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Vends maison - 260m² - hyper centre Montluçon

VilleMontluçon (03)
Surface260m²
Coût Total266 600€
Loyer Annuel25 420€
Rentabilité9.53%
Cashflow/mois+490€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 230 000 €
Surface : 260 m²
Prix au m² : 884,62 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 9
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Terrace, Cellar

Les enfants sont partis, la maison est devenue trop grande et c’est le cœur serré que nous la mettons en vente. Dans l’hyper centre de Montluçon, au calme, superbe maison de maître en très bon état élevée sur 3 niveaux. Elle allie le charme de l’ancien (parquets, carreaux…

Ville : Montluçon
Département : Allier
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 03100
Total : 266 600€
Prix d'acquisition : 230 000€
Travaux : 18 200€
Valeur du bien : 248 200€
Frais de notaire : 18 400€
Coût estimé : 18 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 260m²
Loyer prédit : 8.15€/m²/mois
Fourchette : 6.33€ - 10.49€/m²/mois
Loyer total estimé : 2118€/mois
Loyer annuel estimé : 25420€/an
Fourchette totale : 1645€ - 2728€/mois
Fourchette annuelle : 19739€ - 32736€/an
Rentabilité brute :9.53%
Fourchette de rentabilité :7.40% - 12.28%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 285,36 €/m²
Basé sur :96 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :334 192 €
Prix d'achat :230 000 €
Décote à l'achat :-104 192€ (-31.2%)
Marge achat-revente :67 592€ (20.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :266 600€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 338,96€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :77,76€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 416,71€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :135 086,72€
Coût de l'assurance :23 327,50€
Taxe foncière : 2 542,01€/an
Soit par mois : 211,83€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 118,34€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 628,55€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :489,79€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 260 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 260 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 32 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires et carrelage partiel
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 90 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et petits travaux de finition
Quantité: 1 salon
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et petits travaux de finition
Quantité: 1 cuisine
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :18 200 €(70 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:18 200€
    Isolation des combles perdus: 260 m² × 70€/m² = 18200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montluçon (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 18 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 118 €/mois
Revenus locatifs annuels : 25 420 €/an
Calcul : 2 118 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 293 €/an
Base de calcul : Emprunt de 266 600 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 933 €/an
Calcul : 78 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 542 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 18 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 30 969 €
Revenus locatifs : +25 420 €
Charges déductibles : -30 969 €
Résultat foncier Année 1 : -5 549 €(Déficit de 5 549 €)
Imputable sur revenu global : 5 549 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 769 €/an
Revenus locatifs : +25 420 €
Charges déductibles : -12 769 €
Résultat foncier Années 2+ : 12 651 €/an
Prix d'achat du bien : 230 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 149 500 €(65% de 230 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 436 €/an
Calcul : 149 500 € × 3,636% = 5 436 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
125 420 €30 977 €9 302 €-5 557 €5 557 €--
225 928 €12 535 €9 060 €13 394 €---
326 447 €12 283 €8 808 €14 164 €---
426 976 €12 023 €8 548 €14 953 €---
527 515 €11 753 €8 278 €15 763 €---
628 066 €11 473 €7 998 €16 592 €---
728 627 €11 184 €7 709 €17 443 €---
829 200 €10 884 €7 409 €18 316 €---
929 784 €10 573 €7 098 €19 210 €---
1030 379 €10 252 €6 777 €20 128 €---
1130 987 €9 918 €6 443 €21 069 €---
1231 607 €9 573 €6 098 €22 034 €---
1332 239 €9 215 €5 740 €23 023 €---
1432 884 €8 845 €5 370 €24 039 €---
1533 541 €8 461 €4 986 €25 080 €---
1634 212 €8 064 €4 588 €26 149 €---
1734 896 €7 652 €4 177 €27 245 €---
1835 594 €7 225 €3 750 €28 369 €---
1936 306 €6 783 €3 308 €29 523 €---
2037 032 €6 325 €2 850 €30 707 €---
2137 773 €5 851 €2 376 €31 922 €---
2238 528 €5 360 €1 885 €33 168 €---
2339 299 €4 851 €1 376 €34 448 €---
2440 085 €4 324 €849 €35 761 €---
2540 887 €3 778 €303 €37 108 €---
TOTAL814 212 €240 164 €135 087 €574 048 €5 557 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 667 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 574 048 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 25 420 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 338 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 338 €-1 667 €+7 005 €
2+5 338 €+4 018 €+1 320 €
3+5 338 €+4 249 €+1 089 €
4+5 338 €+4 486 €+852 €
5+5 338 €+4 729 €+609 €
6+5 338 €+4 978 €+360 €
7+5 338 €+5 233 €+105 €
8+5 338 €+5 495 €-157 €
9+5 338 €+5 763 €-425 €
10+5 338 €+6 038 €-700 €
11+5 338 €+6 321 €-983 €
12+5 338 €+6 610 €-1 272 €
13+5 338 €+6 907 €-1 569 €
14+5 338 €+7 212 €-1 874 €
15+5 338 €+7 524 €-2 186 €
16+5 338 €+7 845 €-2 507 €
17+5 338 €+8 173 €-2 835 €
18+5 338 €+8 511 €-3 173 €
19+5 338 €+8 857 €-3 519 €
20+5 338 €+9 212 €-3 874 €
21+5 338 €+9 576 €-4 238 €
22+5 338 €+9 950 €-4 612 €
23+5 338 €+10 334 €-4 996 €
24+5 338 €+10 728 €-5 390 €
25+5 338 €+11 133 €-5 795 €
Total+133 450 €+172 214 €+-38 764 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 57 jours
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