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T4 - RUE DE LA RESISTANCE

VilleSaint-Étienne (42)
Surface123.46m²
Coût Total170 700€
Loyer Annuel13 106€
Rentabilité7.68%
Cashflow/mois+79€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 150 000 €
Surface : 123.46 m²
Prix au m² : 1 214,97 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : gaz individuel, Nombre d'égages : 5, Cave, Mandat exclusif

Votre agence IMMO DE FRANCE FOREZ VELAY vous accueille téléphoniquement du lundi au samedi de 8h à 19h sans interruption. Contactez Céline LENORMAND

14 rue de la Resistance, Saint-Étienne Découvrez ce magnifique T4 rénové et traversant de 123 m² au 2ème étage avec ascenseur dans copropriété en pierre. Il offre une vaste pièce de vie lumineuse de 33m2 , une salle d'eau, 3 grandes chambres, L'appartement est agrémenté d'un chauffage individuel au gaz et de fenêtres en double vitrage PVC. Idéal investisseur proche de l'Ecole d'Architecture, du Tramway et du centre ville à pieds Ne manquez pas cette opportunité?! Honoraires à la charge du vendeur. Dans une copropriété de 47 lots. Aucune procédure n'est en cours. Classe énergie D, Classe climat D Montant moyen estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard, établi à partir des prix de l'énergie de l'année 2025 : entre 2310.00 et 3150.00 €. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

  • https://www.immodefranceforezvelay.fr/fr/baremes-honoraire
Ville : Saint-Étienne
Département : Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 42000
Coordonnées : 45.439735, 4.385329
Total : 170 700€
Prix d'acquisition : 150 000€
Travaux : 8 700€
Valeur du bien : 158 700€
Frais de notaire : 12 000€
Coût estimé : 12 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 123.46m²
Loyer prédit : 8.85€/m²/mois
Fourchette : 6.56€ - 11.93€/m²/mois
Loyer total estimé : 1092€/mois
Loyer annuel estimé : 13106€/an
Fourchette totale : 810€ - 1472€/mois
Fourchette annuelle : 9721€ - 17669€/an
Rentabilité brute :7.68%
Fourchette de rentabilité :5.69% - 10.35%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 194,44 €/m²
Basé sur :1147 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :147 466 €
Prix d'achat :150 000 €
Décote à l'achat :+2 534€ (+1.7%)
Marge achat-revente :-23 234€ (-15.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :170 700€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :852,73€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :51,21€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 903,94€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :85 120,37€
Coût de l'assurance :15 363,00€
Taxe foncière : 1 310,56€/an
Soit par mois : 109,21€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 092,14€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 013,16€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :78,98€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 209 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes du chauffage individuel au gaz
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Appartement - Vérification nécessaire pour assurer l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et vérification de la robinetterie de la cuisine
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement léger nécessaire
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et vérification de la robinetterie de la salle de bain
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement léger nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture et vérification de la robinetterie dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement léger nécessaire
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement léger souhaitable
Électricité généraleRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes du tableau électrique
Quantité: 1 tableau
Raison: Normes électriques à vérifier pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :8 700 €(70 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:2 000€
    Remplacement système chauffage individuel au gaz: 1 système × 2000€ = 2000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:1 200€
    Rafraîchissement cuisine: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (peinture et main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:1 200€
    Rafraîchissement salle de bain: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (peinture et main d'œuvre incluse)
  • Chambres:1 800€
    Revêtement sol et peinture dans 3 chambres: 3 chambres × 600€ = 1800€ (peinture et main d'œuvre incluse)
  • Salon:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (peinture et main d'œuvre incluse)
  • Électricité générale:1 500€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1500€ = 1500€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Étienne (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 2 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 092 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 106 €/an
Calcul : 1 092 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 866 €/an
Base de calcul : Emprunt de 170 700 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 615 €/an
Calcul : 51 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 311 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 8 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 16 491 €
Revenus locatifs : +13 106 €
Charges déductibles : -16 491 €
Résultat foncier Année 1 : -3 385 €(Déficit de 3 385 €)
Imputable sur revenu global : 3 385 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 791 €/an
Revenus locatifs : +13 106 €
Charges déductibles : -7 791 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 315 €/an
Prix d'achat du bien : 150 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 97 500 €(65% de 150 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 545 €/an
Calcul : 97 500 € × 3,636% = 3 545 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 106 €16 496 €5 871 €-3 391 €3 391 €--
213 368 €7 642 €5 717 €5 726 €---
313 635 €7 482 €5 557 €6 153 €---
413 908 €7 317 €5 392 €6 591 €---
514 186 €7 146 €5 221 €7 040 €---
614 470 €6 969 €5 044 €7 501 €---
714 759 €6 785 €4 860 €7 974 €---
815 054 €6 595 €4 670 €8 459 €---
915 355 €6 399 €4 473 €8 957 €---
1015 662 €6 195 €4 270 €9 468 €---
1115 976 €5 984 €4 059 €9 992 €---
1216 295 €5 766 €3 841 €10 530 €---
1316 621 €5 540 €3 615 €11 081 €---
1416 954 €5 306 €3 381 €11 648 €---
1517 293 €5 063 €3 138 €12 229 €---
1617 638 €4 812 €2 887 €12 826 €---
1717 991 €4 553 €2 628 €13 439 €---
1818 351 €4 284 €2 359 €14 067 €---
1918 718 €4 005 €2 080 €14 713 €---
2019 092 €3 717 €1 792 €15 375 €---
2119 474 €3 419 €1 494 €16 056 €---
2219 864 €3 110 €1 185 €16 754 €---
2320 261 €2 790 €865 €17 471 €---
2420 666 €2 458 €533 €18 208 €---
2521 080 €2 115 €190 €18 964 €---
TOTAL419 778 €141 947 €85 120 €277 830 €3 391 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 017 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 277 830 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 106 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 752 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 752 €-1 017 €+3 769 €
2+2 752 €+1 718 €+1 034 €
3+2 752 €+1 846 €+906 €
4+2 752 €+1 977 €+775 €
5+2 752 €+2 112 €+640 €
6+2 752 €+2 250 €+502 €
7+2 752 €+2 392 €+360 €
8+2 752 €+2 538 €+214 €
9+2 752 €+2 687 €+65 €
10+2 752 €+2 840 €-88 €
11+2 752 €+2 998 €-246 €
12+2 752 €+3 159 €-407 €
13+2 752 €+3 324 €-572 €
14+2 752 €+3 494 €-742 €
15+2 752 €+3 669 €-917 €
16+2 752 €+3 848 €-1 096 €
17+2 752 €+4 032 €-1 280 €
18+2 752 €+4 220 €-1 468 €
19+2 752 €+4 414 €-1 662 €
20+2 752 €+4 613 €-1 861 €
21+2 752 €+4 817 €-2 065 €
22+2 752 €+5 026 €-2 274 €
23+2 752 €+5 241 €-2 489 €
24+2 752 €+5 462 €-2 710 €
25+2 752 €+5 689 €-2 937 €
Total+68 800 €+83 349 €+-14 549 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 55 jours
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