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Immeuble 115 m² PAMIERS

VillePamiers (09)
Surface115m²
Coût Total134 720€
Loyer Annuel15 260€
Rentabilité11.33%
Cashflow/mois+431€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 109 000 €
Surface : 115 m²
Prix au m² : 947,83 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Immeuble 115 m² PAMIERS

À Pamiers, dans un secteur proche des commerces et des commodités, venez découvrir cet immeuble composé de trois lots offrant une belle opportunité d’investissement. Grâce à sa configuration fonctionnelle, il conviendra parfaitement à un projet locatif avec revenus diversifiés. L’ensemble se compose de deux studios ainsi que d’un local commercial, permettant d’allier rentabilité et souplesse de gestion. Son emplacement pratique représente un véritable atout pour assurer une bonne attractivité locative. Un bien idéal pour les investisseurs souhaitant développer un patrimoine immobilier durable au cœur de Pamiers. AGENCE PYRENEES IMMOBILIER - ROUJA Emma - Agent Commercial RSAC N° 945 169 472 Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Surface : 115 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 25/05/2026

Consommation énergie primaire : 128 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 880 € et 1 230 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Pamiers
Département : Ariège
Région : Occitanie
Code postal : 09100
Coordonnées : 43.112150, 1.613849
Total : 134 720€
Prix d'acquisition : 109 000€
Travaux : 17 000€
Valeur du bien : 126 000€
Frais de notaire : 8 720€
Coût estimé : 8 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 115m²
Loyer prédit : 11.06€/m²/mois
Fourchette : 8.83€ - 13.85€/m²/mois
Loyer total estimé : 1272€/mois
Loyer annuel estimé : 15260€/an
Fourchette totale : 1016€ - 1592€/mois
Fourchette annuelle : 12186€ - 19108€/an
Rentabilité brute :11.33%
Fourchette de rentabilité :9.05% - 14.18%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 253,97 €/m²
Basé sur :89 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :144 207 €
Prix d'achat :109 000 €
Décote à l'achat :-35 207€ (-24.4%)
Marge achat-revente :9 487€ (6.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :134 720€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :674,44€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :39,29€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 713,73€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :67 612,02€
Coût de l'assurance :11 788,00€
Taxe foncière : 1 525,97€/an
Soit par mois : 127,16€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 271,64€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 840,90€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :430,74€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour de l'électroménager et peinture
Quantité: cuisine complète (~10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais nécessite un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des installations sanitaires et peinture dans la salle de bain
Quantité: salle de bain complète (~5 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations fonctionnelles mais datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation des chambres avec revêtement de sol et peinture
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé d'après état visible des autres pièces

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :17 000 €(148 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:8 500€
    Cuisine complète milieu de gamme: 5000€, Électroménager: 2000€, Peinture murs cuisine (10 m²): 25€/m² × 10 = 250€, Main d'œuvre: 1250€
  • Salle de bain:4 000€
    Rénovation salle de bain complète: 3000€, Peinture murs salle de bain (5 m²): 25€/m² × 5 = 125€, Main d'œuvre: 875€
  • Chambres:4 500€
    Revêtement de sol (parquet flottant) 30 m²: 40€/m² × 30 = 1200€, Peinture murs chambres (30 m²): 25€/m² × 30 = 750€, Main d'œuvre: 2550€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Pamiers (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 272 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 260 €/an
Calcul : 1 272 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 656 €/an
Base de calcul : Emprunt de 134 720 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 472 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 526 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 17 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 23 654 €
Revenus locatifs : +15 260 €
Charges déductibles : -23 654 €
Résultat foncier Année 1 : -8 394 €(Déficit de 8 394 €)
Imputable sur revenu global : 8 394 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 654 €/an
Revenus locatifs : +15 260 €
Charges déductibles : -6 654 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 606 €/an
Prix d'achat du bien : 109 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 70 850 €(65% de 109 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 576 €/an
Calcul : 70 850 € × 3,636% = 2 576 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 260 €23 658 €4 660 €-8 398 €8 398 €--
215 565 €6 536 €4 538 €9 029 €---
315 876 €6 409 €4 412 €9 467 €---
416 194 €6 279 €4 281 €9 915 €---
516 518 €6 143 €4 145 €10 375 €---
616 848 €6 002 €4 005 €10 845 €---
717 185 €5 857 €3 860 €11 328 €---
817 529 €5 707 €3 709 €11 822 €---
917 879 €5 551 €3 553 €12 329 €---
1018 237 €5 389 €3 392 €12 848 €---
1118 601 €5 222 €3 224 €13 380 €---
1218 973 €5 049 €3 051 €13 925 €---
1319 353 €4 869 €2 872 €14 484 €---
1419 740 €4 684 €2 686 €15 056 €---
1520 135 €4 491 €2 494 €15 643 €---
1620 537 €4 292 €2 295 €16 245 €---
1720 948 €4 086 €2 088 €16 862 €---
1821 367 €3 872 €1 875 €17 495 €---
1921 795 €3 651 €1 654 €18 143 €---
2022 230 €3 422 €1 425 €18 808 €---
2122 675 €3 185 €1 188 €19 490 €---
2223 129 €2 939 €942 €20 189 €---
2323 591 €2 685 €688 €20 906 €---
2424 063 €2 422 €424 €21 641 €---
2524 544 €2 149 €151 €22 395 €---
TOTAL488 772 €134 549 €67 612 €354 222 €8 398 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 519 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 354 222 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 260 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 205 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 205 €-2 519 €+5 724 €
2+3 205 €+2 709 €+496 €
3+3 205 €+2 840 €+365 €
4+3 205 €+2 975 €+230 €
5+3 205 €+3 112 €+93 €
6+3 205 €+3 254 €-49 €
7+3 205 €+3 398 €-193 €
8+3 205 €+3 547 €-342 €
9+3 205 €+3 699 €-494 €
10+3 205 €+3 854 €-649 €
11+3 205 €+4 014 €-809 €
12+3 205 €+4 177 €-972 €
13+3 205 €+4 345 €-1 140 €
14+3 205 €+4 517 €-1 312 €
15+3 205 €+4 693 €-1 488 €
16+3 205 €+4 874 €-1 669 €
17+3 205 €+5 059 €-1 854 €
18+3 205 €+5 248 €-2 043 €
19+3 205 €+5 443 €-2 238 €
20+3 205 €+5 642 €-2 437 €
21+3 205 €+5 847 €-2 642 €
22+3 205 €+6 057 €-2 852 €
23+3 205 €+6 272 €-3 067 €
24+3 205 €+6 492 €-3 287 €
25+3 205 €+6 719 €-3 514 €
Total+80 125 €+106 267 €+-26 142 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 12 jours
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