de chauffage est en bon état.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et vérification des équipements.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé - cuisine en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec peinture et vérification des équipements.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé - salle de bain en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol et peinture
Rafraîchissement des deux chambres avec peinture et vérification des revêtements de sol.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - chambres en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Aucune action nécessaire, car le salon est en bon état.
Quantité: N/A
Raison: État 4/5 visible - salon bien entretenu

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :24 200 €(275 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucune action nécessaire, car le DPE est D et le système de chauffage est en bon état.
  • Cuisine:12 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète: 6000€ (incluant peinture et vérification des équipements) + Main d'œuvre: 1500€ = 6000€
  • Salle de bain:8 000€
    Rafraîchissement salle de bain: 1 salle de bain complète: 4000€ (incluant peinture et vérification des équipements) + Main d'œuvre: 1000€ = 4000€
  • Chambres:4 200€
    Rafraîchissement 2 chambres: 20 m² × 30€/m² = 600€ (peinture) + Main d'œuvre: 600€ + Vérification revêtements: 800€ = 3000€
  • Salon:0€
    Aucune action nécessaire, car le salon est en bon état.
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Franconville (zone urbaine, pas d'ajustement). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 439 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 271 €/an
Calcul : 1 439 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 354 €/an
Base de calcul : Emprunt de 252 620 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 758 €/an
Calcul : 63 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 200 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 800 €/an
Calcul : 150 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 24 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 36 312 €
Revenus locatifs : +17 271 €
Charges déductibles : -36 312 €
Résultat foncier Année 1 : -19 041 €(Déficit de 19 041 €)
Imputable sur revenu global : 19 041 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 112 €/an
Revenus locatifs : +17 271 €
Charges déductibles : -12 112 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 159 €/an
Prix d'achat du bien : 211 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 137 475 €(65% de 211 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 999 €/an
Calcul : 137 475 € × 3,636% = 4 999 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 271 €36 320 €8 362 €-19 049 €19 049 €--
217 617 €11 897 €8 139 €5 720 €---
317 969 €11 666 €7 908 €6 303 €---
418 328 €11 427 €7 669 €6 902 €---
518 695 €11 180 €7 422 €7 515 €---
619 069 €10 924 €7 166 €8 145 €---
719 450 €10 660 €6 902 €8 791 €---
819 839 €10 387 €6 629 €9 453 €---
920 236 €10 104 €6 346 €10 132 €---
1020 641 €9 812 €6 054 €10 829 €---
1121 054 €9 510 €5 752 €11 544 €---
1221 475 €9 197 €5 440 €12 277 €---
1321 904 €8 875 €5 117 €13 030 €---
1422 342 €8 541 €4 783 €13 802 €---
1522 789 €8 195 €4 437 €14 594 €---
1623 245 €7 838 €4 080 €15 407 €---
1723 710 €7 469 €3 711 €16 241 €---
1824 184 €7 087 €3 329 €17 097 €---
1924 668 €6 692 €2 935 €17 975 €---
2025 161 €6 284 €2 526 €18 877 €---
2125 664 €5 862 €2 104 €19 802 €---
2226 178 €5 426 €1 668 €20 752 €---
2326 701 €4 974 €1 217 €21 727 €---
2427 235 €4 508 €750 €22 727 €---
2527 780 €4 025 €267 €23 754 €---
TOTAL553 206 €238 860 €120 713 €314 346 €19 049 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 5 715 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 314 346 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 271 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 627 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 627 €-5 715 €+9 342 €
2+3 627 €+1 716 €+1 911 €
3+3 627 €+1 891 €+1 736 €
4+3 627 €+2 071 €+1 556 €
5+3 627 €+2 255 €+1 372 €
6+3 627 €+2 443 €+1 184 €
7+3 627 €+2 637 €+990 €
8+3 627 €+2 836 €+791 €
9+3 627 €+3 040 €+587 €
10+3 627 €+3 249 €+378 €
11+3 627 €+3 463 €+164 €
12+3 627 €+3 683 €-56 €
13+3 627 €+3 909 €-282 €
14+3 627 €+4 141 €-514 €
15+3 627 €+4 378 €-751 €
16+3 627 €+4 622 €-995 €
17+3 627 €+4 872 €-1 245 €
18+3 627 €+5 129 €-1 502 €
19+3 627 €+5 393 €-1 766 €
20+3 627 €+5 663 €-2 036 €
21+3 627 €+5 941 €-2 314 €
22+3 627 €+6 226 €-2 599 €
23+3 627 €+6 518 €-2 891 €
24+3 627 €+6 818 €-3 191 €
25+3 627 €+7 126 €-3 499 €
Total+90 675 €+94 304 €+-3 629 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 72 jours
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