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Vente appartement 55m2

Bien expiré
VilleTours (37)
Surface55m²
Coût Total154 780€
Loyer Annuel7 983€
Rentabilité5.16%
Cashflow/mois-221€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 98 000 €
Surface : 55 m²
Prix au m² : 1 781,82 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Je vends cet appartement de 3 pièces de 55 m² situé au dernier étage d'un immeuble de 4 étages à Tours. Cet appartement comprend 2 chambres et 1 salle de bain. La cuisine est équipée et il est meublé ainsi que loué par des deux étudiants en colocation.

  • Cave
  • Interphone
  • Parking privé
  • Vendu loué L'appartement est situé dans le quartier de Beaujardin à Tours. Chauffage collectif au gaz. Une opportunité à saisir ! Contactez-moi pour plus d'informations.
Ville : Tours
Département : Indre-et-Loire
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 37000
Coordonnées : 47.376930, 0.713090
Total : 154 780€
Prix d'acquisition : 98 000€
Travaux : 48 940€
Valeur du bien : 146 940€
Frais de notaire : 7 840€
Coût estimé : 7 840€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 55m²
Loyer prédit : 12.10€/m²/mois
Fourchette : 9.56€ - 15.31€/m²/mois
Loyer total estimé : 665€/mois
Loyer annuel estimé : 7983€/an
Fourchette totale : 526€ - 842€/mois
Fourchette annuelle : 6307€ - 10104€/an
Rentabilité brute :5.16%
Fourchette de rentabilité :4.08% - 6.53%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :154 780€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :774,87€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :45,14€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 820,01€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :77 679,55€
Coût de l'assurance :13 543,25€
Taxe foncière : 798,33€/an
Soit par mois : 66,53€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 665,27€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 886,54€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-221,27€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage collectif au gaz ancien
Quantité: 1 système pour 55 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine équipée (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - sols en bon état nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - murs légèrement usés nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :48 940 €(890 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 500€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:4 800€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 800€ = 4800€, Main d'œuvre incluse
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:20 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 12000€ = 12000€, Électroménager: 3000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 7000€ = 7000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 1500€
  • Chambres - Revêtement sol:1 320€
    Parquet flottant: 22 m² × 60€/m² = 1320€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Peinture:1 320€
    Peinture murs et plafonds: 22 m² × 60€/m² = 1320€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:1 500€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 60€/m² = 1500€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tours (pas d'ajustement). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 665 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 983 €/an
Calcul : 665 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 349 €/an
Base de calcul : Emprunt de 154 780 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 542 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 798 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 48 940 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 55 629 €
Revenus locatifs : +7 983 €
Charges déductibles : -55 629 €
Résultat foncier Année 1 : -47 646 €(Déficit de 47 646 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 26 246 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 689 €/an
Revenus locatifs : +7 983 €
Charges déductibles : -6 689 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 294 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 26246.18 € reporté.
Prix d'achat du bien : 98 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 63 700 €(65% de 98 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 316 €/an
Calcul : 63 700 € × 3,636% = 2 316 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 983 €55 634 €5 354 €-47 651 €21 400 €26 251 €26 251 €
28 143 €6 554 €5 214 €1 589 €--24 663 €
38 306 €6 409 €5 069 €1 897 €--22 766 €
48 472 €6 259 €4 918 €2 213 €--20 552 €
58 641 €6 103 €4 763 €2 539 €--18 014 €
68 814 €5 941 €4 601 €2 873 €--15 141 €
78 990 €5 774 €4 434 €3 216 €--11 925 €
89 170 €5 601 €4 261 €3 569 €--8 356 €
99 354 €5 422 €4 082 €3 931 €--4 425 €
109 541 €5 237 €3 897 €4 304 €--121 €
119 732 €5 045 €3 705 €4 687 €---
129 926 €4 846 €3 506 €5 081 €---
1310 125 €4 640 €3 300 €5 485 €---
1410 327 €4 426 €3 086 €5 901 €---
1510 534 €4 205 €2 865 €6 328 €---
1610 744 €3 976 €2 636 €6 768 €---
1710 959 €3 739 €2 399 €7 220 €---
1811 178 €3 494 €2 154 €7 684 €---
1911 402 €3 240 €1 900 €8 162 €---
2011 630 €2 977 €1 637 €8 653 €---
2111 863 €2 704 €1 364 €9 158 €---
2212 100 €2 422 €1 082 €9 678 €---
2312 342 €2 130 €790 €10 212 €---
2412 589 €1 827 €487 €10 761 €---
2512 841 €1 514 €174 €11 327 €---
TOTAL255 706 €160 121 €77 680 €95 585 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 95 585 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 983 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 676 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 676 €-6 420 €+8 096 €
2+1 676 €0 €+1 676 €
3+1 676 €0 €+1 676 €
4+1 676 €0 €+1 676 €
5+1 676 €0 €+1 676 €
6+1 676 €0 €+1 676 €
7+1 676 €0 €+1 676 €
8+1 676 €0 €+1 676 €
9+1 676 €0 €+1 676 €
10+1 676 €0 €+1 676 €
11+1 676 €+1 370 €+306 €
12+1 676 €+1 524 €+152 €
13+1 676 €+1 646 €+30 €
14+1 676 €+1 770 €-94 €
15+1 676 €+1 899 €-223 €
16+1 676 €+2 030 €-354 €
17+1 676 €+2 166 €-490 €
18+1 676 €+2 305 €-629 €
19+1 676 €+2 449 €-773 €
20+1 676 €+2 596 €-920 €
21+1 676 €+2 747 €-1 071 €
22+1 676 €+2 903 €-1 227 €
23+1 676 €+3 064 €-1 388 €
24+1 676 €+3 228 €-1 552 €
25+1 676 €+3 398 €-1 722 €
Total+41 900 €+28 676 €+13 224 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 138 jours
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