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Appartement Aurillac 5 pièces 79 m2

VilleAurillac (15)
Surface79m²
Coût Total160 660€
Loyer Annuel9 240€
Rentabilité5.75%
Cashflow/mois-160€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 500 €
Surface : 79 m²
Prix au m² : 1 259,49 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur gaz individuel, Nombre d'égages : 5, Cave, Nombre de WC : 1
Ville : Aurillac
Département : Cantal
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 15000
Coordonnées : 44.921832, 2.431579
Total : 160 660€
Prix d'acquisition : 99 500€
Travaux : 53 200€
Valeur du bien : 152 700€
Frais de notaire : 7 960€
Coût estimé : 7 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 79m²
Loyer prédit : 9.75€/m²/mois
Fourchette : 7.49€ - 12.68€/m²/mois
Loyer total estimé : 770€/mois
Loyer annuel estimé : 9240€/an
Fourchette totale : 592€ - 1002€/mois
Fourchette annuelle : 7100€ - 12024€/an
Rentabilité brute :5.75%
Fourchette de rentabilité :4.42% - 7.48%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 290,96 €/m²
Basé sur :239 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :101 986 €
Prix d'achat :99 500 €
Décote à l'achat :-2 486€ (-2.4%)
Marge achat-revente :-58 674€ (-57.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :160 660€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :806,03€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :46,86€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 852,89€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :81 147,84€
Coût de l'assurance :14 057,75€
Taxe foncière : 923,96€/an
Soit par mois : 77,00€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 769,97€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 929,88€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-159,91€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant, tel qu'une chaudière à condensation ou une pompe à chaleur, pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 système pour 79 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des installations de cuisine, y compris le remplacement des placards et du plan de travail, ainsi que la mise aux normes de la plomberie et de l'électricité.
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations vieillissantes nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires vieillissants et mise à jour du carrelage, ainsi que mise aux normes de la plomberie et de l'électricité.
Quantité: salle de bain complète (5 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations fonctionnelles mais vieillissantes
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rénovation du salon, y compris le remplacement du revêtement de sol et la peinture des murs et plafonds.
Quantité: salon (15 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - mobilier usé et murs nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres pour rafraîchir l'apparence.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement recommandé
Autres piècesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de la salle à manger, y compris la peinture des murs et le remplacement du mobilier ancien.
Quantité: salle à manger (12 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - murs abîmés nécessitant une rénovation

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :53 200 €(673 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:30 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 12500€ (prix moyen) × 1 = 12500€, Main d'œuvre: 40% = 5000€
  • Cuisine:8 500€
    Cuisine complète: 10 m² × 850€/m² = 8500€, Main d'œuvre: inclus dans le prix
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 5 m² × 1200€/m² = 6000€, Main d'œuvre: inclus dans le prix
  • Salon:4 500€
    Rénovation salon: 15 m² × 300€/m² = 4500€, Main d'œuvre: inclus dans le prix
  • Chambres:1 800€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 50€/m² = 1800€, Main d'œuvre: inclus dans le prix
  • Autres pièces:2 400€
    Rénovation salle à manger: 12 m² × 200€/m² = 2400€, Main d'œuvre: inclus dans le prix
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Aurillac (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 30 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 770 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 240 €/an
Calcul : 770 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 585 €/an
Base de calcul : Emprunt de 160 660 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 562 €/an
Calcul : 47 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 924 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 53 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 60 271 €
Revenus locatifs : +9 240 €
Charges déductibles : -60 271 €
Résultat foncier Année 1 : -51 031 €(Déficit de 51 031 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 29 631 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 071 €/an
Revenus locatifs : +9 240 €
Charges déductibles : -7 071 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 169 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 29631.17 € reporté.
Prix d'achat du bien : 99 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 675 €(65% de 99 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 352 €/an
Calcul : 64 675 € × 3,636% = 2 352 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 240 €60 276 €5 590 €-51 036 €21 400 €29 636 €29 636 €
29 424 €6 930 €5 444 €2 494 €--27 142 €
39 613 €6 779 €5 292 €2 834 €--24 308 €
49 805 €6 622 €5 136 €3 183 €--21 125 €
510 001 €6 460 €4 973 €3 542 €--17 583 €
610 201 €6 292 €4 805 €3 910 €--13 674 €
710 405 €6 118 €4 631 €4 288 €--9 386 €
810 613 €5 937 €4 451 €4 676 €--4 710 €
910 826 €5 750 €4 264 €5 075 €---
1011 042 €5 557 €4 071 €5 485 €---
1111 263 €5 357 €3 870 €5 906 €---
1211 488 €5 149 €3 663 €6 339 €---
1311 718 €4 934 €3 448 €6 784 €---
1411 952 €4 711 €3 225 €7 241 €---
1512 191 €4 481 €2 994 €7 711 €---
1612 435 €4 242 €2 756 €8 193 €---
1712 684 €3 994 €2 508 €8 690 €---
1812 938 €3 738 €2 252 €9 200 €---
1913 196 €3 473 €1 986 €9 724 €---
2013 460 €3 198 €1 711 €10 263 €---
2113 730 €2 913 €1 427 €10 817 €---
2214 004 €2 618 €1 132 €11 386 €---
2314 284 €2 312 €826 €11 972 €---
2414 570 €1 996 €510 €12 574 €---
2514 861 €1 668 €182 €13 193 €---
TOTAL295 948 €171 505 €81 148 €124 443 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 124 443 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 240 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 940 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 940 €-6 420 €+8 360 €
2+1 940 €0 €+1 940 €
3+1 940 €0 €+1 940 €
4+1 940 €0 €+1 940 €
5+1 940 €0 €+1 940 €
6+1 940 €0 €+1 940 €
7+1 940 €0 €+1 940 €
8+1 940 €0 €+1 940 €
9+1 940 €+110 €+1 830 €
10+1 940 €+1 646 €+294 €
11+1 940 €+1 772 €+168 €
12+1 940 €+1 902 €+38 €
13+1 940 €+2 035 €-95 €
14+1 940 €+2 172 €-232 €
15+1 940 €+2 313 €-373 €
16+1 940 €+2 458 €-518 €
17+1 940 €+2 607 €-667 €
18+1 940 €+2 760 €-820 €
19+1 940 €+2 917 €-977 €
20+1 940 €+3 079 €-1 139 €
21+1 940 €+3 245 €-1 305 €
22+1 940 €+3 416 €-1 476 €
23+1 940 €+3 592 €-1 652 €
24+1 940 €+3 772 €-1 832 €
25+1 940 €+3 958 €-2 018 €
Total+48 500 €+37 333 €+11 167 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 50 jours
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